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Vermieterpflichten im Winter

Zu Beginn der kalten Jahreszeit können Sie einiges dafür tun, dass Sie mit Ihren Mietern gut durch den Winter kommen.

Wir sagen Ihnen, wie’s geht und welche Vermieterpflichten es gibt.

1. Heizen: Mindestens 20 ° C müssen es sein

Eine Ihrer wichtigsten Vermieterpflichten im Winter ist natürlich das Beheizen der Wohnung.

Es sei denn, Sie haben mit Ihrem Mieter vereinbart, dass die Wärmelieferung unmittelbar durch ein Versorgungsunternehmen erfolgt, sogenanntes Wärme-Contracting.

Wird die zentrale Heizungsanlage von Ihnen betrieben, können Ihre Mieter verlangen, dass in den Wohnungen tagsüber eine Temperatur von mindestens 20 ° C erreicht werden kann. In der Zeit von Mitternacht bis 6.00 Uhr morgens genügen 16 ° C.

Ihr Mieter muss heizen

Was aber, wenn Ihr Mieter die zur Verfügung gestellte Heizmöglichkeit gar nicht nutzt? Darf er, um Kosten zu sparen, die Heizung den ganzen Winter über komplett abdrehen? Nein.


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Die Einhaltung einer bestimmten Temperatur können Sie von Ihrem Mieter zwar nicht fordern. Der Mieter ist aber zur Beheizung der Räume insoweit verpflichtet, als es notwendig ist, um Schäden durch Frost, Feuchtigkeit und Schimmelbildung zu verhindern.

Hierzu eine interessante Entscheidung des Landgerichts Hagen: Ein Mieter hatte nachweislich zwei Winter lang die gemietete Wohnung überhaupt nicht beheizt, obwohl die Hausordnung eine Verpflichtung zum ausreichenden Heizen enthielt.

Der Vermieter kündigte daraufhin fristlos. Die Richter gaben dem Vermieter Recht. Sie sahen in dem Verhalten des Mieters eine nicht unerhebliche Verletzung seiner mietvertraglichen Pflichten.

Ein solches Verhalten kann nämlich leicht zu Frost- oder Feuchtigkeitsschäden führen. Dass noch keine konkreten Schäden aufgetreten waren, spielte für die Richter keine Rolle. (LG Hagen, Urteil v. 19.12.07, Az. 10 S 163/07)

2. Lüften: Weisen Sie Ihre Mieter auf richtiges Lüften hin

Auch das Lüften der Wohnung muss der Mieter so einrichten, dass Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung vermieden werden. Hierzu ist in der kalten Jahreszeit das sogenannte Stoßlüften die effektivste Methode.

Stoßlüften heißt: Alle Fenster werden für 5 bis 15 Minuten weit geöffnet, und das mindestens 2- bis 3-mal am Tag.

Je geringer der Unterschied zwischen Innen- und Außentemperatur, umso länger ist zu lüften. Das Fenster in Dauerkippstellung zu halten, ist im Winter jedoch falsch. Denn so verstärkt man bei niedrigen Außentemperaturen die Gefahr der Schimmelbildung, die man gerade vermeiden will.

Achtung: Vergessen Sie nicht, nach einem Fenstertausch Ihren Mieter auf richtiges Lüften hinzuweisen. Andernfalls können Sie meist keine Schadensersatzzahlungen mehr durchsetzen, wenn es später zu Schimmelschäden in der Mietwohnung kommt.

3. Herbstlaub entfernen: Auch Regenrinnen gehören dazu

Das Freihalten der Wege von Laub gehört zur allgemeinen Straßenreinigung. Das fällt grundsätzlich zu den Vermieterpflichten. Sie können die Arbeiten aber auf Ihre Mieter übertragen.

Laub sammelt sich aber auch auf Dächern, gelangt in Regenrinnen und kann den Wasserabfluss behindern.

Beugen Sie Feuchtigkeitsschäden vor, indem Sie regelmäßig zum Ende der Herbstzeit die Dachrinnen und Abflüsse von Flachdächern reinigen und auf undichte Stellen kontrollieren lassen.

Die hierdurch entstehenden Kosten können Sie als sonstige Betriebskosten auf Ihre Mieter umlegen – vorausgesetzt, Sie haben dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart.

4. Schneebeseitigung: Übertragen Sie die Räum- und Streupflicht auf Ihre Mieter

Grundsätzlich sind Sie als Grundstückseigentümer für den Winterdienst verantwortlich. Sie können diese Pflicht jedoch durch ausdrückliche Regelung im Vertrag auf Ihre Mieter übertragen.

Kann eine Mehrheit der Mieter den ihr übertragenen Winterdienst nicht mehr ordnungsgemäß erfüllen, dürfen Sie für die gesamten Arbeiten einen gewerblichen Unternehmer bestellen und die Kosten auf alle Mieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung umlegen.

21. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.