MenüMenü

Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Hilfreiche Checkliste zum Ausdrucken & zum täglichen Gebrauch als PDF . . . . . .
Hier Klicken und Checkliste erhalten ➜

Vermietungsabsicht: Dauerhaft oder befristet?

In der Praxis ist die objektive Abgrenzung, ob eine dauerhafte oder befristete Vermietungsabsicht vorliegt, immer problematisch.

Der Schwarze Peter liegt dabei mal wieder bei Ihnen als Vermieter. Sie müssen nämlich nach außen hin nachvollziehbar darlegen, dass Sie bei Beginn der Vermietung auch dauerhaft vermieten wollten.

Damit Ihnen dies gelingt, müssen Sie von Anfang an Tatsachen und Indizien zusammentragen, die Ihre anfängliche und dauerhafte Vermietungsabsicht belegen. Entscheidend ist dabei, dass ein außenstehender Dritter, hier der Finanzbeamte, Ihren dauerhaften Vermietungswillen erkennen und nachvollziehen kann.

Achten Sie auf folgende Sachverhalte

Die im folgenden Katalog aufgeführten Sachverhalte sprechen grundsätzlich gegen Ihre Absicht, eine Immobilie auf Dauer zu vermieten:

Seien Sie vorsichtig mit zeitnahen Verkäufen

So spricht der tatsächliche Verkauf kurze Zeit nach der Anschaffung oder Vermietung der Immobilie grundsätzlich gegen einen dauerhaften Vermietungswillen. Erstinstanzliche Finanzgerichte haben bereits bei einem Verkauf, 18 Monate nach Abschluss eines Mietvertrags, die Einkünfteerzielungsabsicht verneint (FG Brandenburg, Urteil v. 10.11.04, Az. 2 K 1613/02).

Nicht nur der tatsächliche zeitnahe Verkauf, sondern auch die objektiv erkennbare anfängliche Verkaufsabsicht kann zur Aberkennung der Einkünfteerzielungsabsicht führen (BFH, Urteil v. 12.07.06, Az. IX R 47/05).

Eine solche Absicht begründet sich beispielsweise in der Käufersuche für die Immobilie kurze Zeit nach Anschaffung oder Herstellung des Objekts.


Betriebskostenabrechnung 2016:
Alles, was Ihr Mieter zahlen muss – kompakt im Überblick

Vermeiden Sie unnötige Streitereien mit Ihren Mietern. Erstellen Sie von vornherein eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung.

Alle Positionen, die Sie für das letzte Jahr abrechnen dürfen – kompakt zusammengefasst in einer praktischen Übersicht –, finden Sie in der top-aktuellen Sonderveröffentlichung „Betriebskostenabrechnung 2016“.

Klicken Sie jetzt hier, um sich "Betriebskostenabrechnung 2016" GRATIS zu sichern! ➜


Schädliche Sachverhalte im Verkaufsfall

Auch der Abschluss eines Zeitmietvertrags und anschließendem Verkauf ist schädlich für die grundsätzliche Annahme Ihrer Einkünfteerzielungsabsicht (FG Rheinland- Pfalz, Urteil v. 26.04.95, Az. 1 K 1633/94).

Gleiches gilt für den Abschluss eines Zeitmietvertrags und der parallelen Vereinbarung einer Verpflichtung zum Immobilienverkauf, ohne dass der Verkauf tatsächlich durchgeführt wird (FG Sachsen-Anhalt, Urteil v. 09.12.99, Az. 3 (2) K 411/98).

Schon die alleinige Vereinbarung einer Verkaufsverpflichtung wird dazu führen, dass die Finanzverwaltung Ihnen die dauerhafte Vermietungsabsicht absprechen wird (FG Niedersachsen, Urteil v. 30.07.98, Az. XIV 407/96).

Obacht bei Handlungen nach dem Immobilienerwerb

Oftmals indizieren Handlungen unmittelbar nach Erwerb einer Immobilie, dass kein dauerhafter Vermietungswille gegeben ist. So deutet nach Meinung der Rechtsprechung die Aufteilung eines Grundstücks in mehrere Grundstücke kurze Zeit nach dem Immobilienerwerb auf eine Veräußerungsabsicht hin (FG Berlin, Urteil v. 16.03.04, Az. 5 K 8030/02).

Auch die Kündigung von bestehenden Mietverhältnissen, in die Sie als neuer Eigentümer mit der Anschaffung eingetreten sind, kann gegen Ihren Vermietungswillen sprechen.

Sofern Sie andere Motive für die Kündigung der vorhandenen Mieter haben, müssen Sie diese unbedingt dokumentieren. Sie wollen beispielsweise das Objekt modernisieren oder in Büroräumlichkeiten umgestalten. Somit können Sie später einen höheren Mietzins erzielen. Etwaige Kündigungen von Mietern wären dann nicht mehr schädlich.

Vermeiden Sie auffällige Finanzierungen

Nach Meinung der Finanzverwaltung liegt bei Ihnen als Vermieter nur eine kurzfristige oder zumindest befristete Vermietungsabsicht vor, wenn Sie die Immobilie nur kurzfristig finanzieren.

Als einziges Gegenargument könnten Sie anführen, dass Sie die (kurzfristige) Tilgung der Darlehensschuld aus dem Verkauf einer anderen Immobilie beziehungsweise eines anderen Wertgegenstands leisten wollen. Auch die Leistung aus einem Lebensversicherungsvertrag oder ähnliche Mittelzuflüsse kommen in diesem Zusammenhang in Frage (FG Brandenburg, Urteil v. 10.11.04, Az. 2 K 1613/02).

Auf keinen Fall jedoch dürfen Sie bereits einen Veräußerungszeitpunkt im Darlehensvertrag angeben, um so zum Beispiel bis zu diesem Datum eine Tilgungsaussetzung zu erhalten (FG Rheinland-Pfalz, Urteil v. 27.04.05, Az 3 K 1458/01).

Zeitmietvertrag allein nicht schädlich

Nach Auffassung der Finanzverwaltung liegt bereits beim Abschluss eines befristeten Mietvertrags, auch Zeitmietvertrag genannt, kein dauerhafter Vermietungswille vor (BMF-Schreiben vom 08.10.04).

Dieser Auffassung sollten Sie als Vermieter jedoch in jedem Fall gegenübertreten. Dies insbesondere, da die Meinung der Finanzverwaltung nicht durch die oberste Rechtsprechung gedeckt ist. Diese ist auf Ihrer Seite.

Aufgrund der mehrfach bestätigten Meinung des Bundesfinanzhofs gilt nämlich Folgendes: Allein der Abschluss eines befristeten Mietvertrags rechtfertigt noch nicht den Schluss, dass Ihre Vermietungstätigkeit nicht auf Dauer angelegt ist. Insoweit kann die Befristung eines Mietvertrags allein nicht ausschlaggebend sein (BFH, Urteil v. 14.12.04, Az. IX R 1/04).

Erst wenn zum Abschluss des Zeitmietvertrags weitere Umstände (vgl. den oben aufgeführten Katalog) hinzukommen, darf das Finanzamt das Nichtvorhandensein Ihrer Einkünfteerzielungsabsicht bei Beginn der Vermietung in Erwägung ziehen.

Schließen Sie keine befristeten Mietverträge ab

Ein befristeter Mietvertrag allein ist kein Grund, Ihre Einkünfteerzielungsabsicht zu verneinen. Trotzdem sollten Sie auf den Abschluss von befristeten Mietverträgen verzichten, um so Ihre Einkünfteerzielungsabsicht zu zeigen. Nur so nehmen Sie auch dem Finanzamt die Argumente.

15. November 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.