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Vermietungsrisiken: Schwierigkeiten vor Mietverhältnisbeginn abwehren

Vermietung als Schreckgespenst: Ständiger Streit mit dem Mieter – und Ihrem Geld müssen Sie hinterherlaufen. Das muss nicht sein. Erfahren Sie hier, wie Sie solche Schwierigkeiten bereits vor Beginn des Mietverhältnisses abwehren sowie Probleme mit Mietminderungen und Betriebskostenabrechnungen rechtssicher bewältigen.

Risiko 1: Wahl des falschen Mieters – dagegen hilft genaue Überprüfung

Bei der Vermietung Ihrer Wohnung können Sie im Vorfeld schon einiges tun, um zukünftige Probleme zu vermeiden. Das A und O ist hier die Wahl des richtigen Mieters. Natürlich können Sie Ihren Mietinteressenten nicht hinter die Stirn sehen. So kann sich ein nett und adrett aussehender Mieter für Sie durchaus zum nicht zahlenden oder ständig lärmenden Albtraum entwickeln. Es gibt jedoch einige Instrumente, mit deren Hilfe Sie diesbezüglich vorbeugen können.

Ganz wichtig: das persönliche Gespräch

Es ist unbedingt erforderlich, dass Sie sich Ihren potenziellen Mieter selbst ansehen und ein persönliches Gespräch mit ihm führen. Dadurch erhalten Sie nicht nur einen persönlichen Eindruck, Sie können auch Dinge erfragen, die Ihnen am Herzen liegen. Denn ob Ihr zukünftiger Mieter passionierter Schlagzeuger oder Schlangenhalter ist, sehen Sie ihm nun mal nicht an. Folgende 5 Fragen versuchen Sie bitte auf jeden Fall in Ihrem Gespräch unterzubringen:

5 Fragen, auf die Sie bitte nicht verzichten

Kein Mietvertrag ohne Selbstauskunft

Ein weiteres Mittel, auf das Sie auf keinen Fall verzichten sollten, ist die Mieterselbstauskunft. Das ist ein Fragebogen, den Sie sich von denjenigen Mietinteressenten ausfüllen lassen, die in die engere Wahl kommen. So erfahren Sie mehr über Ihren zukünftigen Mieter. Ein entsprechendes Auskunftsformular können Sie unter www.immobilien-berater.de herunterladen.

Selbstverständlich ist kein Mietinteressent zum Ausfüllen einer solchen Mieterselbstauskunft verpflichtet. Verweigert Ihr Mietinteressent Ihnen die gewünschten Informationen, ist das für Sie jedoch ein Grund, skeptisch zu sein. Schauen Sie sich dann besser nach einem anderen Mieter um

Überprüfung der finanziellen Situation

In der Mieterselbstauskunft können Sie neben der Erfragung von Name, Geburtsdatum und aktueller Anschrift auch Fragen nach der Tierhaltung, den gespielten Musikinstrumenten oder dem ehemaligen Vermieter unterbringen.

Im Wesentlichen klopfen Sie mithilfe dieser Auskunft aber die finanzielle Situation Ihres künftigen Mieters ab. So geht es zunächst darum, festzustellen, ob der Mietinteressent sich Ihre Wohnung auch leisten kann. Hierzu muss er nicht nur eine feste Arbeitsstelle haben, er muss auch genug verdienen. Als Faustregel können Sie sich daran orientieren, dass sein Nettoeinkommen das 2-bis 2,5-Fache der Gesamtmiete ausmachen muss.

Praxis-Tipp: Kontrollieren Sie die Angaben zum Gehalt Ihres Mieters, indem Sie sich die Gehaltsabrechnungen der letzten 3 Monate vorlegen lassen. So beugen Sie falschen Angaben vor.

Wichtig ist, dass Sie auch finanzielle Zusatzverpflichtungen abfragen: Gibt es Unterhaltsverpflichtungen? Hat Ihr Mietinteressent Ratenkäufe getätigt? Hat er vielleicht einen Kredit aufgenommen, den er abbezahlen muss? Oder hat er gegebenenfalls ein Auto, für das er Leasingraten leisten muss? Solche finanziellen Verpflichtungen ziehen Sie von seinem Nettolohn ab. Erst wenn dann immer noch das 2-bis 2,5-Fache des Nettolohns übrigbleibt, können Sie davon ausgehen, dass er sich Ihre Wohnung wirklich leisten kann.

Fragen Sie auch, ob

l gegen Ihren Mietinteressenten bereits ein gerichtliches Mahn- oder Klageverfahren anhängig ist,

l gegen ihn Pfändungsmaßnahmen gelaufen sind,

l er bereits eine eidesstattliche Versicherung abgelegt hat oder

l gegen ihn ein Insolvenzverfahren eröffnet wurde.

Beantwortet Ihr Mietinteressent eine dieser Fragen mit Ja halten Sie besser nach einem anderen Mieter Ausschau.

Zusätzlich: Schufa-Auskunft einholen lassen

Als zusätzliches Überprüfungselement bietet sich die Einholung einer Schufa-Auskunft an. In dieser finden sich Informationen über Ihren Mietinteressenten, die bei der Schufa von dessen früheren Vertragspartnern gemeldet wurden. Allerdings: Die Schufa-Auskunft können Sie nicht selbst beantragen. Ihr Mietinteressent muss diese gegen Zahlung von 7,50 € bei der Schufa selbst einholen.

Finden Sie in dieser Auskunft beispielsweise Informationen über ein gekündigtes Girokonto oder Vertragskündigungen wegen verspäteter Ratenzahlung, ist es mit der Bonität Ihres Mietinteressenten nicht weit her. Auch in diesem Fall suchen Sie lieber weiter nach dem richtigen Mieter.

Risiko 2: Mietvertrag – vermeiden Sie diese Fehler

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) treffen den Mieter neben der Zahlung der Miete verhältnismäßig wenige Pflichten. Sie als Vermieter können aber mithilfe mietvertraglicher Vereinbarungen einige Pflichten auf Ihren Mieter übertragen. So zum Beispiel die Pflicht, Schönheitsreparaturen durchzuführen, für Kleinreparaturen aufzukommen oder Nebenkosten zu zahlen. Allerdings: Machen Sie hier Fehler, ist Ihre mietvertragliche Klausel und damit die Übertragung der jeweiligen Pflicht auf Ihren Mieter unwirksam. Es ist daher wichtig für Sie, einen guten, regelmäßig rechtlich geprüften Vertrag zu verwenden. Einen solchen können Sie sich unter www.immobilien-berater.de herunterladen.

Vertrag mit allen Bewohnern abschließen

Bei Abschluss eines Mietvertrags wird in der Praxis leicht der Fehler gemacht, dass Vermieter den Vertrag nur von einem Bewohner unterzeichnen lassen. Das machen Sie bitte nicht, denn durch diesen Fehler nehmen Sie sich unter Umständen einen zahlungskräftigen Schuldner.

Beispiel: A und B möchten Ihre Wohnung anmieten. Zur Vertragsunterzeichnung erscheint nur A. Da Sie den Vertrag gern schnell unter Dach und Fach haben möchten, sind Sie damit einverstanden, dass nur A den Vertrag unterzeichnet. Nach einer Weile bleibt die Miete aus. A erklärt, er sei arbeitslos und könne die Miete nicht mehr zahlen. Sie wenden sich wegen der Mietzahlungen an die gut verdienende B. Diese erklärt, Sie sei ja gar nicht Mieterin, außerdem werde sie ausziehen, da sie sich von A getrennt habe. Hier haben Sie keine Möglichkeit, Mietzahlungen von B zu erhalten. Denn: Diese ist ja nicht Mieterin und damit nicht Ihre Vertragspartnerin. Anders wäre es gewesen, wenn auch sie den Vertrag unterschrieben hätte.

Vorsicht: Keine falschen Flächenangaben im Mietvertrag

Das war schon immer so: Im Mietvertrag wird die Größe der Wohnung in Quadratmetern angegeben. Doch was schon immer so gemacht wurde, kann für Sie als Vermieter dann fatale Folgen haben, wenn eine Flächenabweichung vorliegt. Wenn also die Wohnung doch kleiner ist als angegeben.

Nach dem Bundesgerichtshof (BGH) ist Ihr Mieter zur Mietminderung berechtigt, wenn eine Flächenabweichung von mehr als 10% vorliegt (BGH, Urteil v. 24.03.04, Az. VIII ZR 133/03). Und nicht nur das: Die Miete, die Ihr Mieter in der Vergangenheit zu viel gezahlt hat, müssen Sie ihm erstatten.

Beispiel: Sie haben Ihre Wohnung, die laut Mietvertrag 100 m2 groß ist, zu einer monatlichen Miete von 1.000 € vermietet. Nach einem Jahr stellt Ihr Mieter fest, dass die Wohnungsgröße tatsächlich nur 85 m2 beträgt. Das bedeutet, er muss zukünftig nur noch 850 € Miete zahlen. Die für das vergangene Jahr zu viel gezahlte Miete von insgesamt 1.800 € müssen Sie ihm zurückerstatten. Das ist doch viel Geld!

Übrigens: Wenn Sie der Größenangabe den Zusatz „ca.“ hinzufügen, schützt Sie das nicht vor Rückforderung und Minderung. Auch das hat der BGH entschieden (BGH, Urteil v. 10.03.10, Az. VIII ZR 144/09).

Praxis-Tipp: Halten Sie sich bei Besichtigungen ebenfalls mit konkreten Angaben zur Wohnungsgröße zurück. Denn auch solche Angaben im Vorfeld können nach dem BGH verbindlich sein. Auch sie berechtigen Ihren Mieter bei Flächenabweichungen zur Mietminderung und Rückforderung (BGH, Urteil v. 23.06.10, Az. VIII ZR 256/09).

Lösung: Wohnfläche für unverbindlich erklären

Wenn Sie also unsicher hinsichtlich der Größe Ihrer Wohnung sind, verzichten Sie besser auf konkrete Angaben im Mietvertrag. Alternativ können Sie aber auch die Größe angeben, deren Angabe aber für unverbindlich erklären. Das hat der BGH abgesegnet (BGH, Urteil v. 10.11.10, Az. VIII ZR 306/09).

Folgende Klausel können Sie bedenkenlos in Ihren Vertrag aufnehmen:

Vermietet werden folgende Räume: Die Wohnung im Dachgeschoss rechts bestehend aus 2 Zimmern, Küche, Bad, Diele zur Benutzung als Wohnraum, deren Größe rund 54,78 m2 beträgt. Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstands.

So können Sie Ihren Mieter zum Abschluss einer Versicherung bewegen

Auch das findet man häufig in Mietverträgen: Mieter werden zum Abschluss einer Haftpflichtversicherung verpflichtet. Eigentlich eine gute Regelung, denn es entspricht durchaus Ihrem Interesse als Vermieter, dass auch Ihr Mieter gut versichert ist. So werden Schäden, die er verursacht, von seiner Versicherung übernommen.

Beispiel: Ihr Mieter vergisst, abends die Kerzen im Wohnzimmer zu löschen, und verlässt das Haus. Hierdurch kommt es zu einem Wohnungsbrand, das Wohnzimmer brennt komplett aus. Ihr Mieter, der gerade genug verdient, um die Wohnungsmiete zu bezahlen, kann den Schaden nicht ersetzen.

Mit einer Haftpflichtversicherung Ihres Mieters wäre Ihnen beiden hier geholfen. Dennoch: Eine solche Klausel ist in Ihrem Formularmietvertrag unwirksam.

Wenn Sie Ihre Mieter rechtswirksam zum Abschluss einer privaten Haftpflichtversicherung bewegen möchten, können Sie das nur über eine Individualvereinbarung erreichen. Hierzu erklären Sie ihm die Notwendigkeit einer Haftpflichtversicherung und fragen ihn, ob er mit dem Abschluss einer solchen einverstanden ist. Dann nehmen Sie unter dem Punkt „Sonstige Vereinbarung oder Zusatzvereinbarung“ handschriftlich auf:

Mit dieser Individualvereinbarung verpflichtet sich der Mieter, auf eigene Kosten eine Privathaftpflichtversicherung mit angemessener Deckung zu Beginn des Mietverhältnisses abzuschließen, die Prämien hierfür regelmäßig zu entrichten und dem Vermieter die Nummer der Versicherungspolice bis zum 15.01. jedes Jahres unaufgefordert vorzuzeigen.

Risiko 3: Wohnungsübergabe – nutzen Sie ein Übergabeprotokoll zu Ihrem Schutz

Leider meinen immer noch viele Vermieter, es reiche für eine Wohnungsübergabe, dem Mieter die Wohnungsschlüssel zu überlassen. Doch ist es mehr als sinnvoll, wenn Sie die Wohnung auch bei der Übergabe an Ihren Mieter gemeinsam mit ihm begehen und den aktuellen Stand festhalten.

Ein solches Protokoll ist bedeutsam, weil ihm Beweiswirkung zukommt. Und zwar sowohl hinsichtlich des Vorliegens von Schäden als auch ihres Nichtvorliegens.

Beispiel: In Ihrem Wohnungsübergabeprotokoll haben Sie festgehalten, dass im Bad an der linken Wand 2 Fliesen fehlen, es ansonsten aber in Ordnung ist.

Hier gilt zum einen als bewiesen, dass die beiden Fliesen bereits zu Beginn des Mietverhältnisses fehlten. Dementsprechend müssen Sie diese ersetzen. Zum anderen gilt als bewiesen, dass ansonsten eben keine Mängel vorhanden sind. Kommt Ihr Mieter dann später mit der Behauptung, im Waschbecken sei ein großer Riss, der bereits vor Einzug vorhanden gewesen sei, hat er damit keine Chance. Das Protokoll zeigt nämlich, dass das Waschbecken zum Zeitpunkt der Übergabe der Wohnung in Ordnung war. Die Beschädigung muss also später durch den Mieter entstanden sein, sodass er den Schaden dann ersetzen muss. Ohne ein Übergabeprotokoll würde ein Streit darüber entbrennen, ob das Becken zum Zeitpunkt der Übergabe bereits defekt war oder nicht, und Sie riskieren, den Schaden selbst tragen zu müssen.

Beispiel Übergabeprotokoll Wohnzimmer

Also: Durch ein Übergabeprotokoll zu Beginn des Mietverhältnisses können Sie sich viel Ärger ersparen. Schrecken Sie nicht davor zurück, auch wenn es ein wenig zeitlichen Aufwand mit sich bringt, jedes Zimmer genau auf Schäden zu untersuchen.

Risiko 4: Kaution – ein unverzichtbares Instrument zu Ihrer Absicherung

Entgegen einer weitverbreiteten Auffassung besteht keine gesetzliche Verpflichtung Ihres Mieters zur Zahlung einer Kaution. Es liegt an Ihnen, diese mietvertraglich zu vereinbaren.

Bitte nehmen Sie unbedingt, auch bei absolut zuverlässig erscheinenden Mietern, eine Kautionsabrede in Ihren Mietvertrag auf. Bedenken Sie: Diese dient Ihrer Absicherung für den Fall, dass etwas schiefgeht. Sie sichert nicht nur Ihre Mietzahlungsansprüche ab, sondern auch Ihre Forderungen aus Betriebskostenabrechnungen und Schadensersatzansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen oder Beschädigungen der Wohnung. Denken Sie stets daran: In dem besten Mietverhältnis kann es im Laufe der Zeit zu Meinungsverschiedenheiten oder gar Zerwürfnissen kommen. Für diesen Fall sind Sie durch die Kaution abgesichert.

Laut Gesetz darf Ihr Mieter die Kaution in 3 monatlichen Raten zahlen. Aber auf diese Möglichkeit müssen Sie Ihren Mieter weder mündlich noch im Mietvertrag hinweisen.

Achtung: Barkaution muss nicht bar gezahlt werden

Ob Sie die Kaution in Form einer Barkaution, Bankbürgschaft oder eines verpfändeten Sparbuchs verlangen, bleibt Ihnen überlassen. Die Barkaution hat allerdings den Vorteil, dass Sie dabei nicht auf die Mitwirkung des Mieters angewiesen sind, wenn Sie auf das Geld zurückgreifen möchten. Daher ist sie nach wie vor das am häufigsten genutzte Sicherungsmittel.

Haben Sie eine Barkaution mit Ihrem Mieter vereinbart, bedeutet das nicht, dass Ihr Mieter Ihnen die vereinbarte Summe tatsächlich in bar übergeben muss. Das hat der BGH entschieden (Urteil v. 13.10.10, Az. VIII ZR 98/10).

Vielmehr darf Ihr Mieter die Zahlung der Kaution von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig machen. Der Grund dafür liegt darin, dass die Kaution vom Vermögen des Vermieters getrennt und so vor dem Zugriff durch dessen Gläubiger geschützt werden soll.

Also: Bestehen Sie bei der Barkaution nicht auf Barzahlung. Legen Sie vielmehr ein separates Konto für Ihren Mieter an und teilen Sie ihm die Kontoverbindung mit, damit er das Geld überweisen kann.

Beliebte Falle: zusätzliche Elternbürgschaft

Gerade bei jüngeren Wohnungsmietern, also Schülern, Auszubildenden oder Studenten, verlangen Vermieter neben der eigentlichen Mietkaution häufig Bürgschaftserklärungen der Eltern. Nach dieser sollen die Eltern die Miete für den Fall übernehmen, dass die jungen Mieter die Miete nicht mehr zahlen. Aber: Auch wenn diese Absicherung für Sie als Vermieter ein erstrebenswertes Ziel ist: Das geht nicht.

Nach § 551 Abs. 1 BGB darf die Kaution, die Sie als Vermieter verlangen können, nämlich höchstens das 3-Fache der monatlichen Kaltmiete ausmachen. Darüber hinaus dürfen Sie keine Sicherung verlangen, und zwar auch keine zusätzliche Elternbürgschaft. Die Bürgschaftserklärung ist dann unwirksam (BGH, Urteil v. 30.06.04, Az. VIII ZR 243/03).

Praxis-Tipp: Wenn Sie sich bei der Vermietung an junge Leute wegen deren unsicherer finanzieller Lage unwohl fühlen, schließen Sie doch den Vertrag direkt mit den Eltern ab, sei es als alleinige oder als Mitmieter. So haben Sie im Zweifel einen solventeren Mieter.

Risiko 5: Betriebskostenabrechnung – lassen Sie sich nur auf konkrete Vorwürfe ein

Diese Situation kennen Sie als Vermieter bestimmt: Für Ihren Mieter hat sich ein Nachzahlungsbetrag aus der Betriebskostenabrechnung ergeben. Doch anstatt die Nachforderung zu begleichen, schickt er Ihnen ein Schreiben, nach dem die Betriebskostenabrechnung angeblich in mehreren Positionen fehlerhaft und damit unwirksam ist. Eine Begleichung der Nachforderung lehnt Ihr Mieter kategorisch ab.

Durch ein solches Schreiben brauchen Sie sich nicht verunsichern zu lassen, denn selbst wenn Ihre Betriebskostenabrechnung Fehler enthält, führen diese nicht zur Unwirksamkeit der gesamten Abrechnung. Vielmehr ist Ihre Abrechnung wirksam, wenn sie die folgenden Mindestanforderungen aufweist:

l eine nachvollziehbare Zusammenstellung der Gesamtkosten,

l die Angabe und ggf. die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel,

l die Berechnung des Anteils Ihres Mieters und

l den Abzug der Vorauszahlungen Ihres Mieters.

Eine ordnungsgemäße Zusammenstellung der Gesamtkosten setzt voraus, dass Ihre Abrechnung die Gesamtkosten der einzelnen Kostenpositionen getrennt voneinander auflistet. Für die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung hat der BGH jedoch entschieden, dass Sie diese unter einer Kostenposition „Versicherung“ abrechnen dürfen (Urteil v. 16.09.09, Az. VIII ZR 340/08). Das Gleiche gilt für die Kostenposition „Wasser und Abwasser“ (Urteil v. 15.07.09, Az. VIII ZR 340/08). Eine Zusammenfassung dieser Kosten macht Ihre Abrechnung weder nichtig noch fehlerhaft. Nach dem BGH steht der formellen Ordnungsmäßigkeit Ihrer Abrechnung auch nicht entgegen, wenn Sie bei einem gemischt genutzten Gebäude die Kosten für die gewerblich genutzten Flächen nicht abgezogen haben, bevor Sie die Abrechnung für die Wohnungen erstellen (BGH, Urteil v. 11.08.10, Az. VIII ZR 45/10).

Wie gesagt, lassen Sie sich durch die Vorwürfe Ihres Mieters nicht aus der Ruhe bringen. Überprüfen Sie aber rein vorsorglich nochmals, ob Ihre Abrechnung die erforderlichen Mindestangaben aufweist (nachvollziehbare Zusammenstellung der Gesamtkosten, richtiger Verteilerschlüssel, richtige Berechnung des Anteils Ihres Mieters unter Berücksichtigung seiner Vorauszahlungen). Sind diese Punkte erfüllt, kann Ihnen nichts passieren.

Verspätung: das Aus für Ihre Abrechnung

Einen Punkt müssen Sie allerdings unbedingt beachten: Das ist die Abrechnungsfrist, die Ihnen § 556 Abs. 2 BGH setzt. Danach müssen Sie Ihrem Mieter die Abrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraums zusenden. Endet also Ihr Abrechnungszeitraum 2011 am 31.12.2011, muss Ihr Mieter die Abrechnung für 2011 spätestens am 31.12.2012 erhalten. Am 01.01.2013 ist es zu spät. Dann können Sie von Ihrem Mieter keine Nachzahlungen aus der Abrechnung mehr verlangen.

Nach dem BGH liegt die Verantwortlichkeit für den rechtzeitigen Zugang der Abrechnung bei Ihnen als Vermieter. Kommt Ihre Abrechnung auf dem normalen Postweg abhanden oder wird sie verspätet zugestellt, bleiben Sie als Vermieter auf den Kosten sitzen (BGH, Urteil v. 21.01.09, Az. VIII ZR 107/08).

Praxis-Tipp: Wenn Sie mit Ihrer Abrechnung spät dran sind, verlassen Sie sich nicht auf den Postweg. Stellen Sie die Abrechnung per Boten oder persönlich zu. Gehen Sie darüber hinaus auf Nummer sicher und lassen Sie sich den Empfang der Abrechnung nebst Datum quittieren. Dann kann Ihnen nichts mehr passieren.

Mieter muss Einwendungen innerhalb der Einwendungsfrist konkret benennen

Auch für Ihren Mieter gibt § 556 BGB eine Frist vor. Einwendungen gegen die Abrechnung muss er innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung geltend machen. Erhält Ihr Mieter die Abrechnung also am 16.08.2012, muss er Einwendungen dagegen bis zum 15.08.2013 vorbringen. Nach Ablauf dieser Frist wird er mit seinem Vorbringen nicht mehr gehört und muss die Nachforderung begleichen.


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In einem neueren Urteil hat der BGH nochmals darauf hingewiesen, dass der Mieter nicht nur die Einwendungsfrist einhalten, sondern dass er vor allem seine Einwendungen gegen die Abrechnung innerhalb dieser Frist konkret benennen muss (Urteil v. 31.01.12, Az. VIII ZR 335/10).

Hierzu reicht es nicht, wenn Ihr Mieter vorbringt, die Kostenposition X sei fehlerhaft. Er muss in für Sie nachprüfbarer Weise darlegen, warum er die Position für fehlerhaft hält. Auch reicht es nicht, wenn er allgemein auf Mängel in vergangenen Abrechnungen verweist.

Beruft er sich auf Fehler, die er bereits in vergangenen Abrechnungen gerügt hat, muss er diese erneut konkret vortragen. An diesen Anforderungen scheitern die meisten Mieter, da sie in der Regel nur allgemein auf die Fehlerhaftigkeit der Abrechnung hinweisen. Kommt Ihr Mieter also mit dem allgemeinen Einwand, die Abrechnung sei fehlerhaft, weisen Sie ihn darauf hin, dass sein Vortrag nicht ausreicht, und fordern ihn zur Zahlung auf.

Checkliste: Das prüfen Sie bei einer Mieterrüge

Stellen Sie bei Schritt 1 einen Fehler fest, müssen Sie die Abrechnung korrigieren, denn dann ist Ihre Abrechnung wegen gravierender Mängel unwirksam. Achten Sie dann bitte auch darauf, dass dann eine Korrektur innerhalb der 12-monatigen Abrechnungsfrist erfolgen kann.

Stellen Sie in Schritt 3 fest, dass der von Ihrem Mieter erhobene Vorwurf tatsächlich besteht, können Sie die Abrechnung dagegen auch noch nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigieren.

Ergibt Ihre Prüfung, dass das Vorbringen Ihres Mieters unzureichend ist, weisen Sie ihn unter Benennung des aktuellen BGH-Urteils (Urteil v. 31.01.12, Az. VIII ZR 335/10) darauf hin und fordern ihn zur Zahlung auf.

Ihr Mieter begleicht Ihre Nachforderung nicht – seien Sie nicht zu nachlässig

Leistet Ihr Mieter seine Nachzahlung trotz ordnungsgemäßer Abrechnung nicht, ist es an Ihnen, tätig zu werden. Viele Vermieter scheuen den Gang zu Gericht gerade im Bereich der Betriebskostenabrechnung. Oftmals geht es nur um kleine Summen, wegen derer Sie keinen zeit- und arbeitsaufwendigen Rechtsstreit anstrengen möchten. Doch bedenken Sie: Zum einen kommt die nächste Abrechnung bestimmt, und im Zweifel haben Sie mit Ihrem Mieter wieder die gleichen Probleme wie bei dieser Abrechnung.

Außerdem: Haben Sie mehrere Mieter, kann sich Ihr Problem vervielfachen. Der Tipp eines Mieters, dass man bei Ihnen nur der Abrechnung standhaft widersprechen muss, um nicht zahlen zu müssen, führt gern zu Nachahmern. Daher entscheiden Sie sich besser dafür, Ihre Nachforderung gerichtlich geltend zu machen.

Nutzen Sie die Vorteile des gerichtlichen Mahnverfahrens für sich

Um Ihre Nachforderung gerichtlich geltend zu machen, können Sie einen Mahnbescheid beantragen. Mit einem Mahnbescheid kommen Sie in der Regel nach 2 Monaten zum Ziel. Sie erhalten dann einen Vollstreckungsbescheid, mit dem Sie Ihre Forderung mithilfe eines Gerichtsvollziehers vollstrecken können. Nur wenn Ihr Mieter Widerspruch gegen den Mahnbescheid einlegt, dauert es länger, da das Mahnverfahren dann in das normale Klageverfahren übergeht.

Ein Mahnbescheid ist auch kostengünstiger als eine Klage. Die Gerichtskosten betragen nur 1/6 der Kosten, die Sie für eine Klage zahlen müssen – zumindest für den Fall, dass Ihr Mieter Ihrem Mahnbescheidsantrag nicht widerspricht.

Aber selbst dann gilt: Wenn Sie obsiegen, trägt Ihr Mieter die Verfahrenskosten. Bei einer ordnungsgemäßen Abrechnung wird das der Fall sein.

Einen Mahnbescheid können Sie online beantragen. Sie haben aber auch die Möglichkeit, in guten Schreibwarengeschäften einen Vordruck zu kaufen.

Beachten Sie bitte, dass es in Deutschland spezielle Mahngerichte gibt. Wenn Sie nicht wissen, welches Mahngericht für Ihre Wohnung zuständig ist, können Sie dies bei Ihrem Amtsgericht erfragen.

Risiko 6: Ihr Mieter mindert – so reagieren Sie richtig

Als Vermieter sind Sie bestimmt schon einmal mit der Situation konfrontiert worden, dass in Ihrer Wohnung ein Mangel aufgetreten ist und Ihr Mieter deswegen die Miete gemindert hat. Ist die Wohnung tatsächlich mangelhaft, ist Ihr Mieter auch tatsächlich zur Mietminderung berechtigt. Er muss Sie hierfür nicht um Erlaubnis bitten, sondern sein Recht zur Mietminderung besteht kraft Gesetzes.

Allerdings berechtigt nicht jeder Mangel zur Minderung, und in einigen Fällen ist die Minderung trotz Vorliegens eines Mangels ausgeschlossen. Um bei einer Mietminderung angemessen reagieren zu können, ist es für Sie wichtig, sich in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht zu informieren. Gehen Sie die im Folgenden dargelegten 4 Schritte durch, und Sie machen alles richtig.

Schritt 1: Mangel vor Ort prüfen

Wenn Sie von einem Mangel erfahren, sehen Sie sich als Erstes den Mangel vor Ort an. Nur dann können Sie feststellen, ob wirklich ein Mangel vorliegt, der zur Minderung berechtigt. Behalten Sie bei Ihrer Überprüfung 3 Dinge im Auge:

1. Ihr Mieter muss das Vorliegen des Mangels beweisen. Gelingt ihm das nicht, müssen Sie auch nicht von einem Mangel ausgehen.

Beispiel: Ihr Mieter beschwert sich über ständige Klopfgeräusche in der Heizung. Sie waren schon 3 Mal vor Ort, konnten aber nichts feststellen. Hier können Sie nichts tun und Ihr Mieter darf auch nicht mindern.

2. Es muss sich um einen erheblichen Mangel handeln, der die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung einschränkt. Bei einem Wasserschaden in der Küche oder einer kaputten Fensterscheibe ist das sicher gegeben. Bei einem kleinen Haarriss an der Wohnzimmerwand dagegen nicht.

3. Der Mieter darf den Mangel nicht verursacht haben. Hat er den Mangel selbst verursacht, muss er ihn nicht nur selbst beseitigen, er muss gegebenenfalls auch den Ihnen entstandenen weiteren Schaden ersetzen.

Beispiel: Die Waschmaschine Ihres Mieters ist defekt und daher ausgelaufen. In der Wohnung Ihres Mieters und der darunterliegenden Wohnung ist es zu Feuchtigkeitsschäden gekommen. Ihr Mieter hat hier kein Recht zur Minderung und muss die entstandenen Schäden beseitigen.

Schritt 2: Mangel nach Möglichkeit beseitigen

Haben Sie festgestellt, dass ein Mangel tatsächlich vorliegt, ist Ihr nächster Schritt die Mängelbeseitigung. Hierdurch verhindern Sie die Ausuferung der Angelegenheit. Ist der Mangel beseitigt, darf Ihr Mieter nicht nur nicht mehr mindern, er wird dann auch zufriedener sein. Das schafft eine gute Basis, um über die Höhe der Minderung zu verhandeln.

Praxis-Tipp: Anders ist die Sachlage allerdings, wenn nicht klar ist, wer den Mangel verursacht hat. Das kommt gern bei Schimmel und Feuchtigkeit vor: Der Mieter meint, der Mangel sei bauseits verursacht, der Vermieter ist der Auffassung, der Mieter lüfte falsch. Hier lassen Sie die Ursachen für den Mangel durch einen Sachverständigen gerichtlich feststellen. Anderenfalls riskieren Sie, auf den Kosten sitzen zu bleiben.

Schritt 3: Rechtmäßigkeit der Minderung prüfen

Haben Sie die Mängelbeseitigung veranlasst, gilt es als Nächstes zu prüfen, ob Ihr Mieter überhaupt mindern durfte. In folgenden Fällen ist nämlich eine Minderung Ihres Mieters trotz Vorliegens eines Mangels ausgeschlossen:

l Ihr Mieter hat den Mangel nicht angezeigt. Das spielt besonders dann eine Rolle, wenn Ihr Mieter rückwirkend gemindert hat. Ein Recht zur Minderung steht ihm zwar auch rückwirkend zu, aber erst ab dem Zeitpunkt, ab dem er den Mangel angezeigt hat. Prüfen Sie also: Hat Ihr Mieter den Mangel überhaupt angezeigt, und wann ist die Anzeige erfolgt? Erst ab dann darf gemindert werden.

l Es handelt sich um einen Bagatellschaden.

Beispiel: Eine geringfügig zu kleine Badewanne, abgetretene Türschwellen in der Wohnung, vorübergehender Ausfall der Heizung im Sommer. Auch wenn Ihr Mieter das als solchen empfindet: Dies ist kein Mangel.

l Ihr Mieter kannte den Mangel, hat sich aber seine Minderungsrechte nicht vorbehalten.

Beispiel: Bei der Besichtigung weisen Sie auf einen großen Fleck im Teppichboden hin. Diesen haben Sie auch im Wohnungsübergabeprotokoll festgehalten. Ihr Mieter kann deswegen nicht mindern.

l Ihr Mieter kannte den Mangel grob fahrlässig nicht, hätte ihn also bei der gebotenen Aufmerksamkeit erkennen können.

Beispiel: Bei der Besichtigung gehen Sie mit Ihrem Mieter durch das Untergeschoss, in dem sich offensichtlich eine Kneipe befindet. Auch wenn die Kneipe bei der Besichtigung geschlossen war, ist eine Minderung des Mieters wegen Lärmbelästigung durch die Kneipe ausgeschlossen.

l Ihr Mieter verhindert die Mängelbeseitigung.

Beispiel: Ihr Mieter lässt den von Ihnen mit der Mängelbeseitigung beauftragten Handwerker nicht in die Wohnung, weil er es satthat, dass ständig andere Personen seine Wohnung betreten. Er verliert sein Recht auf Minderung und muss den Ihnen entstandenen Schaden, wie etwa die Kosten des Handwerkers, ersetzen.

Schritt 4: Höhe der Minderung verhandeln

Haben Sie die Schritte 1 bis 3 erledigt, steht der zeitliche Rahmen fest, in dem Ihr Mieter seine Miete mindern durfte. Nun können Sie mit ihm über die Höhe der Minderung verhandeln. Die Höhe einer Mietminderung zu bestimmen, ist meistens nicht so leicht und stets einzelfallabhängig.

Machen Sie sich und Ihrem Mieter auf jeden Fall bewusst, dass es preiswerter für Sie beide wird, gemeinsam eine Lösung zu erarbeiten, als sich vor Gericht über die Höhe der Minderung zu streiten. Dort läuft es nämlich in solchen Fällen auch meistens auf einen Vergleich hinaus. Dann müssten Sie und Ihr Mieter noch die durch das Verfahren entstandenen Kosten tragen. Hierzu müssen Sie wissen: Bei einem Vergleich werden die Kosten häufig gegeneinander aufgehoben. Das bedeutet, dass die Parteien sich die Gerichtskosten teilen und jede Partei die Kosten ihres Anwalts selbst trägt. Haben Sie einen Anwalt eingeschaltet, kann das teuer werden. Verhandeln Sie daher besser selbst.

Fazit: Als Vermieter einer Wohnung sind Sie stets mit einigen Risiken belastet. Wenn Sie aber die richtigen Spielregeln beachten, schaffen Sie es, diese Risiken sicher zu umschiffen.

Im 2. Teil dieses Artikels geht es um die Risiken, die Sie bei der Kündigung und Abwicklung Ihres Mietverhältnisses eingehen.

Darum geht es:

Ein Horror für jeden Vermieter: Der Mieter zahlt nicht. Haben Sie auch einen solchen Mieter, dürfen Sie nicht lange abwarten. Erfahren Sie hier, wie Sie darauf am besten reagieren und was Sie bei der Abwicklung Ihres Mietverhältnisses beachten müssen, um hinterher nicht draufzahlen zu müssen.

Risiko 7: Ihr Mieter zahlt nicht – Ihre schnelle Reaktion ist gefragt

Das kann auch Ihnen passieren: Sie überprüfen Ihr Konto und stellen fest, dass Ihr Mieter seine Miete gar nicht oder nur zum Teil gezahlt hat. Nun ist der Ärger für Sie groß, denn Sie müssen Ihrem Geld hinterherlaufen. Warten Sie bitte nicht in der Hoffnung ab, es werde sich schon alles richten. Dann laufen Sie nämlich Gefahr, dass sich die Mietrückstände erhöhen und Sie gegebenenfalls sogar darauf sitzen bleiben. Daher: Reagieren Sie umgehend, wenn Sie einen Zahlungsrückstand Ihres Mieters feststellen. Hier erfahren Sie, was Sie tun können, um die Situation zu retten oder Ihren Schaden zumindest so gering wie möglich zu halte.

Vor allem anderen: Grund für Zahlungsrückstand abklären

In der Praxis kommt es durchaus auch vor, dass Mieter ihre Miete grundlos einbehalten. Meist gibt es für dieses Säumnis aber einen Grund. Versuchen Sie, diesen herauszufinden, denn dann können Sie die Situation vielleicht noch rette.

Mieter zahlt nicht wegen Wohnungsmängeln

Sind in Ihrer Wohnung Mängel vorhanden, steht Ihrem Mieter ein Recht auf Mietminderung zu. Er darf dann weniger Miete zahlen. Dies allerdings nur, wenn es sich um erhebliche Mängel handelt und er Ihnen diese zuvor angezeigt hat. Stellen Sie also einen Zahlungsrückstand fest, überprüfen Sie umgehend, ob Ihr Mieter einen Mangel gerügt hat.

Ist das der Fall, beseitigen Sie den Mangel umgehend und einigen Sie sich bis dahin mit Ihrem Mieter auf einen angemessenen Minderungsbetrag. Nach erfolgter Mängelbeseitigung wird Ihr Mieter wieder ordnungsgemäß zahlen.

Praxis-Tipp: In der Praxis mindern Mieter gern ab dem Moment, in dem der Mangel aufgetreten ist. Überprüfen Sie daher immer, wann er Ihnen den Mangel angezeigt hat, und weisen Sie ihn ausdrücklich darauf hin, dass er erst ab diesem Tag zur Minderung berechtigt ist.

Mieter befindet sich in Zahlungsschwierigkeiten

Stellen Sie fest, dass sich Ihr Mieter in Zahlungsschwierigkeiten befindet, weil er arbeitslos geworden ist, haben Sie durchaus noch eine Chance, an Ihr Geld zu kommen. Empfehlen Sie Ihrem Mieter, sich unverzüglich an eine öffentliche Stelle wie Sozialamt, Wohnungsamt oder ARGE zu wenden. Diese übernehmen in solchen Fällen gegebenenfalls die rückständigen bzw. die künftigen Mieten. Seien Sie jedoch kritisch: Immer wieder kommt es vor, dass Mieter Vermieter vertrösten und erklären, sie seien „beim Amt“ gewesen, das Geld werde gezahlt. Tatsächlich ist aber nichts passiert. Verlangen Sie unbedingt zeitnah einen Nachweis über die Übernahme der Rückstände durch die jeweilige öffentliche Stelle. Erhalten Sie einen solchen Nachweis nicht, kündigen Sie.

Praxis-Tipp: In der Regel hilft es, wenn Sie die Kündigung des Mietverhältnisses auch wirklich erklären. Hält Ihr Mieter nämlich Ihr Kündigungsschreiben bereits in der Hand, werden die öffentlichen Stellen wegen der drohenden Obdachlosigkeit schneller tätig.

Bei diesen Rückständen können und müssen Sie fristlos kündigen

Hat sich Ihr Mieter finanziell übernommen und kann deswegen seine Miete nicht mehr zahlen, haben Sie keine Alternative: Sie müssen kündigen. Lassen Sie sich dann weder durch tränenreiche Bitten noch durch Zusagen, im nächsten Monat könne man 100-prozentig zahlen, davon abbringen. Im Zweifel handelt es sich hierbei nur um leere Versprechungen. Bei weiterem Abwarten werden sich die Schulden Ihres Mieters nur erhöhen, und Sie werden auf den Zahlungsrückständen sitzen bleiben. Für Sie heißt es in dieser Situation, den Schaden so gering wie möglich zu halten. Das geht nur durch eine schnelle Kündigung.

In diesen 3 Fällen können Sie fristlos kündigen

Kommt Ihr Mieter mit seinen Mietzahlungen in Verzug, sind Sie in den folgenden 3 Fällen zur fristlosen Kündigung berechtigt:

1. Ihr Mieter zahlt in 2 aufeinanderfolgenden Monaten gar keine Miete.

Beispiel: Ihr Mieter zahlt in den Monaten Mai und Juni gar keine Miete.

2. Er zahlt 2-mal hintereinander nur einen Teil der Miete, wobei der Gesamtmietrückstand nicht unerheblich, das heißt, höher als 1 Monatsmiete ist.

Beispiel: Ihr Mieter zahlt im Mai nur die Hälfte und im Juni nur ein Drittel seiner Miete.

3. Er zahlt über mehrere Monate hinweg nur einen Teil der Miete, und der Gesamtrückstand beträgt mehr als 2 Monatsmieten.

Beispiel: In den Monaten März, April, Juli, August und Oktober zahlt Ihr Mieter nur die halbe Miete.

Achtung: In der Praxis herrscht bei vielen Vermietern immer noch der Irrglaube, man müsse seinen Mieter bei Zahlungsverzug 3-mal anmahnen, bevor man kündigen darf. Das ist schlichtweg falsch. Vielmehr hat Ihr Mieter seine Miete im Voraus bis zum 3. Werktag eines Monats zu zahlen. Damit ist seine Leistung kalendermäßig bestimmt, und er befindet sich automatisch mit Ablauf des 3. Werktags in Verzug, wenn er nicht gezahlt hat. Sie brauchen weder eine Mahnung noch eine Abmahnung zuzustellen.

Praxis-Tipp: Achten Sie bei der Berechnung der Rückstände stets darauf, dass der Samstag bei den Mietzahlungen nicht als Werktag gilt (BGH, Urteil v. 13.07.09, Az. VIII ZR 129/09). Wenn Sie das nicht berücksichtigen und zu früh kündigen, ist Ihre Kündigung unwirksam.

Beispiel: Ihr Mieter hat seine Miete für Mai 2012 nicht gezahlt. Am 04.06.12 stellen Sie fest, dass auch die Miete für Juni offen ist, und Sie kündigen noch am selben Tag fristlos. Ihre Kündigung ist unwirksam. Da der 02.06. ein Samstag und der 03.06. ein Sonntag ist, war die Junimiete erst am 05.06.12 fällig. Daher konnten Sie erst am 06.06.12 kündigen

Rückstand: nur reine Mietforderungen zählen

Bei der Berechnung der Rückstände spielen nur Mietrückstände eine Rolle. Andere offene Forderungen wie eine Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung oder rückständige Kautionszahlungen dürfen Sie bei der Berechnung der Rückstände nicht berücksichtigen. Wie der BGH ganz aktuell entschieden hat, zählen auch offene Vorauszahlungen auf die Betriebskosten nicht mit (BGH Urteil v. 18.07.12, Az. 8 ZR 1/11). Zu den Betriebskostenvorauszahlungen zählen auch die Erhöhungsbeträge, um die Sie die Vorauszahlungen Ihres Mieters aufgrund der letzten Abrechnung einseitig erhöht haben. Auch diese dürfen Sie nicht zur Berechnung der Mietrückstände heranziehen.

In formeller Hinsicht ist es völlig ausreichend, wenn Sie Ihrem Mieter den Gesamtrückstand in Ihrem Kündigungsschreiben darlegen. Sie brauchen nicht aufzulisten, in welchem Monat konkret welche Rückstände bestehen (BGH, Urteil v. 12.05.10, VIII ZR 96/09).

Risiko 8: Ein häufiger Fehler – vergessen Sie die Abmahnung nicht

Grundsätzlich gilt: Vor der fristlosen Kündigung ist eine Abmahnung erforderlich. Sinn und Zweck einer solchen Abmahnung liegt darin, Ihrem Mieter noch eine letzte Chance zur Besserung zu geben und das Mietverhältnis dadurch zu retten.

Bedenken Sie: Die Kündigung hat für Ihren Mieter die gravierende Folge des Wohnungsverlusts. Sie ist daher das letzte Mittel, zu dem Sie nur greifen, wenn das Mietverhältnis wirklich nicht mehr zu retten ist. Vergessen Sie die Abmahnung, ist Ihre fristlose Kündigung grundsätzlich unwirksam.

Lediglich in den folgenden Fällen ist eine Abmahnung ausnahmsweise entbehrlich:

l Ihre Abmahnung wird offensichtlich erfolglos bleiben (Mieter weigert sich nachweislich, den Vertragsverstoß einzustellen).

l Aus besonderen Gründen unter Abwägung beiderseitiger Interessen ist die sofortige Kündigung gerechtfertigt (erfordert einen gravierenden Pflichtverstoß des Mieters, z. B. Brandstiftung).

l Zahlungsverzug (vgl. Risiko 7)

l ordentliche Kündigung (klargestellt durch BGH, Urteil v. 28.11.07, Az. VIII ZR 145/07)

Achtung: Nur erneuter gleichartiger Verstoß berechtigt Sie zur Kündigung

In allen anderen Fällen müssen Sie Ihren Mieter abmahnen. Erst wenn es nach der Abmahnung erneut zu einem Verstoß kommt, dürfen Sie kündigen. Passen Sie aber bitte auf: Nur ein gleichartiger Verstoß berechtigt Sie zur fristlosen Kündigung. Verstößt Ihr Mieter in neuer, anderer Weise gegen seine mietvertraglichen Pflichten, ist eine Kündigung nicht zulässig.

Beispiel: Sie mahnen Ihren Mieter ab, weil er seinen Müll vor der Wohnungseingangstür aufbewahrt, was bereits zu einer Geruchsbelästigung geführt hat. Ihr Mieter räumt den Müll weg und leistet sich gleich die nächste Verfehlung: Er dreht seine Musikanlage außerhalb der Ruhezeiten weit über Zimmerlautstärke auf.

Hier sind 2 aufeinanderfolgende Verstöße gegen den Mietvertrag gegeben. Da diese aber nicht gleichartig sind, können Sie Ihren Mieter wegen der Lärmbelästigung lediglich abmahnen, nicht aber fristlos kündigen.

Praxis-Tipp: Mahnen Sie einfach jede Verfehlung Ihres Mieters ab. Zum einen erhöhen sich dann Ihre Chancen, dass es zum Wiederholungsfall kommt und Sie fristlos kündigen können. Zum anderen: Es gibt Mieter, die immer wieder unterschiedliche Vertragsverstöße begehen. Haben Sie Ihren Mieter bereits mehrfach wegen unterschiedlicher Vertragsverstöße abgemahnt, kann ausnahmsweise auch ein andersartiger weiterer Vertragsverstoß zur Kündigung berechtigen. Denn: Auch häufige, aber unterschiedliche Vertragsverstöße machen die Fortsetzung des Mietverhältnisses für Sie unzumutbar.

Unpünktliche Zahlung: 1 Abmahnung reicht aus

Wussten Sie, dass auch ständig unpünktliche Mietzahlungen eine fristlose Kündigung rechtfertigen? Nach dem BGH reicht hier sogar eine einzige unpünktliche Mietzahlung nach einer Abmahnung aus, damit Sie fristlos kündigen können (BGH, Urteil v. 14.09.11, Az. VIII ZR 301/10).

Als Vermieter dürfen Sie nämlich auch dann fristlos kündigen, wenn Ihr „Vertrauen in die Wiederherstellung einer pünktlichen Zahlungsweise angesichts des vorausgegangenen Geschehens nach einer Abmahnung sofort wieder enttäuscht worden ist“.

Inhalt der Abmahnung: Genaue Darlegung des Pflichtverstoßes

Durch Ihre Abmahnung soll Ihrem Mieter sein Fehlverhalten vor Augen geführt und Gelegenheit zur Besserung gegeben werden. Daher müssen Sie das Fehlverhalten so genau beschreiben, dass Ihr Mieter genau erkennen kann, was Sie ihm vorwerfen. Nennen Sie Zeit, Ort und vor allem die Art seiner Pflichtverletzung. Es reicht nicht, ihm vorzuhalten, er missachte ständig die Hausordnung. Vielmehr müssen Sie die Verstöße penibel und mit Wiedererkennungswert versehen aufführen.

Beispiel: Am 20.06.12 haben Sie in den späten Abendstunden lautstark mit Ihrer Frau gestritten und Porzellan geworfen. Durch diesen Lärm sind mehrere Mieter in ihrer Nachtruhe gestört worden. Es wurde sogar die Polizei gerufen. Des Weiteren entsorgen Sie regelmäßig in den späten Abendstunden (meist nach 23.00 Uhr) Ihren Müll durch den im Flur befindlichen Müllschlucker, obwohl dies laut Hausordnung verboten ist.

Praxis-Tipp: Wichtig ist auch, dass Sie Ihre Abmahnung zeitnah nach dem Verstoß auf den Weg bringen. Zu langes Abwarten kann nämlich bei Ihrem Mieter ebenso wie in einem gegebenenfalls später stattfindenden Gerichtsverfahren den Eindruck erwecken, dass Sie das Fehlverhalten doch nicht schwerwiegend genug für eine fristlose Kündigung empfinden.

Neben der Darlegung der Pflichtverletzung und der Aufforderung, sich künftig vertragstreu zu verhalten, nehmen Sie bitte noch einen weiteren Punkt in Ihre Abmahnung auf: die Androhung der fristlosen Kündigung für den Fall eines erneuten Verstoßes. Auch wenn das nicht von allen Gerichten so verlangt wird, sind Sie damit im Zweifel auf der sicheren Seite. Außerdem hat die Androhung der Kündigung einen weiteren Vorteil: Sie führen Ihrem Mieter die Ernsthaftigkeit Ihrer Abmahnung deutlich vor Augen.

Risiko 9: Problemmieter – so ist Ihre fristlose Kündigung rechtssicher

Zugegebenermaßen ist der nicht zahlende Mieter das schlimmsteÜbel, das Ihnen als Vermieter zustoßen kann. Aber es gibt auch noch andere Problemmieter, die Ihnen das Leben schwer machen können: Ihr Mieter leistet seine Mietzahlungen ständig verspätet. Er liebt es, in den Ruhezeiten sein Klavier lautstark zu bespielen oder seine Musikanlage voll aufzudrehen.

Oder: Ihr Mieter sorgt im Haus für Unruhe, indem er andere Mieter auf übelste Weise beschimpft. Es ist verständlich, wenn Sie irgendwann am Ende Ihrer Geduld sind und Sie den Störenfried loswerden wollen. Das ist im Wege einer Kündigung durchaus möglich. Allerdings: Schon viele Vermieter sind an den strengen Kündigungsvoraussetzungen gescheitert. Das soll Ihnen nicht passieren. Hier erfahren Sie, wie Sie bei Ihrer fristlosen Kündigung alles richtig machen.

Ganz wichtig: Inhalt der Kündigung

Eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ist nach § 543 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) möglich, wenn Ihr Mieter eine so schwere Pflichtverletzung begeht, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist. Das Gesetz führt hierfür beispielhaft 3 Fälle auf:

1. Zahlungsverzug

2. Gefährdung der Mietsache (z. B. bei wiederholtem Verursachen von Wasserschäden)

3. unbefugte Gebrauchsüberlassung (typischer Fall: unerlaubte Untervermietung)

Darüber hinaus sind Sie aber auch in folgenden Fällen zur fristlosen Kündigung berechtigt:

l Nichtzahlung der vereinbarten Kaution (LG Berlin, Urteil v. 17.10.11, Az. 67 S 58/11)

l wiederholt unpünktliche Mietzahlungen (BGH, Urteil v. 11.01.06, Az. III ZR 364/04)

l wiederholte Ruhestörung (LG Berlin, Urteil v. 11.02.10, Az. 67 S 382/90)

l schwere Beleidigung oder tätlicher Angriff gegen andere Mieter (LG Berlin Urteil v. 13.06.08, Az. 63 S 352/07)

l ständiger beißender Gestank aus der Wohnung des Mieters (AG Hamburg-Harburg, Urteil v. 18.03.11, Az. 641 C 363/10)

Wichtig ist, dass Sie die Pflichtverstöße Ihres Mieters explizit in der Kündigung darlegen. Keinesfalls reicht es, wenn Sie auf Ihre Abmahnung verweisen. Den Text Ihrer Abmahnung können Sie dagegen schon übernehmen. Seien Sie auf jeden Fall penibel und führen Sie alles auf, was Ihnen einfällt. Das Nachreichen von Gründen in einem eventuell später stattfindenden Prozess ist nämlich nicht zulässig. Sie sind dann auf die in Ihrer Kündigung benannten Kündigungsgründe beschränkt.

Zeitpunkt der Wohnungsübergabe benennen

Bei einer fristlosen Kündigung müssen Sie eigentlich kein Kündigungsdatum benennen, dennoch verzichten Sie zu Ihren eigenen Gunsten besser nicht darauf. Bedenken Sie: Wenn Sie Ihrem Mieter den Zeitraum vorgeben, in dem er die Wohnung verlassen muss, schafft das Klarheit: Ihr Mieter weiß dann unmissverständlich, bis wann er die Wohnung zu räumen hat. Fügen Sie Ihrem Kündigungsschreiben also folgenden Satz hinzu: „Ich fordere Sie auf, die Wohnung innerhalb einer Woche zu räumen und mir sämtliche Schlüssel zurückzugeben.“

Praxis-Tipp: Vergessen Sie bitte auch nicht, bereits in Ihrer Kündigung der Verlängerung des Mietverhältnisses zu widersprechen:„Bereits jetzt erkläre ich ausdrücklich, dass ich einer Verlängerung des Mietverhältnisses nach § 545 BGB widerspreche.“ So verhindern Sie, dass sich das Mietverhältnis automatisch verlängert, wenn Ihr Mieter einfach nicht auszieht.

Kündigen Sie hilfsweise ordentlich

Auch wenn Sie das Mietverhältnis fristlos kündigen, erklären Sie bitte in Ihrem Kündigungsschreiben hilfsweise noch die ordentliche Kündigung. Hierdurch erhöhen Sie deutlich Ihre Chance auf eine wirksame Kündigung. Oftmals stellt sich nämlich eine Pflichtverletzung in einem Gerichtsverfahren als doch nicht so gravierend heraus, dass sie eine fristlose Kündigung rechtfertigen könnte.

Haben Sie dann in Ihrem Kündigungsschreiben auch noch hilfsweise ordentlich gekündigt, kann Sie das zum Ziel bringen. Denn für eine ordentliche Kündigung reichen auch weniger gravierende Pflichtverletzungen aus. Fügen Sie Ihrer Kündigung daher folgenden Satz hinzu:„Deshalb kündige ich hiermit das Mietverhältnis fristlos. Rein vorsorglich kündige ich das Mietverhältnis auch hilfsweise fristgerecht zum …“

Zugang von Abmahnung und Kündigung sicherstellen

Auch ein absolut fehlerfreies Abmahnungs-und Kündigungsschreiben hilft Ihnen nichts, wenn Ihr Mieter dieses nicht nachweislich erhalten hat. Für den Zugang der Schreiben sind Sie nämlich beweispflichtig.

Schicken Sie Ihre Kündigung per Post und behauptet Ihr Mieter dann einfach, er habe Ihr Schreiben nicht erhalten, haben Sie ein Problem: Da Sie keinen Zugangsnachweis in der Hand haben, können Sie nicht beweisen, dass ihm das Schreiben zugegangen ist. Sie müssen dann erneut kündigen. Im Übrigen kann Ihnen das auch bei einem Einschreiben mit Rückschein passieren. Holt Ihr Mieter das Schreiben nämlich einfach nicht bei der Post ab, weil er ahnt, dass da etwas kommt, ist Ihr Schreiben nicht zugegangen und damit unwirksam.

Achtung: Falls Sie auf die Idee kommen, Ihrem Mieter per Fax oder E-Mail zu kündigen, nehmen Sie davon besser Abstand. Für eine Kündigung ist nämlich nach § 578 BGB die Schriftform erforderlich. Diese erfordert, dass Ihrem Mieter das Schriftstück sowie Ihre Unterschrift im Original zugehen. Eine Kündigung per E-Mail oder Fax genügt damit dem Formerfordernis nicht und ist unwirksam. Eine Abmahnung können Sie dagegen durchaus faxen oder mailen. Allerdings: Auch für den Zugang der Abmahnung sind Sie beweispflichtig. Lassen Sie sich daher auch hier unbedingt den Empfang bestätigen. Wenn Sie 100-prozentig sichergehen wollen, stellen Sie die Abmahnung ebenso zu wie Ihr Kündigungsschreiben. Dann kann Ihnen auch hier nichts passieren.

Damit Ihnen der nachweisbare Zugang Ihrer Kündigung gelingt, haben Sie 3 Möglichkeiten:

1. Sie können das Schreiben persönlich übergeben. Lassen Sie sich den Empfang plus Empfangsdatum dann aber auf einer Kopie bestätigen.

2. Sie können das Schreiben durch einen Boten zustellen lassen. Von diesem lassen Sie sich ebenfalls auf einer Kopie der Kündigung bestätigen, dass und wann er diese zugestellt hat.

3. Notfalls können Sie die Kündigung auch durch einen Gerichtsvollzieher zustellen lassen. Das ist zwar etwas teurer und nimmt auch etwas Zeit in Anspruch, ist aber dafür 100-prozentig sicher.

 

Risiko 10: Ihr Mieter zieht aus – so machen Sie bei der Wohnungsübergabe alles richtig

Bei der Wohnungsübergabe besteht die Gefahr, dass sich diese unangemessen lang hinauszögert und Sie dann Probleme mit der Anschlussvermietung bekommen. Das ist für Sie ein nicht zu unterschätzendes Risiko, denn Sie machen sich Ihrem neuen Mieter gegenüber schadensersatzpflichtig, wenn Sie ihm die Wohnung nicht rechtzeitig übergeben. Durch einige Tricks lässt sich dieses Risiko aber deutlich minimieren.

Stellen Sie zunächst fest, wie Ihr Mieter die Wohnung zu übergeben hat

Bevor Sie sich mit Ihrem Mieter zwecks Terminvereinbarung in Verbindung setzen, überprüfen Sie bitte anhand Ihres Mietvertrags, in welchem Zustand Ihr Mieter die Wohnung zu übergeben hat. Es gibt hier im Wesentlichen 3 Möglichkeiten:

Vollständig renoviert

Das wird allerdings in den wenigsten Fällen der Fall sein, denn: Auch wenn Ihr Mietvertrag eine entsprechende Endrenovierungsklausel vorsieht, ist diese nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam (BGH, Urteil v. 12.09.07, Az. VIII ZR 316/06).

Zu einer Endrenovierung ist Ihr Mieter nur dann verpflichtet, wenn Sie dies mit ihm in einer individuellen Vereinbarung ausgehandelt haben. Dies ist auch der Fall bei einer sogenannten Verschlimmbesserung. Das heißt, er hat die Wohnung in gutem Willen, aber völlig unfachmännisch renoviert. Auch wenn er die Wohnung komplett in einer unüblichen, nicht weitervermietbaren Farbgestaltung dekoriert hat, muss er renovieren; wenn er also die gesamte Wohnung schwarz, knallrot oder giftgrün gestrichen hat.

Vornahme der fälligen Schönheitsreparaturen

In der Regel wird Ihr Mieter nach dem Mietvertrag die fälligen Schönheitsreparaturen vorzunehmen haben. Dann muss er Küche, Bäder und Duschen alle 3, Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten alle 5 und andere Nebenräume alle 7 Jahre renovieren. Dies jedoch nur, soweit Renovierungsbedarf besteht. Prüfen Sie also, ob und welche Räume Ihr Mieter zu renovieren hat.

Besenrein

Viele Mietverträge verpflichten die Mieter aber auch nur zur besenreinen Übergabe der Wohnung. Dann muss Ihr Mieter die Wohnung ebenso wie die Nebenräume, zum Beispiel den Keller, kehren und von groben Verschmutzungen wie Spinnweben befreien. Die Fenster muss Ihr Mieter nicht putzen, es sei denn, sie sind mit Bildern beklebt, bemalt, oder es befinden sich Kleberrückstände darauf. Unkraut auf dem Balkon braucht Ihr Mieter ebenfalls nicht zu entfernen.

Auf die Entfernung von Einbauten achten

Überprüfen Sie Ihre Mieterakte bitte auch dahingehend, ob Ihr Mieter Einbauten vorgenommen hat, die er entfernen muss, oder sonstige bauliche Veränderungen vorgenommen hat, die er zurückbauen muss. Prüfen Sie beispielsweise, ob Ihr Mieter eine Trennwand eingezogen oder einen besonderen Fußboden gelegt hat, den er nun wieder entfernen muss.

Praxis-Tipp: Viele Mieter haben eine Einbauküche in der Wohnung, die sie nicht mehr gebrauchen können. Sie treten dann gern an den Vermieter mit dem Wunsch heran, die Küche für den neuen Mieter in der Wohnung belassen zu wollen. Selbstverständlich soll dies gegen ein angemessenes Entgelt erfolgen. Lassen Sie sich auf einen solchen Handel keinesfalls ein! Im Zweifel möchte der neue Mieter die Küche nicht, und Sie bleiben auf der Küche ebenso wie auf dem gezahlten Geld sitzen. Verweisen Sie Ihren alten Mieter lieber an den neuen Mieter und verlangen dessen schriftliche Zusage, die Küche übernehmen zu wollen. Andernfalls bestehen Sie auf deren Beseitigung bis zum Termin der Wohnungsabnahme.

Vereinbaren Sie einen Vorabnahmetermin

In der Regel vereinbaren Vermieter mit ihren ausziehenden Mietern einen Wohnungsabnahmetermin am letzten Tag des Mietverhältnisses. Das birgt jedoch die Gefahr in sich, dass Sie die Wohnung zu spät zurückerhalten, wenn Ihr Mieter die zu erledigenden Arbeiten nicht ordnungsgemäß durchgeführt hat. Unter Umständen gefährden Sie damit Ihre Anschlussvermietung.

Vereinbaren Sie daher besser einen Vorabnahmetermin. Bei diesem begehen Sie die Wohnung zusammen mit Ihrem Mieter und klären, inwieweit Renovierungsbedarf besteht. Führen Sie in einem Vorabnahmeprotokoll auf, welche Arbeit Ihr Mieter konkret zu erledigen hat. Benennen Sie die vorhandenen Schäden und durchzuführenden Arbeiten so genau wie möglich. Allgemeine Floskeln wie etwa „Tapete im Schlafzimmer mangelhaft“ reichen nicht aus, um Ihre Schadensersatzansprüche im Ernstfall durchzusetzen.

Praxis-Tipp: Bei einem Vorabnahmetermin ist die Wohnung noch komplett möbliert, sodass Sie Schäden, die sich beispielsweise hinter einer Schrankwand befinden, nicht entdecken können. Um sich hier Ihre Ansprüche zu erhalten, vermerken Sie bitte in Ihrem Protokoll: „Wegen der bestehenden Möblierung konnten folgende Stellen nicht eingehend besichtigt werden: … Insofern bleibt die Geltendmachung von Ansprüchen vorbehalten.“

Führen Sie die Endabnahme vor Zeugen durch

Am Ende des Mietverhältnisses führen Sie die Endabnahme durch. Auch hier gilt: nach Möglichkeit nicht am letzten Tag des Mietverhältnisses. Machen Sie Ihrem Mieter klar, dass Sie einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung haben, sofern er Ihnen die Wohnung gegen Ihren Willen vorenthält. Das ist auch dann der Fall, wenn er nach Beendigung des Mietverhältnisses noch Renovierungsarbeiten durchführen muss.

Bei der Endabnahme erstellen Sie wiederum ein Protokoll, in dem Sie den Zustand der Wohnung festhalten. Seien Sie hierbei bitte penibel, denn diesem Protokoll kommt Beweiswert zu. Ist in dem Protokoll ein Mangel nicht vermerkt, gilt der als nicht existent. Nehmen Sie bitte auch einen sachkundigen Zeugen zur Wohnungsabnahme mit, denn 4 Augen sehen in der Regel mehr als 2.

Zum Schluss unterzeichnen Sie das Protokoll und lassen es von Ihrem Mieter ebenso wie von dem Zeugen gegenzeichnen. Vergessen Sie bitte auch nicht, sich alle Schlüssel zur Wohnung und den Nebenräumen aushändigen zu lassen.

Praxis-Tipp: Sind in der Wohnung noch Mängel vorhanden, die Ihr Mieter beseitigen muss, nehmen Sie bitte in das Protokoll auf, dass und bis wann Ihr Mieter die Mängel zu beseitigen hat. Dauern die Arbeiten über die Beendigung des Mietverhältnisses hinaus an, vermerken Sie bitte auch, dass der Mieter Ihnen die Wohnung zur Durchführung der Renovierungsarbeiten gegen Ihren Willen vorenthält. Dann können Sie bis zur Rückgabe der Wohnung Nutzungsentschädigung verlangen.

 

Risiko 11: Ihre Forderungen wegen Wohnungsschäden – achten Sie auf die 6-Monats-Frist

In der Praxis kommt es leider oft genug vor, dass Mieter Ihre Wohnung nicht in ordnungsgemäßem Zustand zurückgeben. Für Sie als Vermieter ist dann Eile geboten, denn Ihre Ansprüche wegen Beschädigung oder Verschlechterung der Wohnung verjähren gemäß § 548 BGB innerhalb von 6 Monaten. Notieren Sie sich den Ablauf der Frist unbedingt in Ihrem Kalender. Erinnern Sie sich am besten mehrfach an diesen wichtigen Termin. Ist die Verjährung nämlich einmal eingetreten, können Sie Ihre Ansprüche nicht mehr durchsetzen.

Nach einem aktuellen Urteil des BGH beginnt diese Verjährungsfrist allerdings erst mit der ordnungsgemäßen Übergabe der Wohnung (BGH, Urteil v. 12.12.11, Az. VIII ZR 8/11). Hierfür reicht es nicht, wenn der Mieter Ihnen die Schlüssel in den Briefkasten wirft.

Wenn Ihr Mieter noch Arbeiten zu erledigen hat, fordern Sie ihn zunächst unter Fristsetzung zur Durchführung der Arbeiten auf, die Sie bitte auch einzeln aufzählen. Da Sie Ihren Mieter mit diesem Schreiben in Verzug setzen, ist es besonders wichtig, dass er dieses Schreiben nachweisbar erhält. Daher stellen Sie das Schreiben am besten per Boten zu, oder Sie übergeben es persönlich und lassen sich den Zugang quittieren.

Hat Ihr Mieter die Arbeiten nicht bis zum gesetzten Termin durchgeführt, können Sie zur Ersatzvornahme schreiten. Das bedeutet, Sie beauftragen eine Fachfirma mit der Durchführung der erforderlichen Arbeiten und stellen Ihrem Mieter die Kosten in Rechnung.

Trägt Ihr Mieter die Kosten nicht, und besteht auch nicht die Möglichkeit, eine Kaution in Anspruch zu nehmen, müssen Sie unbedingt vor Ablauf der 6-MonatsFrist einen Mahnbescheid beantragen. Nur so können Sie Ihre Forderung retten.

Fazit: Alles in allem bleibt es dabei: Vermietung ist ein risikoreiches Geschäft. Wenn Sie sich aber, wie in Teil 1 des Beitrags gezeigt, gut auf Ihr Mietverhältnis vorbereiten, können Sie einen Großteil möglicher Risiken ausschalten. Geht es dann dennoch schief, richten Sie sich unbedingt nach den in Teil 2 dargelegten Richtlinien. So verhindern Sie, dass Sie sogar noch draufzahlen.

28. Mai 2014

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Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.