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Verpflichtung zum Außenanstrich in Schönheitsreparaturklauseln

Der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil v. 18.02.09, Az. VIII ZR 210/08) hat folgendes entschieden:

Eine Klausel über die Vornahme von Schönheitsreparaturen ist insgesamt unwirksam, wenn sie die Verpflichtung enthält, auch den Außenanstrich von Türen und Fenstern vorzunehmen.

Zwischen den Parteien des Rechtsstreits bestand ein Mietvertrag, der zu den Schönheitsreparaturen die folgenden Klauseln enthielt:

„Schönheitsreparaturen trägt der Mieter (Vergleiche § 13) einschließlich Streichen von Außenfenstern, Balkontür und Loggia.“

„Trägt der Mieter die Schönheitsreparaturen, so hat er folgende Arbeiten fachgerecht auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen und Abziehen und Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster.“


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Die Mieter hielten die Klausel für unwirksam und renovierten beim Auszug nicht. Daraufhin forderte der Vermieter 8.700 € Schadensersatz.

Der BGH hat entschieden, dass dem Vermieter der geltend gemachte Schadensersatzanspruch nicht zu steht, weil die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf die Mieter übertragen worden ist.

Die in dem Mietvertrag enthaltenen Regelungen zu den Schönheitsreparaturen sind insgesamt unwirksam, weil sie den Mieter auch zum Außenanstrich der Fenster, der Wohnungseingangstür und der Balkontür sowie zum Anstrich der Loggia verpflichten.

Außenanstrich gehört nicht zu Schönheitsreparaturen

Darin sah der BGH eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, weil er diese Arbeiten, die nicht unter den Begriff der Schönheitsreparaturen der Zweiten Berechnungs verordnung (II. BV) fallen, durchführen musste.

Nach der II. BV zählen zu den Schönheitsreparaturen das Anstreichen und Tapezieren von Wänden und Decken, das Reinigen der Fußböden, das Lackieren der Heizkörper und -rohre, das Streichen von Fenstern und Außentüren von innen sowie die Beseitigung kleinerer Putz- und Holzschäden.

Einen Außenanstrich von Fenstern, Türen oder Loggien sieht die Vorschrift dagegen nicht vor. Dieser zählt daher nicht zu den Schönheitsreparaturen.

Instandhaltungspflicht bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

Wenn die Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist, gilt die gesetzliche Instandhaltungspflicht: Der Vermieter ist für die Renovierung zuständig.

Der Anspruch des Mieters auf diese Renovierungen verjährt aber, entschied in einem jetzt veröffentlichten Urteil das Amtsgericht Wetzlar, und zwar innerhalb von 3 Jahren, gerechnet ab dem Zeitpunkt der Fälligkeit (AG Wetzlar, Urteil v. 02.12.08, Az. 38 C 1882/07).

Der Fall: Ein Mietvertrag aus dem Jahr 1995 enthält eine unwirkame Schönheitsreparaturklausel. Renoviert wurde bis 2008 nie.

Die Mieterin verklagt die Vermieterin auf Durchführung der Schönheitsreparaturen. Die Vermieterin beruft sich auf Verjährung.

Die Richter entschieden, dass die Ansprüche des Mieters auf Vornahme der Schönheitsreparaturen nach 3 Jahren verjähren, gerechnet ab dem Jahr, in dem sie fällig werden.

Da die Wohnräume sich spätestens seit 2000 in einem renovierungsbedürftigen Zustand befanden, war der Renovierungsanspruch der Mieterin spätestens Ende des Jahres 2003 (2000+3) verjährt.

28. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.