Das Geschäftsleben läuft nicht immer gleich gut. Das gilt auch für Erträge aus Immobilien. Haben Sie im Jahr 2010 gute Erträge gehabt, werden Sie ein Interesse daran haben, die Einkommensteuererklärung 2010 möglichst spät abzugeben.
Der Steuer-Schock kommt dann spätestens im Jahr 20112. Dann verlangt das Finanzamt nämlich die Nachzahlung für das Jahr 2010. Außerdem setzt es gleichzeitig nachträgliche Vorauszahlungen für das Jahr 2011 fest, wobei es die gute Ertragslage des Jahres 2010 unterstellt.
Zusätzlich verlangt das Finanzamt Vorauszahlungen für das Jahr 2012. Diese geballte Anforderung von Steuerbeträgen hat schon manchen Steuerzahler zur Kreditaufnahme gezwungen.
Falls die Erträge des Jahres 2011 beispielsweise wegen höherer Investitionen und Werbungskosten wesentlich geringer ausgefallen sind und Sie insoweit mit einer Einkommensteuererstattung rechnen können, sollten Sie in folgenden Schritten vorgehen:
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Akzeptieren Sie die nachträgliche Festsetzung von Vorauszahlungen für das Kalenderjahr 2011 auf keinen Fall.
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Reichen Sie die Steuererklärung 2011 möglichst zusammen mit der Steuererklärung 2010 beim Finanzamt ein.
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Beantragen Sie ausdrücklich die Verrechnung der zu erwartenden Steuernachzahlung 2010 mit dem zu erwartenden Guthaben von 2011.
Mit dem ausdrücklichen Verrechnungsantrag bleibt Ihnen eine Finanzierung der Steuernachzahlung per Kredit erspart.
Legen Sie den Steuererklärungen ein formloses Schreiben bei, in dem Sie folgende Musterformulierung verwenden:
„Hiermit beantrage ich die Verrechnung der zu erwartenden Steuernachzahlung für das Kalenderjahr 2010 mit der aus der Steuererklärung für das Kalenderjahr 2011 resultierenden Steuererstattung.“
Praxis-Tipp: Einen Verrechnungsantrag können Sie immer stellen, wenn eine Steuernachzahlung zu befürchten ist und Sie noch in irgendeinem Zusammenhang mit Geld vom Finanzamt rechnen können.
Steuerprofis verschleppen die Nachzahlung
Wenn Ihre Immobilien keine steuerlichen Verluste mehr erwirtschaften, sollten Sie sich umgehend mit zwei Fragen beschäftigen:
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Wie viel Steuern können Sie mit neuen Immobilien sparen?
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Wie lange können Sie die Steuernachzahlungen hinauszögern und geschickt Zinsvorteile herausschlagen?
Denken Sie über neue Investitionen nach
Wer für Immobilien immer nur Steuern nachzahlen muss, nutzt im Allgemeinen die günstigen Abschreibungsmöglichkeiten und Werbungskosten nicht optimal. Denn bei neuen Immobilien sind nicht nur die jährlich als Werbungskosten abzugsfähigen Beträge für die Absetzungen für Abnutzung höher. Auch die Zinsaufwendungen muss das Finanzamt als Werbungskosten anerkennen.
Da der Kapitalbedarf zu Beginn einer Finanzierungsmaßnahme relativ umfangreich sein kann, bilden die Finanzierungskosten zusammen mit den Absetzungen für Abnutzung umfangreiche Steuervorteile.
Die bei neuen Immobilien abzugsfähigen Beträge werden im Laufe der Zeit immer kleiner. Das liegt einerseits an der Tilgung der Kredite. Andererseits sinken in den Fällen der degressiven Absetzungen für Abnutzung im Laufe der Jahre die abzugsfähigen Werbungskosten.
Das führt zwangsläufig dazu, dass die Einnahmen höher sind als die Werbungskosten. Steuernachzahlungen sind – für das Objekt – unvermeidbar.
Denken Sie deshalb bei dieser Konstellation darüber nach, ob Sie in neue Objekte investieren sollten, um die Nachzahlungen mit neuen steuerlichen Verlusten zu kompensieren.
