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Versorgungsleistungen – Übertragung von Haus oder Wohnung

Die Übertragung von Haus oder Wohnung kann auch mit Versorgungsleistungen (Leibrente oder dauernde Last) verbunden sein:

  • Bei einer Leibrente handelt es sich um eine Zahlung in gleichmäßig, genau festgelegten Beträgen, wobei zusätzlich eine Wertsicherungsklausel vereinbart werden kann.
  • Bei einer dauernden Last wird eine Zahlung vereinbart, die bei einem steigenden Bedarf erhöht werden kann.

In beiden Fällen handelt es sich um einen unentgeltlichen Erwerb, da eine nach kaufmännischen Grundsätzen bemessene Gegenleistung nicht erfolgt.

Die Versorgungsrente oder dauernde Last wird in erster Linie nach den Versorgungsbedürfnissen des Übergebers der Immobilie und Empfängers der Zahlung bemessen.

Bei der Vereinbarung von Leibrenten kann der Übernehmer der Immobilie und Rentenzahler nur den Ertragsanteil der Leibrente im Vermietungsfall als Werbungskosten geltend machen.


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Besser ist es, eine Versorgungsleistung in Form einer dauernden Last notariell zu vereinbaren.

Der Vorteil: Die dauernde Last ist unter Sonderausgaben beim möglicherweise hochbesteuerten Zahler (zum Beispiel Sohn) voll abzugsfähig. Der Empfänger (zum Beispiel Vater) hat die Einnahmen zwar als Einkünfte aus wiederkehrenden Bezügen zu versteuern.

Da er aber in der Regel nur eine geringe Steuerprogression hat, erweist sich die Vereinbarung einer dauernden Last als attraktives Steuersparmodell innerhalb der Familie.

Beispiel: Ein Vater überträgt seinem Sohn eines seiner Miethäuser gegen Zahlung eines Betrags in Höhe von 1.500 Euro monatlich. Die Zahlungsverpflichtung wird als dauernde Last im Grundbuch eingetragen. Angenommen, die Einkommensteuersätze von Sohn und Vater betragen 40 und 20%, dann ergibt sich folgende Rechnung:

Versorgungsleistungen

 

Die volle steuerliche Absetzbarkeit der dauernden Last ist an vier Voraussetzungen geknüpft:

  • Übergabe- oder Versorgungsvertrag zwischen Eltern und Kindern über eine existenzsichernde Wirtschaftseinheit (zum Beispiel Eigenheim oder vermietete Immobilie)
  • Abänderungsklausel im Übergabevertrag, falls die vereinbarte Zahlung über dem langfristig erzielbaren Mietertrag liegt
  • Unabhängigkeit der dauernden Last vom Wert der übertragenen Immobilie (Bemessung der Zahlung nach dem Versorgungsbedürfnis des Empfängers und der Leistungsfähigkeit des Zahlers)
  • Kapitalwert der dauernden Lasten nicht höher als das Doppelte des Verkehrswerts der Immobilie.

Achtung: Im Gegensatz zur Leibrente muss die Höhe der dauernden Last veränderbar sein. Achten Sie deshalb darauf, dass der Notarvertrag eine Abänderungsklausel enthält, und zwar auch dann, wenn die vereinbarte Zahlung über dem langfristig erzielbaren Mietreinertrag liegt. Die Klausel könnte wie folgt lauten:

Der monatlich zu zahlende Betrag von ………………… Euro ist jederzeit veränderlich. Er ist derzeit nach den Bedürfnissen des Berechtigten und der Leistungsfähigkeit des Verpflichteten bemessen. Sollten wesentliche Änderungen in diesen Verhältnissen eintreten, kann der vorgenannte Betrag neu festgesetzt werden, wie es § 323 ZPO vorsieht. Daher wird auf die Vereinbarung einer Wertsicherungsklausel verzichtet.

15. November 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.