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Verstoß gegen Teilungserklärung: Beschlüsse sind nicht in jedem Fall nichtig

Nicht in jedem Fall führt ein Verstoß gegen die Teilungserklärung auch zur Ungültigkeit von Beschlüssen. Das machte zuletzt der BGH deutlich:

Denn auch wenn eine Teilungserklärung zur Gültigkeit von Beschlüssen vorschreibt, dass das Versammlungsprotokoll von zwei Wohnungseigentümer und dem Verwalter zu unterschreiben ist; die alleinige Unterschrift des Verwalters kann dennoch ausreichend sein. Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im September des Jahres 2015.

Der Fall: Beschlussfassungen in der Eigentümerversammlung

In einer Eigentümerversammlung einer Wohnungseigentümergemeinschaft waren mehrere Beschlüsse gefasst worden. Obwohl nur ein Wohnungseigentümer anwesend war, war die Versammlung beschlussfähig.

Denn der anwesende Wohnungseigentümer war Mehrheitseigentümer. In der Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft war geregelt, dass die Eigentümerversammlung beschlussfähig ist, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten sind.


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Anfechtung der gefassten Beschlüsse

Das war auf der letzten Eigentümerversammlung der Fall. Dennoch reichten mehrere Wohnungseigentümer gegen die auf der Versammlung gefassten Beschlüsse eine Anfechtungsklage ein. Denn gemäß der Teilungserklärung war für die Gültigkeit von Beschlüssen erforderlich, dass Beschlüsse einer Wohnungseigentümerversammlung protokolliert werden.

Das Protokoll musste nach der Teilungserklärung vom Verwalter und von zwei von der Eigentümerversammlung bestimmten Wohnungseigentümern unterzeichnet werden. Das Protokoll der letzten Versammlung hatte jedoch der Verwalter allein unterschrieben.

Die Entscheidung des Gerichts: Unterschrift des Verwalters genügte

Der BGH stellte klar, dass die Beschlüsse nicht ohne weiteres rechtswidrig waren, weil das Protokoll nur von dem Verwalter allein und nicht von zwei weiteren Wohnungseigentümern unterzeichnet wurde. Die qualifizierte Protokollierungsklausel in der Teilungserklärung war wegen des berechtigten Interesses der Wohnungseigentümer an einer effektiven Kontrolle rechtmäßig.

Dass es im entschiedenen Rechtsstreit die Unterschrift von zwei Wohnungseigentümern fehlte, führt aber nicht zur Rechtswidrigkeit der angefochtenen Beschlüsse. Der Verwalter und der Mehrheitseigentümer waren in der beschlussfähigen Eigentümerversammlung allein.

Aus diesem Grund genügte die alleinige Unterschrift des Verwalters unter dem Protokoll. Eine Bestätigung der inhaltlichen Richtigkeit des Protokolls durch zwei Unterschriften von den Wohnungseigentümern konnte ja nur erfolgen, wenn mehrere Wohnungseigentümer anwesend gewesen wären.

Versammlung war beschlussfähig – Einhaltung der Teilungserklärung war nicht möglich

Der Ersteller der Teilungserklärung hätte im entschiedenen Rechtsstreit die alleinige Unterschrift des Verwalters als ausreichend erachtet. Die Versammlung war auch beschlussfähig, da mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten waren. Das Protokoll gab den tatsächlichen Ablauf der Versammlung richtig wieder.

Da neben dem Verwalter nicht zusätzlich zwei weitere Wohnungseigentümer in einer Versammlung anwesend waren, konnte neben der Unterschrift des Verwalters die Unterschrift von zwei weiteren Wohnungseigentümern nicht geleistet werden. Es war demnach auch nicht möglich, den Anforderungen der Teilungserklärung zu entsprechen (BGH, Urteil v. 25.09.15, Az. V ZR 203/14).

28. Dezember 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Marc Popp. Über den Autor

Marc Popp ist als Rechtsanwalt in Bonn tätig. Als Fachautor hat er bereits zahlreiche Beiträge zum Immobilien-, Makler-, Miet-, Wohnungseigentums- und Versicherungsrecht verfasst.