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Vertragsstrafen: Regelungen sind unwirksam

Viele Mietverträge enthalten Regelungen zu Vertragsstrafen, obwohl diese unwirksam sind.

Meist werden diese Textpassagen vom Vermieter oder Verwalter selbst in das Formular des Mietvertrags eingefügt – regelmäßig zum eigenen Nachteil.

Regelungen sind pauschal unwirksam

Müssen Sie Ihren Mieter aufgrund von Mietrückständen abmahnen oder ihm kurz nach Mietbeginn kündigen, dann ist das nicht nur ärgerlich, sondern verursacht Ihnen durch Ihren Verwaltungsaufwand auch Kosten. So ist es verständlich, dass viele Vermieter in den Mietverträgen vorbeugen möchten, und beispielsweise folgende Formulierungen in ihre Mietverträge aufnehmen:

  1. „Gerät der Mieter mit der Zahlung der Miete in Verzug, hat er für jede anschließende Mahnung pauschal 10 € Mahnkosten zu zahlen.“
  2. „Kündigt der Mieter innerhalb von 2 Jahren nach Mietbeginn, hat er dem Vermieter für den zusätzlichen Verwaltungsaufwand 100 € zu zahlen.“
  3. „Die Mietkaution verfällt, wenn die Mietzeit weniger als 2 Jahre beträgt.“

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  5. „Falls der Mieter vor Ablauf der Vertragszeit kündigt, ist der Vermieter berechtigt, für den damit verbundenen Verwaltungsaufwand einen einmaligen Betrag von (…) € zu fordern.“

Jedoch sind diese Regelungen allesamt unwirksam, denn § 555 BGB legt kurz und bündig fest: „Eine Vereinbarung, durch die sich der Vermieter eine Vertragsstrafe vom Mieter versprechen lässt, ist unwirksam.“ Und um eine Vertragsstrafe handelt es sich bei all diesen Regelungen.

Ergänzen Sie die Regelung

Beim ersten Beispiel, der Regelung zu den Mahnkosten, bleibt Ihnen ein „Hintertürchen“: Wenn Sie die Formulierung um den folgenden Passus ergänzen, wird sie wirksam: „Der Mieter kann den Nachweis führen, dass kein Schaden oder nur ein geringerer Schaden als diese Pauschale entstanden ist. Dann sind vom Mieter keine oder geringere Kosten zu zahlen.“

In der Praxis sehr verbreitet ist in Mietverträgen auch der folgende Satz, der als Vertragsstrafe ebenfalls unwirksam ist:

5. „Kündigt der Vermieter dem Mieter das Mietverhältnis fristlos, hat der Mieter ihm eine Aufwandsentschädigung in Höhe von (…) € zu zahlen.“

Ganz klar: In einem solchen Fall dürfen Sie von Ihrem Mieter den Mietausfallschaden ersetzt verlangen. Eine „Aufwandsentschädigung“ muss Ihnen der Mieter aber nie zahlen. Besser ist die Situation für Sie, wenn Sie mit Ihrem Mieter einen Mietaufhebungsvertrag schließen. Hier können Sie vereinbaren, dass der Mieter eine „Vertragslösungsgebühr“ zahlt, etwa wie folgt:

„Die Parteien sind sich einig, dass das Mietverhältnis zum (…) endet. Für den hiermit verbundenen Aufwand zahlt der Mieter dem Vermieter (…) €.“

Nach einem aktuellen BGH-Urteil ist es auch nicht zu beanstanden, wenn ein Mieter sich anlässlich eines Räumungsprozesses in einem gerichtlichen Vergleich gegenüber dem Vermieter verpflichtet, die rückständige Miete zu zahlen und andernfalls die Mieträume zu räumen (BGH, Urteil v. 14.10.09, Az. VIII ZR 272/08).

Bearbeitungsgebühr dürfen Sie nicht verlangen

Sogenannte „Bearbeitungsgebühren“ für Mietverträge sind unzulässig. Dies hat das Landgericht Hamburg in einem Urteil erst kürzlich entschieden.

Im strittigen Fall verlangte eine Vermieterin von ihrem neuen Mieter 150,80 € und begründete diese „Gebühr“ mit Ausgaben für Wohnungsbesichtigungen, Aufwendungen für die Ausfertigung des Vertrags und Buchhaltungskosten.

Die Hamburger Richter urteilten, dass die entsprechenden Vertragsklauseln unwirksam sind, weil es sich hierbei um eine unzulässige Vertragsstrafe handele. Zugleich wiesen sie darauf hin, dass solche Verwaltungskosten auch keine Betriebskosten sind (LG Hamburg, Urteil v. 05.03.09, Az. 307 S 144/08).

13. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.