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Vertragverletzungen: Diese Gründe führen zur fristlosen Kündigung

Wenn der Mieter Ihre Rechte bzw. die seiner Mitmieter verletzt, können Sie ihm fristlos kündigen.

Und zwar unabhängig davon, ob Sie eine Wohnung oder Gewerberäume vermieten.

Doch um welche Rechte genau handelt es sich eigentlich, die der Mieter verletzt haben muss?

Ihr Mieter darf Ihr Eigentum nicht gefährden

Als Vermieter können Sie verlangen, dass Ihr Mieter die Mieträume nur in vertragsgemäßer Weise nutzt. Hierzu gehört etwa, dass er nur mit Ihrer Erlaubnis untervermietet, oder dass er Gewerberäume nicht zum Wohnen oder umgekehrt nutzt.


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Zudem hat Ihr Mieter die Pflicht, die Mieträume zu schützen. Vertragsgemäß ist die Nutzung also nur, wenn der Mieter Ihr Eigentum nicht gefährdet. Anderenfalls liegt eine zur fristlosen Kündigung berechtigende Vertragsverletzung vor.

Wichtig: Erforderlich ist aber immer, dass die Vertragsverletzung zu einer erheblichen Gefährdung der Mieträume führt, wie zum Beispiel dadurch, dass Ihr Mieter mehrere Kanister Benzin in seiner Wohnung aufbewahrt.

Im Zweifelsfall abmahnen

Oft wird bei Gericht gestritten, ob eine Abmahnung vor der fristlosen Kündigung erforderlich gewesen wäre. Dies wird etwa bei Sachbeschädigungen von manchen Richtern bejaht; nur bei wirklich schwerwiegenden Eigentumsverletzungen sollen Sie direkt kündigen können.

Damit Sie hier auf der sicheren Seite sind, sollten Sie Ihren Mieter besser immer zunächst abmahnen. Nur beim Zahlungsverzug Ihres Mieters ist eine Abmahnung definitiv nicht erforderlich.

Das Mietverhältnis ist Ihnen unzumutbar

Damit Sie Ihrem Mieter fristlos kündigen können, muss Ihnen die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar geworden sein. Dies ist immer dann der Fall, wenn sich Ihr Mieter trotz schon erfolgter Abmahnung weiterhin pflichtwidrig verhält, er also etwa weiterhin nachts lärmt, seinen Müll im Treppenhaus lagert oder er die Miete unpünktlich zahlt.

In diesen Fällen können Sie ohne vorherige Abmahnung direkt kündigen:

  • Ihr Mieter erklärt, sein vertragswidriges Verhalten nicht ändern zu wollen. Beispiel: Der Mieter hat ohne Ihre Genehmigung und den öffentlichen Sicherheitsvorschriften zuwider, einen Kachelofen in seiner Wohnung eingebaut. Der Mieter sagt Ihnen, er werde den Ofen „unter keinen Umständen“ entfernen.
  • Das Verhalten Ihres Mieters wiegt so schwer, dass für Sie das Mietverhältnis schon durch den einmaligen Pflichtverstoß unzumutbar geworden ist. Beispiel: Ihr Mieter hat Sie geschlagen oder Ihr Eigentum vorsätzlich beschädigt.
  • Ihr Mieter befindet sich in Zahlungsverzug. Weder müssen Sie die säumige Miete anmahnen, noch müssen Sie Ihrem Mieter eine Frist zur Zahlung gesetzt haben.

13. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.