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Verwalter handelt ohne Beschluss: Abberufung dennoch nicht rechtmäßig

Auch wenn ein wichtiger Grund für die Abberufung eines Verwalters vorliegt, ist eine Eigentümergemeinschaft nicht verpflichtet, ihren Verwalter tatsächlich abzuberufen.

Wohnungseigentümer müssen wissen, dass einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern nur dann keine Wahl bleibt, wenn ein zwingender Abberufungsgrund vorliegt. Dies entschied das Landgericht München im März 2015. Handelt ein Verwalter ohne vorherigen Beschluss der Eigentümergemeinschaft, liegt darin allein kein zwingender Grund für seine Abberufung.

Der Fall: Anfechtungsklage gegen Wiederwahl des Verwalters

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hatte in einer Eigentümerversammlung mit knapper Mehrheit ihren Verwalter abgewählt. In einer weiteren Versammlung wurde der Verwalter dann mehrheitlich wiedergewählt. Gegen diese Wiederwahl des Verwalters reichte ein Wohnungseigentümer eine Anfechtungsklage ein.

Zum einen war er der Ansicht, dass ein bereits abgewählter Verwalter nicht wiedergewählt werden kann. Zum anderen sprach gegen die Wiederwahl des Verwalters der Abberufungsgrund, dass der Verwalter eigenmächtig drei große Bäume in der Wohneigentumsanlage fällen ließ.


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Zum einen sei die Fällung der Bäume nicht erforderlich gewesen. Zum anderen war die Baumfällung nicht durch einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft legitimiert.

Das Landgericht München entschied den Rechtsstreit zu Gunsten der Mehrheit der Mitglieder der Eigentümergemeinschaft. Die Wiederwahl des Verwalters war rechtmäßig. Bei den gefällten Bäumen hatte es sich nachweislich um kranke Bäume gehandelt, und zwar um eine japanische Zierkirsche, eine gewöhnliche Eberesche und einen Holunderstrauch. Nur für die Zierkirsche galt die Baumschutzverordnung.

Vorliegen eines wichtigen Grundes verpflichtet eine Eigentümergemeinschaft nicht

Der Beschluss der Eigentümergemeinschaft über die erneute Wahl des Verwalters entsprach noch dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung. Selbst das Vorliegen eines wichtigen Grundes, verpflichtet eine Eigentümergemeinschaft nicht ohne weiteres, ihren Verwalter abzuberufen. Eine Eigentümergemeinschaft hat vielmehr einen Beurteilungsspielraum und darf von einer Abberufung absehen, wenn dies vertretbar ist.

Der Mehrheit der Wohnungseigentümer und deren Selbstorganisationsrecht kann nur Rechnung getragen werden, wenn den Wohnungseigentümern ein Beurteilungsspielraum zugebilligt wird. Einen Anspruch auf Abberufung haben einzelne Wohnungseigentümer nur dann, wenn so schwerwiegende Gründe vorliegen, dass eine Nichtabberufung nicht mehr vertretbar ist.

Das OLG Köln hat zwar eine Weiterbestellung eines Verwalters für ungültig erklärt, welcher die Anforderungen an eine ordnungsgemäße Verwaltung in mehrfacher Hinsicht nicht erfüllt hat. Einen zwingenden Abberufungsgrund, welcher den Ermessensspielraum der Eigentümergemeinschaft reduziert hätte, sah das Gericht aber nicht.

Abberufung eines Verwalters stellt ein hohes Risiko dar

Der klagende Wohnungseigentümer war zwar der Ansicht, dass es ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht einen Verwalter zu bestellen, der erst kurz zuvor aus wichtigem Grund vorzeitig abberufen worden ist. Das Landgericht München wies aber darauf hin, dass dieser Einwand nicht berechtigt sei. Denn dann wäre eine Eigentümergemeinschaft durch frühere Beschlüsse auch für die Zukunft gebunden.

Da kein zwingender Abberufungsgrund vorlag durfte die Gemeinschaft selbstverständlich in einer späteren Versammlung eine abweichende Meinung vertreten.

Der ursprüngliche Abberufungsbeschluss war im Übrigen auch nur mit knapper Mehrheit zustande gekommen. Einer Eigentümergemeinschaft muss es möglich sein, später eine andere Auffassung hinsichtlich der Eignung ihres Verwalters zu vertreten.

Die Abberufung eines Verwalters stellt stets auch ein hohes Risiko dar, da im Fall der Unwirksamkeit des Beschlusses die Gemeinschaft im ungünstigsten Fall zwei Verwalter bezahlen muss.

Das ist dann möglich, wenn inzwischen ein Verwalter neu gewählt wurde und der alte Verwalter zu Unrecht abgewählt wurde. Es bestand für die Eigentümergemeinschaft kein Zwang, an der ursprünglichen Abwahl des Verwalters festzuhalten (LG München I, Urteil v. 12.03.15, Az. 36 S 247461/13 WEG).

7. April 2016

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Marc Popp. Über den Autor

Marc Popp ist als Rechtsanwalt in Bonn tätig. Als Fachautor hat er bereits zahlreiche Beiträge zum Immobilien-, Makler-, Miet-, Wohnungseigentums- und Versicherungsrecht verfasst.