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Verwaltergebühren – der ständige Zankapfel

Der Wohnungseigentümerversammlung steht es völlig frei darüber zu entscheiden, wen sie zum Verwalter wählt und welche Verwaltergebühren sie ihm dafür zahlen will.

Schlägt ein Wohnungseigentümer einen Verwalter vor, der für die Hälfte des Honorars des bisherigen Verwalters arbeiten würde, ist das noch lange kein Grund, den bisherigen Verwalter abzusetzen.

Beschließt die Wohnungseigentümerversammlung, die bewährte Zusammenarbeit mit dem bisherigen Verwalter fortzusetzen, ist das kein Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung.

Das hat das Oberlandesgericht Hamburg entschieden und in diesem Zusammenhang daran erinnert, dass für solche Entscheidungen die einfache Mehrheit ausreicht.

Billiges Konkurrenzangebot ist kein Grund für die Abwahl des Verwalters

Je nach Größe der Anlage, bestehender Haustechnik sowie Zahl und Umfang gemeinschaftlicher Einrichtungen und Anlagen, belaufen sich die Verwaltervergütungen auf zwischen 15 und 25 Euro pro Wohneinheit und Monat.

Für Garagen und Einstellplätze beträgt die Verwaltergebühr im Allgemeinen zwischen 3 und 5 Euro pro Monat.

(HansOLG, 2 Wx 145/01)

Die Kosten des Wohnungsverwalters führen immer wieder zu lebhaften Diskussionen auf Wohnungseigentümerversammlungen.

Tendenz der Wortbeiträge: die Honorare sind zu hoch. In dem Verwalter lediglich einen Kostenfaktor zu sehen, kann sich für Wohnungseigentümergemeinschaften allerdings als kostspieliger Fehler herausstellen. Denn der Verwalter ist Dreh- und Angelpunkt der Wohnanlage.

Er ist es, der durch seine Tätigkeit am besten über die Vorgänge in der Anlage Bescheid weiß. Selbst mittlere und erst recht größere und große Wohnungseigentumsanlagen können ohne einen geeigneten Verwalter überhaupt nicht verwaltet werden.

Mit diesen Beträgen, die zusammen mit dem Hausgeld gezahlt werden, sind alle gesetzlichen Aufgaben des Verwalters abgegolten. Die Vergütung umfasst sowohl seine eigene Arbeitsleistung als auch die ihm entstehenden Sachaufwendungen wie insbesondere Porto-, Telefon- und Kopierkosten sowie die Kosten der Buchhaltung.


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In der Praxis kommt es zwischen Verwaltern und Wohnungseigentümern immer wieder zu Meinungsverschiedenheiten darüber, welche Aufwendungen durch die Verwaltergebühren abgegolten sind.

Um solche Streitigkeiten zu vermeiden, empfiehlt es sich, im Verwaltervertrag immer eindeutig zu regeln, für welche Tätigkeiten der Verwalter eine zusätzliche Vergütung verlangen kann. Eine besondere Vergütung kommt beispielsweise für folgende Tätigkeiten in Betracht:

  • Hausgeldinkasso
  • Prozessführung
  • Erstellung von Gutachten
  • Kostenberechnungen bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten
  • Teilnahme an Versammlungen, die zusätzlich zur jährlich stattfindenden Wohnungseigentümer-Versammlung einberufen werden
  • Bearbeitung von Angelegenheiten einzelner Wohnungseigentümer

Das sind die Grundleistungen eines Verwalters

Zu den Aufgaben und Befugnissen, die ein Verwalter im Rahmen seiner „Grundleistungen“ zu erbringen hat, gehören:

  • Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen und für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen,
  • die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen,
  • in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu ergreifen,
  • gemeinschaftliche Gelder zu verwalten,
  • Lasten- und Kostenbeiträge, Tilgungsbeiträge und Hypothekenzinsen anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt,
  • alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen,
  • Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen, soweit sie an alle Wohnungseigentümer in dieser Eigenschaft gerichtet sind,
  • Maßnahmen zu ergreifen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind,
  • Ansprüche gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen, sofern er hierzu durch Beschluss der Wohnungseigentümer ermächtigt ist,
  • die Erklärungen abzugeben, die zur Herstellung eines Telefonanschlusses, einer Rundfunk- oder Fernsehempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses erforderlich sind.

18. November 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.