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Verwalterwahl – Alternativangebote und Preisdifferenzen

Wenn die Angebote von Bewerbern für eine Verwalterwahl erhebliche Preisdifferenzen aufweisen, darf der teurere Bewerber nicht gewählt werden. Dies entschied das Landgericht Berlin im September 2014.

Der Fall: Verwalterwahl mit extremen Preisdifferenzen

Anlässlich einer bevorstehenden Verwalterwahl hatte der bisherige Verwalter der Eigentümergemeinschaft ein Angebot unterbreitet, dass eine monatliche Vergütung von brutto 27,76 € pro Eigentumswohnung vorsah, aber dann in den Folgejahren noch ansteigen sollte.

Ein Wohnungseigentümer hatte einen Bewerber als Verwalter vorgeschlagen, dessen monatliche Vergütung lediglich 19,04 € brutto pro Einheit betragen sollte. Dennoch wurde der alte Verwalter von der Mehrheit der Mitglieder der Eigentümergemeinschaft wiedergewählt. Der Wohnungseigentümer, der den günstigeren Bewerber vorgeschlagen hatte, reichte Anfechtungsklage ein.

Die Entscheidung des Gerichts: Verwalterwahl rechtswidrig

Mit Erfolg! Die Wiederwahl des alten Verwalters war rechtswidrig. Einen wichtigen Grund gegen die Wahl eines Verwalters stellt durchaus die laut seinem Angebot erwartete Vergütung dar.


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Das gilt nicht nur, wenn die erwartete Vergütung eines Bewerbers objektiv überhöht oder unangemessen ist, sondern auch wenn eine erhebliche Preisdifferenz zu einem Mitbewerber vorliegt.

Das Vertrauen in den alten Verwalter ist allein kein ausreichender sachlicher Grund, ein deutlich niedrigeres Angebot eines Mitbewerbers zu ignorieren. Es rechtfertigt also nicht die Wahl eines Bewerbers, dass sein Angebot dem marktüblichen Preis entspricht, wenn ein erheblich günstigerer Mitbewerber vorhanden ist.

Achtung: Dass ein gewählter Bewerber sich bereits als Verwalter der Eigentümergemeinschaft bewährt hat, ist somit nicht entscheidend einen günstigeren Bewerber zu ignorieren (LG Berlin, Urteil v. 23.09.14, Az. 55 S 302/12 WEG).

Verwalterwahl: Alternativangebote müssen immer vorgelegt werden

Die Vorlage von Alternativangeboten verschiedener Verwalter ist bei einer Verwalterwahl immer erforderlich. Als Wohnungseigentümer ist man also zur Anfechtung einer Verwalterwahl berechtigt, wenn gar keine Alternativangebote vorgelegt wurden.

Wie viele Alternativangebote eingeholt werden, liegt allerdings im Ermessen einer Eigentümergemeinschaft. Aber: Eine Verwalterwahl ohne Alternativangebote ist rechtswidrig. Dies stellte das Amtsgericht Hamburg-Altona im Mai 2014 klar.

Der Fall: Anfechtung der Verwalterwahl

Ein Wohnungseigentümer hatte die Wahl des Verwalters auf der letzten Eigentümerversammlung seiner Wohneigentumsanlage angefochten. Er war der Ansicht, dass der Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach, da vor der Bestellung des neuen Verwalters keine Alternativangebote anderer Verwalter eingeholt worden waren.

Vor der Beschlussfassung waren auch keine Informationen, beispielsweise über die Qualifikation und Berufserfahrung des neuen Verwalters, vorgelegt worden.

Die Entscheidung des Gerichts: Verwalterwahl entsprach nicht ordnungsgemäßer Verwaltung

Das Gericht entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des die Verwalterwahl anfechtenden Wohnungseigentümers. Die Wahl des neuen Verwalters entsprach nicht dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung. Vor der Bestellung des neuen Verwalters waren tatsächlich keine ausreichenden Alternativangebote eingeholt worden.

Zumindest waren die vorliegenden zwei Konkurrenzangebote nicht bereits mit der Einladung an sämtliche Wohnungseigentümer versandt worden. Die Einholung von Alternativangeboten anderer Verwalter und deren Übersendung an die Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft vor einer anstehenden Wahl ist aber immer erforderlich.

Die Anzahl der Alternativangebote kann die Eigentümergemeinschaft zwar selbst festlegen. Der Beurteilungsspielraum der Gemeinschaft ist aber überschritten, wenn der Zweck der Alternativangebote, den Wohnungseigentümern die Stärken und Schwächen der einzelnen Leistungsangebote aufzuzeigen, verfehlt wird (AG Hamburg-Altona, Urteil v. 16.05.14, Az. 303a C 22/13).

9. Juni 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Marc Popp. Über den Autor

Marc Popp ist als Rechtsanwalt in Bonn tätig. Als Fachautor hat er bereits zahlreiche Beiträge zum Immobilien-, Makler-, Miet-, Wohnungseigentums- und Versicherungsrecht verfasst.