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Verwertungskündigung aufgrund baulicher Veränderungen

Auch im Zusammenhang mit baulichen Veränderungen Ihres Gebäudes kommt eine Beendigung des Mietverhältnisses durch eine Verwertungskündigung in Betracht.

Hier gilt ebenfalls: Die von Ihnen beabsichtigte bauliche Veränderung muss eine angemessene Verwertung darstellen und das Mietverhältnis dieser Verwertung entgegenstehen.

Schließlich muss Ihnen hierdurch ein erheblicher wirtschaftlicher Nachteil entstehen.

Bauliche Veränderung als angemessene Verwertung

Nicht jede Modernisierung oder Sanierung Ihres Hauses stellt aber eine angemessene Verwertung dar, die Sie zur Kündigung berechtigt. Insbesondere sieht die Rechtsprechung allgemein sogenannte Luxusmodernisierungen nicht als angemessene Verwertung an.

Eine Luxusmodernisierung liegt zum Beispiel vor, wenn Sie die vermietete Wohnung beseitigen wollen, um an ihrer Stelle ein Schwimmbad zu errichten. An der Angemessenheit der Verwertung fehlt es auch, wenn Sie eine grundlegende Sanierung durchführen müssen, weil Sie zuvor jahrelang Ihren Instandhaltungspflichten nicht nachgekommen sind.

Angemessen: allgemein übliche Wohnverhältnisse

Eine angemessene Verwertung stellt eine Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahme aber dar, wenn Sie Wohnverhältnisse schaffen, wie sie allgemein üblich sind. Folgende Modernisierungsmaßnahmen wurden als angemessene Verwertung angesehen:

  • Die Wohnungen des Gebäudes sollen erstmals mit Badezimmern mit eigenen WCs ausgestattet werden. Der neue Grundriss der Wohnungen führt zum Wegfall der gekündigten Wohnung (BayObLG, Rechtsentscheid v. 17.11.83, Az. ReMiet 1/83).

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  • Die gekündigte 6-Zimmer-Wohnung soll in 2 Wohnungen aufgeteilt werden (LG Hamburg, Urteil v. 30.06.89, Az. 11 S 450/88).

BGH: Abriss und Neubau ist angemessene Verwertung

Selbst wenn Sie sich zum radikalsten baulichen Eingriff in Ihr Gebäude entscheiden und Ihr Gebäude abreißen, um an gleicher Stelle ein neues Gebäude zu errichten, kann dies eine angemessene Verwertung darstellen.

In folgenden Konstellationen wurde eine Verwertungskündigung in Zusammenhang mit einem Abriss von der Rechtsprechung akzeptiert:

  • Abriss eines instandsetzungsbedürftigen 2-Familienhauses und Neuerrichtung eines 6-Parteienhauses (LG Mannheim, Urteil v. 16.01.04, Az. 4 S 100/03)
  • Abriss eines maroden Mehrfamilienhauses und Neubau einer Wohnanlage. Das Gebäude war sanierungsbedürftig und wäre selbst bei Investitionen von 70.000 € nur noch ca. 20 Jahre zu nutzen gewesen(BGH, Urteil v. 28.01.09, Az. VIII ZR 7/08)

Ersatzloser Abriss

Achtung: Der ersatzlose Abriss ohne Neuerrichtung eines Gebäudes an gleicher Stelle stellt keine angemessene Verwertung des Grundstücks dar (BGH, Urteil v. 24.03.04, Az. 8 ZR 188/03).

Hinderung Ihrer beabsichtigten Baumaßnahmen

Voraussetzung einer Verwertungskündigung ist immer, dass Sie die geplanten baulichen Maßnahmen nur durchführen können, wenn Ihr Mieter dauerhaft die Wohnung verlässt. Ist Ihr Mieter zur Duldung der Baumaßnahme verpflichtet und eine Rückkehr in seine Wohnung möglich, können Sie die Verwertungskündigung nicht einsetzen.

Keine Kündigung bei Beseitigung der Wohnung

Eine Hinderung der baulichen Veränderung liegt also immer vor, wenn Sie eine Sanierung oder Modernisierung durchführen wollen, nach der die Wohnung Ihres Mieters anschließend in der ursprünglichen Gestalt nicht mehr vorhanden ist. Es reicht nicht aus, wenn Sie die Wohnung nur mit weiteren Ausstattungsmerkmalen, wie beispielsweise einem Badezimmer, versehen.

Aufteilung und Veränderung von Wohnungen

Die Voraussetzungen für eine Verwertungskündigung bei Baumaßnahmen sind also immer dann gegeben, wenn Sie beispielsweise mehrere kleine Wohnungen zusammenlegen oder eine große Wohnung in zwei oder mehr Wohnungen aufteilen. Selbstverständlich steht ein Mietverhältnis auch immer einem Abriss entgegen – zumindest, wenn kein neues Gebäude errichtet wird.

Sie verändern innerhalb der Wohnung die Zwischenwände, die Umgrenzung der ursprünglichen Wohnung bleibt jedoch bestehen. Mit den baulichen Maßnahmen hat sich der Grundriss der Wohnung jedoch so verändert, dass nicht mehr von derselben Mietwohnung gesprochen werden kann(LG Berlin Urteil v. 26.05.89, Az. 64 S 17/89).

Auch wenn Sie im Zuge des Umbaus den Nutzungszweck ändern und deshalb Ihr Mieter nicht mehr als Bewohner in Frage kommt, liegt eine Hinderung der von Ihnen beabsichtigten Verwertung vor. Eine solche Nutzungsänderung stellt beispielsweise der Umbau eines Miethauses in ein Altersheim dar (LG Freiburg, Urteil v. 11.05.89, Az. 3 S 294/88>).

15. November 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.