MenüMenü

Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Hilfreiche Checkliste zum Ausdrucken & zum täglichen Gebrauch als PDF . . . . . .
Hier Klicken und Checkliste erhalten ➜

Verwertungskündigung: Diese Voraussetzungen müssen erfüllt sein

Um einem Mieter ordentlich kündigen zu können, benötigen Sie einen speziellen Kündigungsgrund.

Eigenbedarf ist in der Praxis der wichtigste, aber nicht der einzige Grund.

Denn Sie haben auch die Möglichkeit, eine sogenannte Verwertungskündigung auszusprechen.

Dann nämlich, wenn Sie durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert sind und dadurch erhebliche Nachteile erleiden.

Auch als Vermieter haben Sie das Recht, Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu verkaufen oder vollständig neu zu gestalten.

Allerdings gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“, nach dem das Mietverhältnis Ihres Mieters mit dem neuen Eigentümer fortgesetzt wird.

Würde der Verkauf des Hauses jedoch praktisch fast unmöglich, weil es vermietet ist, kann ausnahmsweise eine Kündigung des Mietverhältnisses gerechtfertigt sein. Beispielsweise in dem Fall, wenn das Haus vermietet für 250.000 € und unvermietet für 400.000 € verkauft werden könnte.

Wichtig: Seit dem 01.05.2004 können Vermieter in ganz Deutschland von der Verwertungskündigung Gebrauch machen. Die bis zu diesem Datum geltenden Beschränkungen für die neuen Bundesländer gelten seither nicht mehr.

5 Voraussetzungen müssen erfüllt sein

Damit Sie eine Verwertungskündigung wirksam aussprechen können, müssen die folgenden 5 Voraussetzungen gegeben sein:

  • Absicht wirtschaftlicher Verwertung

  • Betriebskostenabrechnung 2016:
    Alles, was Ihr Mieter zahlen muss – kompakt im Überblick

    Vermeiden Sie unnötige Streitereien mit Ihren Mietern. Erstellen Sie von vornherein eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung.

    Alle Positionen, die Sie für das letzte Jahr abrechnen dürfen – kompakt zusammengefasst in einer praktischen Übersicht –, finden Sie in der top-aktuellen Sonderveröffentlichung „Betriebskostenabrechnung 2016“.

    Klicken Sie jetzt hier, um sich "Betriebskostenabrechnung 2016" GRATIS zu sichern! ➜


  • Hinderung durch das Mietverhältnis
  • Angemessenheit der Verwertung
  • Gefahr erheblicher Nachteile
  • Detaillierte Begründung der Kündigung

1. Absicht wirtschaftlicher Verwertung

Die Absicht ist gegeben, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen beziehungsweise von Grund auf sanieren müssen.

Außerdem, wenn Sie die Immobilie, die bisher zu Wohnzwecken genutzt wurde, künftig zu Geschäftszwecken vermieten, verpachten oder verkaufen möchten. Schließlich kommt auch der Abriss des Gebäudes in Betracht, wenn Sie auf seinem Grundstück anschließend einen Neubau errichten möchten.

Achtung: In zwei Fällen ist Ihnen eine Verwertungskündigung nach dem Gesetz per se untersagt: Zum einen dürfen Sie nicht kündigen, um Ihre Immobilie anschließend neu und zu einer höheren Miete zu vermieten. Zum anderen können Sie nicht kündigen, wenn Sie Ihre Wohnung in eine Eigentumswohnung umwandeln möchten.

Wichtig: Ihre Absicht, die Immobilie wirtschaftlich verwerten zu wollen, müssen Sie Ihrem Mieter nachweisen können.

Tipp: Belege aufbewahren

Um im Streitfall die Berechtigung Ihrer Verwertungskündigung zu beweisen, empfiehlt es sich alle Verkaufsinserate, Makleraufträge, Baubeschreibungen für den Umbau u. Ä. bis zum Auszug des Mieters aufzubewahren.

Hinweis: Anders als viele Mieter oft meinen, ist die Erteilung einer Baugenehmigung nicht Voraussetzung einer Verwertungskündigung(so das OLGFrankfurt/Main in einem Beschluss v. 25.06.92, Az. 20 ReMiet 7/91).

2. Hinderung durch das Mietverhältnis

Zweite Voraussetzung Ihrer Verwertungskündigung ist, dass Ihr Mietverhältnis Sie an der wirtschaftlichen Verwertung Ihrer Immobilie hindert. Der mit Abstand häufigste Fall in der Praxis ist der, dass ein Käufer Ihre Immobilie nur in unvermietetem Zustand kaufen möchte.

3. Angemessenheit der Verwertung

Ihrer Verwertungsabsicht müssen vernünftige und nachvollziehbare Erwägungen zugrunde liegen. Dies ist der Fall, wenn Sie für sich oder einen Familienangehörigen neuen Wohnraum schaffen bzw. einen Hausbau finanzieren möchten. Zum anderen ist die Verwertung „angemessen“, wenn Sie mit dem Verkaufserlös bestehende Kredite ablösen oder sonstige Verbindlichkeiten tilgen möchten.

4. Gefahr erheblicher Nachteile

Schließlich muss Ihnen ein erheblicher wirtschaftlicher Nachteil drohen, wenn Sie das Mietverhältnis nicht beenden können. Dies ist der Fall, wenn Sie verkaufen müssen, aber alle Kaufwilligen nur Interesse an der geräumten Wohnung haben, weil sie zum Beispiel selber einziehen wollen oder diese für einen Dritten benötigen.

5. Detaillierte Begründung der Kündigung

Zunächst einmal gilt: Wie bei jeder anderen Kündigung einer Wohnung muss auch die Verwertungskündigung dem Mieter schriftlich, also unterschrieben, im Original zugehen. Eine Kündigung per Fax ist unwirksam.

Zu ihrer Wirksamkeit muss die Verwertungskündigung detailliert begründet werden.

Dies bedeutet für den weitaus häufigsten Fall eines geplanten Verkaufs: In der Kündigung ist darzulegen, was die Wohnung in vermietetem und in unvermietetem Zustand „bringen“ würde.

Wichtig: Der Hinweis auf den allgemeinen Erfahrungssatz, dass leer stehende Häuser und Wohnungen immer teurer zu verkaufen sind, reicht keinesfalls aus.

10. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.