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Verwertungskündigung: Diese Voraussetzungen müssen erfüllt sein

Um einem Mieter ordentlich kündigen zu können, benötigen Sie einen speziellen Kündigungsgrund. Eigenbedarf ist in der Praxis der wichtigste, aber nicht der einzige Grund. Denn Sie haben auch die Möglichkeit, eine sogenannte Verwertungskündigung auszusprechen.

Dann nämlich, wenn Sie durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert sind und dadurch erhebliche Nachteile erleiden. Dies wäre z.B. der Fall, wenn das Haus vermietet für 250.000 € und unvermietet für 400.000 € verkauft werden könnte.

Seit dem 01.05.2004 können Vermieter in ganz Deutschland von der Verwertungskündigung Gebrauch machen. Die bis zu diesem Datum geltenden Beschränkungen für die neuen Bundesländer gelten seither nicht mehr.

Verwertungskündigung: 5 Voraussetzungen müssen erfüllt sein

Damit Sie eine Verwertungskündigung wirksam aussprechen können, müssen die folgenden 5 Voraussetzungen gegeben sein:

  • Absicht wirtschaftlicher Verwertung
  • Hinderung durch das Mietverhältnis
  • Angemessenheit der Verwertung
  • Gefahr erheblicher Nachteile
  • Detaillierte Begründung der Kündigung

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1. Absicht wirtschaftlicher Verwertung

Die Absicht ist gegeben, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen beziehungsweise von Grund auf sanieren müssen. Außerdem, wenn Sie die Immobilie, die bisher zu Wohnzwecken genutzt wurde, künftig zu Geschäftszwecken vermieten, verpachten oder verkaufen möchten.

Schließlich kommt auch der Abriss des Gebäudes in Betracht, wenn Sie auf seinem Grundstück anschließend einen Neubau errichten möchten.

Ihre Absicht, die Immobilie wirtschaftlich verwerten zu wollen, müssen Sie Ihrem Mieter dabei immer nachweisen können. Um im Streitfall die Berechtigung Ihrer Verwertungskündigung zu beweisen, empfiehlt es sich alle Verkaufsinserate, Makleraufträge, Baubeschreibungen für den Umbau u. Ä. bis zum Auszug des Mieters aufzubewahren.

Achtung: In zwei Fällen ist Ihnen eine Verwertungskündigung nach dem Gesetz per se untersagt: Zum einen dürfen Sie nicht kündigen, um Ihre Immobilie anschließend neu und zu einer höheren Miete zu vermieten. Zum anderen können Sie nicht kündigen, wenn Sie Ihre Wohnung in eine Eigentumswohnung umwandeln möchten.

Anders als viele Mieter oft meinen, ist auch die Erteilung einer Baugenehmigung nicht Voraussetzung einer Verwertungskündigung(so das OLGFrankfurt/Main in einem Beschluss v. 25.06.92, Az. 20 ReMiet 7/91).

2. Hinderung durch das Mietverhältnis

Zweite Voraussetzung Ihrer Verwertungskündigung ist, dass Ihr Mietverhältnis Sie an der wirtschaftlichen Verwertung Ihrer Immobilie hindert. Der mit Abstand häufigste Fall in der Praxis ist der, dass ein Käufer Ihre Immobilie nur in unvermietetem Zustand kaufen möchte.

Anerkanntermaßen hindert der Mietvertrag eine wirtschaftliche Verwertung aber auch dann, wenn die Mietwohnung durch beabsichtigte Baumaßnahmen entfallen wird.

Etwa dadurch, dass mehrere kleinere Wohnungen zu weniger größeren Wohnungen verbunden werden sollen (LG Hannover, Beschluss v. 29.01.14, Az. 4 S 98/13). Oder dadurch, dass das Mietgebäude abgerissen und neu erbaut werden soll (BGH, Urteil v. 09.02.11, Az. VIII ZR 155/10).

3. Angemessenheit der Verwertung

Ihrer Verwertungsabsicht müssen vernünftige und nachvollziehbare Erwägungen zugrunde liegen. Dies ist der Fall, wenn Sie für sich oder einen Familienangehörigen neuen Wohnraum schaffen bzw. einen Hausbau finanzieren möchten. Zum anderen ist die Verwertung „angemessen“, wenn Sie mit dem Verkaufserlös bestehende Kredite ablösen oder sonstige Verbindlichkeiten tilgen möchten.

4. Gefahr erheblicher Nachteile

Schließlich muss Ihnen ein erheblicher wirtschaftlicher Nachteil drohen, wenn Sie das Mietverhältnis nicht beenden können. Dies ist der Fall, wenn Sie verkaufen müssen, aber alle Kaufwilligen nur Interesse an der geräumten Wohnung haben, weil sie zum Beispiel selber einziehen wollen oder diese für einen Dritten benötigen.

Ein Nachteil kann aber auch in gravierenden finanziellen Einbußen liegen. Allerdings haben Sie keinen Anspruch auf die höchstmögliche Rendite und können auch nicht bei jedem nur denkbaren wirtschaftlichen Nachteil kündigen.

In der Praxis besteht ein erheblicher Nachteil zumeist darin, dass sich die Wohnung in vermietetem Zustand nur zu einem wesentlich geringeren Preis verkaufen lässt. Wie hoch der Nachteil konkret sein muss, kann nicht allgemeingültig gesagt werden, doch lässt sich die folgende Faustformel aufstellen:

Beträgt der Mindererlös mehr als 20%, erleidet der Verkäufer erhebliche wirtschaftliche Nachteile. Allerdings sind auch der Einkaufspreis der Immobilie und die persönlichen Verhältnisse des Vermieters zu berücksichtigen. Es muss jedenfalls nicht erst eine Existenzgefährdung des Vermieters drohen, ehe dieser zum Mittel der Verwertungskündigung greifen darf.

5. Detaillierte Begründung der Kündigung

Zunächst einmal gilt: Wie bei jeder anderen Kündigung einer Wohnung muss auch die Verwertungskündigung dem Mieter schriftlich, also unterschrieben, im Original zugehen. Eine Kündigung per Fax ist unwirksam.

Zu ihrer Wirksamkeit muss die Verwertungskündigung detailliert begründet werden. Dies bedeutet für den weitaus häufigsten Fall eines geplanten Verkaufs: In der Kündigung ist darzulegen, was die Wohnung in vermietetem und in unvermietetem Zustand „bringen“ würde.

Wichtig: Der Hinweis auf den allgemeinen Erfahrungssatz, dass leer stehende Häuser und Wohnungen immer teurer zu verkaufen sind, reicht keinesfalls aus.

Sonderfall: Die Abrisskündigung – nur bei Neubebauung

In manchen Teilen Deutschlands kommt es durch Bevölkerungs-Abwanderung zu erheblichem Leerstand. Sofern dies für den Vermieter auf Dauer mit Kosten verbunden ist, die durch die erzielte Miete nicht abgedeckt werden, hat dieser ein Kündigungsinteresse.

Allerdings liefert Ihr Wunsch Haus und Wohnung abzureißen nicht automatisch auch einen Grund für eine Verwertungskündigung.

Zwar lässt sich aus den meisten Grundstücken durchaus mehr Profit schlagen, wenn man Wohnhäuser abreißt und stattdessen Büros baut. Dennoch werden an Ihre Abrisspläne die gleichen strengen Anforderungen gestellt wie an Verkaufs- oder Sanierungspläne.

Als Abrissgrund kommt zum Beispiel eine marode Bausubstanz infrage, die sich mit vertretbaren Mitteln nicht mehr sanieren lässt (BGH, Urteil v. 28.01.08, Az. VIII ZR 7/08). Und ganz grundsätzlich gilt: Der Abriss eines Gebäudes kann eine Verwertungskündigung nur rechtfertigen, wenn das Grundstück anschließend neu bebaut wird (BGH, Urteil v. 24.03.04, Az. VIII ZR 188/03).

10. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.