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Verwertungskündigung: Kein Anspruch auf höchste Rendite

Ein Nachteil, der als Grund für eine Verwertungskündigung ausreicht, kann auch in gravierenden finanziellen Einbußen liegen.

Allerdings haben Sie keinen Anspruch auf die höchstmögliche Rendite und Sie können auch nicht bei jedem nur denkbaren wirtschaftlichen Nachteil kündigen.

Insofern gilt nach den Gerichten die Faustformel:

Bringt die gegenwärtige Nutzung dem Vermieter einen angemessenen Gewinn, so ist der Nachteil, keine noch bessere Rendite erwirtschaften zu können, nicht ausreichend für eine Verwertungskündigung.

Beispiel: Eine Bank erwirbt bei einer Zwangsversteigerung eine Wohnung im Wert von 140.000 €.

Als sie die Wohnung wieder verkaufen will, ist niemand bereit, den Preis für die vermietete Wohnung zu zahlen. Die Bank, die die Wohnung für 95.000 € erworben hatte, kündigt dem Mieter mit der Begründung, dass sie an einer wirtschaftlichen Verwertung gehindert sei und erhebliche Nachteile erleide.

Lösung: Hier ist eine Verwertungskündigung nicht möglich, denn durch sie sollen keine Spekulationsgeschäfte ermöglicht werden.


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Daher ist es nicht möglich, eine vermietete Wohnung preiswert zu kaufen oder zu ersteigern und dann dem Mieter zu kündigen, um sie teurer weiterzuverkaufen. Denn dies würde den Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ unterlaufen.

Allerdings gilt auch: Es muss nicht erst eine Existenzgefährdung des Vermieters drohen, ehe dieser zum Mittel der Verwertungskündigung greifen darf. In der Praxis besteht ein erheblicher Nachteil zumeist darin, dass sich die Wohnung in vermietetem Zustand nur zu einem wesentlich geringeren Preis verkaufen lässt.

Verkaufsverlust muss erheblich sein

Wie hoch der Nachteil konkret sein muss, kann nicht allgemeingültig gesagt werden, doch lässt sich folgende Faustformel aufstellen: Beträgt der Mindererlös 15% bis 20%, erleidet der Verkäufer erhebliche wirtschaftliche Nachteile.

Allerdings sind auch der Einkaufspreis der Immobilie und die persönlichen Verhältnisse des Vermieters zu berücksichtigen. Wie die Gerichte hier zu den in der Praxis besonders häufigen Konstellationen entschieden haben, zeigt Ihnen die Rechtssprechungsübersicht unten.

Beachten Sie: War für Sie bereits bei der Vermietung absehbar, dass der Mietvertrag Sie an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung hindern würde, dürfen Sie Ihrem Mieter später keine Verwertungskündigung aussprechen.

Legen Sie Ihre Situation detailliert dar

Außerdem ist genau zu begründen, warum Sie auf den Verkauf angewiesen sind. Auch hierfür genügen pauschale Hinweise auf die allgemeine Ertragslage des Hauses und die eigene finanzielle Situation nicht.

Vielmehr haben Sie ganz konkret darzulegen, warum Sie auf den höheren Kaufpreis dringend angewiesen sind (etwa um ein teures Darlehen abzulösen oder um die Folgen einer Scheidung zu finanzieren).

Wenn Sie Ihrem Mieter kündigen, um die Wohnung komplett zu sanieren, ist von Ihnen darzulegen, dass die Sanierung wirtschaftlich geboten ist und dass hierfür die Räumung des gesamten Mietobjekts oder aber einer bestimmten Wohnung erforderlich ist.

Mieter kann sich auf Sozialklausel berufen

In der Kündigung muss auch auf das Widerspruchsrecht des Mieters hingewiesen werden.

Wie auch bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs kann sich der Mieter daneben auch bei einer Verwertungskündigung auf die Sozialklausel berufen: Danach darf ein Mieter der Kündigung widersprechen und vom Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses eine besondere Härte bedeuten würde.

Sonderfall: Die Abrisskündigung

Insbesondere in den neuen Bundesländern kommt es durch Bevölkerungsabwanderung zu erheblichem Leerstand. Sofern dies für den Vermieter auf Dauer mit Kosten verbunden ist, die durch die erzielte Miete nicht abgedeckt werden, hat dieser ein Kündigungsinteresse.

Allerdings liefert Ihr Wunsch, Haus und Wohnung abzureißen, nicht automatisch auch einen Grund für eine Verwertungskündigung. Zwar lässt sich aus den meisten Grundstücken durchaus mehr Profit schlagen, wenn man Wohnhäuser abreißt und stattdessen Büros baut. Dennoch werden an Ihre Abrisspläne die gleichen, strengen Anforderungen gestellt, wie an Verkaufs- oder Sanierungspläne.

Und ganz grundsätzlich gilt: Der Abriss eines Gebäudes kann eine Verwertungskündigung nur rechtfertigen, wenn das Grundstück anschließend neu bebaut wird (BGH, Urteil v. 24.03.04, Az. VIII ZR 188/03).

Übersicht: Das verlangen die Gerichte für eine Verwertungskündigung

10. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.