MenüMenü

Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Hilfreiche Checkliste zum Ausdrucken & zum täglichen Gebrauch als PDF . . . . . .
Hier Klicken und Checkliste erhalten ➜

Verwertungskündigung: Vermieter muss Nachteile genau bezeichnen

Dass ein Vermieter in einer Verwertungskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB die ihm durch eine Weitervermietung entstehenden Nachteile genau bezeichnen muss, stellte das Amtsgericht Bremen im November 2015 klar. Vorgaben der eine Sanierung finanzierenden Bank sind nicht beachtlich.

Der Fall: Verwertungskündigung und Räumungsklage

Im November 2014 erklärte ein Vermieter gegenüber seinem Mieter die Kündigung des Mietverhältnisses zum 28.02.2015. Der Vermieter begründete die Kündigung damit, dass eine umfassende und grundlegende Sanierung des Gebäudes erforderlich sei.

Auch in der von dem Mieter gemieteten Wohnung sei die Erneuerung von Türen und Fenstern, Böden, Sanitäranlagen und Elektroleitungen sowie der Einbau einer Küche geplant.

Weiter solle die Wohnung mit den darunter befindlichen Räumlichkeiten eines ehemaligen Restaurants zu einer neuen Wohnungseinheit zusammengelegt werden.


Betriebskostenabrechnung 2016:
Alles, was Ihr Mieter zahlen muss – kompakt im Überblick

Vermeiden Sie unnötige Streitereien mit Ihren Mietern. Erstellen Sie von vornherein eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung.

Alle Positionen, die Sie für das letzte Jahr abrechnen dürfen – kompakt zusammengefasst in einer praktischen Übersicht –, finden Sie in der top-aktuellen Sonderveröffentlichung „Betriebskostenabrechnung 2016“.

Klicken Sie jetzt hier, um sich "Betriebskostenabrechnung 2016" GRATIS zu sichern! ➜


Die Bank hätte dem Vermieter das Projekt nur unter der Bedingung finanziert, dass sämtliche Gewerberäume in Wohnraum umgewandelt würden. Ohne den Auszug des Mieters sei eine wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks nicht möglich.

Da der Mieter nicht freiwillig auszog, reichte der Vermieter eine Räumungsklage ein. Der Mieter war der Ansicht, dass die Kündigung unwirksam sei, weil der Vermieter nicht dargelegt hätte, wie sich die wirtschaftliche Verwertung nach Durchführung der Sanierungsarbeiten verändern werde. Es sei nicht ersichtlich, warum eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Durchführung der Modernisierungsarbeiten nicht zumutbar sei.

Die Entscheidung des Gerichts: Kündigungsrecht war unbegründet

Das Amtsgericht Bremen entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Mieters. Der Vermieter hatte gegen den Mieter keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB. Der Vermieter war als Anspruchsteller bezüglich des Vorliegens der Kündigungsvoraussetzungen nach § 573 BGB darlegungs- und beweispflichtig.

Nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung eines Mietverhältnisses vor, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Die Kündigungsgründe müssen gemäß § 573 Abs. 3 BGB in dem Kündigungsschreiben angegeben werden. Dem Mieter müssen dabei die Gründe für eine drohende wirtschaftliche Benachteiligung verständlich dargelegt werden.

Es ist dabei nicht ausreichend, einen Nachteil zu behaupten, ohne diesen schlüssig darzulegen. In der Kündigungsbegründung ist insbesondere auch der wirtschaftliche Nachteil, der dem Vermieter droht, darzulegen. Die unstreitige Sanierungsbedürftigkeit der verfahrensgegenständlichen Mietwohnung und des gesamten Gebäudekomplexes begründete für sich genommen kein Kündigungsrecht.

Der Mieter war nämlich zur Duldung der Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen bereit. Er musste zudem gebotene Modernisierungsmaßnahmen dulden.

Sofern die Bank die Darlehensgewährung davon abhängig gemacht hatte, dass alle vormaligen Gewerbeeinheiten in Wohnraum umgewandelt werden, war dieser Umstand unbeachtlich. Denn eine freiwillige Vereinbarung des Vermieters mit der finanzierenden Bank durfte nicht zu Lasten des Mieters gehen (AG Bremen, Urteil v. 12.11.15, Az. 9 C 155/15).

29. Januar 2016

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.