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Verwertungskündigung – Wenn das Vermieten ein schlechtes Geschäft ist

Die Vermietung Ihrer Immobilie kann für Sie von wirtschaftlichem Nachteil sein.

Zum Beispiel dann, wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen möchten.

Denn in diesem Fall erhalten Sie bei einem Verkauf regelmäßig nur einen erheblich geringeren Kaufpreis als bei Bezugsfreiheit. Auch wenn Sie Ihr vermietetes Gebäude abreißen möchten, um an seiner Stelle einen Neubau zu errichten, werden Sie durch ein Mietverhältnis hieran gehindert.

Kündigung zur Modernisierung oder …

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) können Sie Ihrem Mieter kündigen, wenn Sie Maßnahmen zur Wertsteigerung der Immobilie ergreifen wollen. Voraussetzung aber ist, dass Sie durch das bestehende Mietverhältnis an der Umsetzung der geplanten Maßnahme gehindert sind.

Sie wollen Ihr vermietetes Gebäude grundlegend modernisieren und hierbei mehrere Wohnungen zusammenlegen. Dies ist nicht möglich, solange die Mietverträge über die einzelnen Wohnungen fortbestehen.

… zum Verkauf

Auch beim Verkauf der Immobilie ist ein bestehendes Mietverhältnis häufig für Sie nachteilig.

Sie möchten Ihre vermietete Eigentumswohnung veräußern. Im vermieteten Zustand finden Sie jedoch keinen Käufer. Wenn Sie das Mietverhältnis beenden, finden sich hingegen vor allem bei Eigentumswohnungen Interessenten mit Selbstnutzungswunsch.

Der Gesetzgeber hat für solche und ähnlich gelagerte Fälle den Kündigungsgrund der sogenannten Verwertungskündigung geschaffen. Somit wird Ihnen die Möglichkeit gegeben, die Wirtschaftlichkeit Ihrer Immobilie zu sichern.

Keine Kündigung bei „schlechter“ Miete

Allerdings können Sie nicht in jedem Fall, in dem Sie ohne das Mietverhältnis eine höhere Rendite erwirtschaften könnten, Ihrem Mieter kündigen. Nur wenn Sie an einer angemessenen anderen Verwertung durch das Mietverhältnis gehindert sind und hierdurch einen erheblichen Nachteil erleiden, kommt der Kündigungsgrund in Betracht.

Diese 4 Voraussetzungen hat Ihre Verwertungskündigung

Nur wenn die folgenden 4 Voraussetzungen vorliegen, können Sie eine Verwertungskündigung aussprechen:

  • Die Absicht einer anderen Verwertung

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  • Die Angemessenheit der anderen Verwertung
  • Die Hinderung dieser Verwertung durch das Mietverhältnis
  • Erhebliche wirtschaftliche Nachteile durch die Hinderung

Erforderlich: keine angemessene Verwertung

Ebenso ist von der beabsichtigten Verwertungsweise abhängig, ob die Ihnen entstehenden Nachteile eine Kündigung rechtfertigen.

Geplanter Verkauf als Kündigungsgrund

Sie beabsichtigen, die vermietete Wohnung zu verkaufen. Dann können Sie Ihrem Mieter kündigen, wenn ein Verkauf der vermieteten Wohnung nicht zu wirtschaftlich zumutbaren Bedingungen möglich ist.

Eine Kündigung kommt unter anderem in Betracht, wenn Sie für Ihre Wohnung in vermietetem Zustand nachweislich überhaupt keinen Käufer finden können.

Auch wenn Sie wegen der Vermietung im Vergleich zum Verkauf in unvermietetem Zustand eine Kaufpreiseinbuße von – wie die Praxis zeigt – nicht selten mehr als 15% hinnehmen müssen, kommt grundsätzlich eine Verwertungskündigung in Betracht.

Ist der Verkauf eine angemessene Verwertung?

Grundsätzlich stellt der Verkauf eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung eine angemessene Verwertung dar. Dies heißt aber nicht, dass Sie das Mietverhältnis immer kündigen dürfen, wenn Sie sich zum Verkauf entscheiden. Vielmehr müssen Sie vernünftige und nachvollziehbare Gründe für den Verkauf vorbringen, um Ihre Kündigung zu rechtfertigen.

Spekulation berechtigt nicht zur Kündigung

Ein solcher Grund kann zum Beispiel die Absicht sein, mit dem Verkaufserlös einen Kredit zu tilgen oder eine Immobilie für die Eigennutzung zu erwerben. Ein Verkauf aus rein spekulativem Grund rechtfertigt dagegen keine Verwertungskündigung.

Sie haben das Grundstück in vermietetem Zustand in einer Zwangsversteigerung erworben und wollen es gewinnbringend unvermietet verkaufen.

Diese Verwertungsabsicht wird von der Rechtsprechung als spekulativ angesehen, weshalb eine Verwertungskündigung hierauf nicht gestützt werden kann (LG Düsseldorf, Beschluss v. 13.02.87, Az. 21 S 482/86).

Vernünftige Gründe für den beabsichtigten Verkauf hat die Rechtsprechung in folgenden Fällen angenommen:

  • Verkaufserlös soll zum Erwerb einer größeren Wohnung für die Familie des Vermieters genutzt werden (LG München, Urteil v. 12.05.87, Az. 2 S 2005/86)
  • Verkaufserlös soll zur Finanzierung des Wohnhauses des Vermieters verwendet werden (LG Trier, Urteil v. 05.02.91, Az. 1 S 161/90)
  • Verkauf erfolgt, um geschäftliche Schulden des Vermieters zu tilgen(LG Mannheim, Urteil v. 26.04.95, Az. 4 S 272/94)

Sie können auch dann eine Verwertungskündigung aussprechen, wenn der Verkauf nicht zwingend erforderlich ist (BVerfG, Beschluss v. 20.09.91, Az. 1 BvR 539/91). Sie brauchen also zur Kündigung keine existenzielle Notlage anführen.

Keine Unwirtschaftlichkeit notwendig

Eine Verwertungskündigung ist ebenfalls möglich, wenn das Grundstück oder die Wohnung, die Sie verkaufen wollen, selbst nicht unwirtschaftlich ist (BVerfG, Beschluss v. 14.02.89, Az. 1 BvR 1131/87).

Aus dem abgeschlossenen Mietvertrag erhalten Sie eine Miete, aus der Sie alle Belastungen des vermieteten Grundstücks begleichen können. Nach Abzug der Belastungen verbleibt Ihnen sogar noch ein monatlicher Gewinn.

Der Verkauf des Grundstücks stellt trotzdem grundsätzlich eine angemessene Verwertung dar, wenn Sie den Verkaufserlös aus nachvollziehbaren vernünftigen Gründen benötigen.

Ein solcher Grund liegt zum Beispiel in dem Vorhaben, einen Kredit tilgen zu wollen. Hierbei muss der Kredit nicht notwendigerweise in Zusammenhang mit dem vermieteten Grundstück aufgenommen worden sein.

1. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.