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Vetorecht bei Wohnungsanlagen: Das ist zu beachten

Ebenso wie ein einzelner Wohnungseigentümer im konkreten Einzelfall bauliche Veränderungen gegen den Widerstand anderer Wohnungseigentümer durchsetzen kann, ist es möglich, dass mit Mehrheit beschlossene Veränderungen am Widerstand eines einzigen Wohnungseigentümers scheitern.

Egal, ob ein einzelner oder mehrere Wohnungseigentümer der baulichen Veränderung widersprechen:

Ein Vetorecht besteht für Sie nur dann, wenn Ihnen ein rechtserheblicher Nachteil erwächst. Unter einem Nachteil ist hier jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung zu verstehen.

Es kommt immer auf die konkreten Umstände des Einzelfalls an.

Zu prüfen ist immer auch, ob mit der baulichen Veränderung in erster Linie gemeinschaftliche Zwecke verfolgt werden oder ob es sich um Sonderwünsche einzelner Wohnungseigentümer handelt, sodass eine Interessenabwägung erforderlich wird.

Trotz der Vielfalt der denkbaren Beeinträchtigungen durch bauliche Veränderungen lassen sich die Nachteile grob in folgende Gruppen einteilen:

  • Die Veränderungen führen zu einer Beeinträchtigung der Stabilität und Sicherheit des Hauses.
  • Das architektonische Bild und der optische Gesamteindruck der Wohnanlage verändern sich.
  • Die Veränderungen beschränken auch nur einen einzigen Miteigentümer in seinem Recht, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Sachen zu gebrauchen.
  • Die Veränderungen bewirken eine Verbesserung oder einen bequemeren oder einträglicheren Gebrauch der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Sachen nur für einzelne Wohnungseigentümer, während die Nutzung für andere Wohnungseigentümer erschwert wird.

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  • Die bauliche Veränderung verändert die Zweckbestimmung der betreffenden Räume oder Flächen.
  • Die Veränderungen führen zu lästigen Lärm-, Schmutzoder Geruchsimmissionen.

Fälle, in denen Sie bauliche Veränderungen nicht dulden müssen

Die nachfolgende Übersicht nennt Ihnen bauliche Veränderungen, denen stets alle Wohnungseigentümer zustimmen müssen.

Mit anderen Worten: Ein einziger Wohnungseigentümer kann das Vorhaben zu Fall bringen, indem er seine Zustimmung verweigert.

Die Übersicht basiert ausschließlich auf einschlägigen Gerichtsentscheidungen. Gleichwohl gilt auch hier: Es kommt immer auf die konkreten Umstände des Einzelfalls an.

Folgende Maßnahmen können Sie mit Ihrem Veto verhindern:

  • Anbau eines Aufzugs an der Außenseite des Gebäudes, weil dadurch der optische Eindruck der Wohnanlage beeinträchtigt wird.
  • Verglasung eines Balkons oder einer Loggia, weil dies ebenfalls zu einer Beeinträchtigung des optischen Gesamteindrucks des Gebäudes führt.
  • Ausbau eines Dachgeschosses, weil dadurch eine intensivere Nutzung des Dachraumes ermöglicht wird.
  • Errichtung einer Dachterrasse, weil dies regelmäßig mit einem erheblichen Eingriff in die Dachsubstanz verbunden ist und zusätzlich den optischen Gesamteindruck des Gebäudes beeinträchtigt.
  • Ein Deckendurchbruch, um zwei nebeneinander liegende Wohnungen miteinander zu verbinden, weil dies mit einem erheblichen Eingriff in die Statik und Substanz des Gebäudes verbunden ist.
  • Einbau eines Fahrstuhls, weil dies zu Beeinträchtigungen aller Wohnungseigentümer führt, da für den Einbau des Fahrstuhls ein Teil des Gemeinschaftseigentums benötigt und dadurch einer anderen Nutzung entzogen wird.
  • Umbau eines Fensters zu einer Tür, weil dies eine intensivere Nutzung der angrenzenden Flächen (zum Beispiel Garten, Terrasse) bzw. Räume zur Folge hat.
  • Das Ersetzen von Glasbausteinen durch Fenster, weil sich die Veränderung nachteilig auf den architektonischen Gesamteindruck auswirkt.
  • Zumauern eines Fensters, weil sich der optische Gesamteindruck des Gebäudes verändert.
  • Errichtung von Garagen, weil dies nicht nur zu Lärmbelästigungen und optischen Beeinträchtigungen führt, sondern die übrigen Wohnungseigentümer von der Benutzung der Garagenfläche ausschließt.
  • Anbringen einer Garderobe im gemeinschaftlichen Treppenhaus, da ein Teil des Gemeinschaftseigentums allein genutzt werden soll.
  • Die Errichtung eines Gartenhäuschens oder Geräteschuppens, weil dies zu optischen Beeinträchtigungen der Wohnanlage führt.
  • Einbau von Klimaanlagen in eine Außenwand des Gebäudes, da in die Gebäudesubstanz eingegriffen wird und der architektonische Gesamteindruck verändert wird.
  • Errichtung einer Terrasse, weil sie eine intensivere Nutzung des Gemeinschaftseigentums ermöglicht und zu Lärmimmissionen führen kann.
  • Unterkellerung einer Terrasse, weil dies einen erheblichen Eingriff in die Statik und Substanz des Gemeinschaftseigentums darstellt.
  • Ein Durchbruch durch eine Brandmauer oder tragende Wand, weil dies regelmäßig zu einem erheblichen Eingriff in die Statik und Substanz des Gebäudes führt und eine intensivere Nutzung der verbundenen Räume ermöglicht.
  • Errichtung eines Wintergartens, weil er das architektonische Gesamtbild der Wohnanlage verändert

11. Mai 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Heinz-Wilhelm Vogel
Von: Heinz-Wilhelm Vogel. Über den Autor

Heinz-Wilhelm Vogel ist Rechtsanwalt in Hamburg.