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Von der Planung zum fertigen Haus: Diese Schritte kommen auf Sie zu

Die Entscheidung ist gefallen – der Traum vom Eigenheim soll wahr werden. Während Bestandsimmobilien meist in kurzer Zeit bezogen werden können, braucht es beim Eigenbau etwas mehr Geduld und während der Bauphase einiges an Vorstellungsvermögen, bevor Bauherren schließlich in ihr eigenes Zuhause einziehen können.

Zudem ist allein der Planungsaufwand schon deutlich höher als beim Kauf eines fertigen Hauses. Hier gilt es, stets den Überblick zu behalten und keinen Aspekt außer Acht zu lassen.

Planungsphase

Lange vor dem ersten Spatenstich muss das Projekt Hausbau in seiner Gänze erfasst und anschließend in übersichtliche Abschnitte gegliedert werden. Die Finanzierung muss durchdacht, das richtige Grundstück gefunden werden. Anschließend ist eine ganze Reihe an Behördengängen nötig, bis es schließlich daran gehen kann, das eigentliche Haus zu planen und den Bau einzuleiten.

Um während des ganzen Prozesses den Überblick zu behalten, kann ein Tool zur Projektplanung helfen, wie es hier online zu finden ist. Wichtig ist, für alle Planungsabschnitte genügend Zeit einzuräumen und auch Platz für Verzögerungen zu lassen, damit im Notfall nicht die ganze Planung ins Stocken gerät oder mit neuen Terminen versehen werden muss.

Finanzierung

Wer ein Haus bauen möchte, muss die Kosten der verschiedenen Stationen alle im Blick haben. Zu den eigentlichen Kosten für das Haus selbst kommen noch solche für verschiedene Dienstleister und Behörden hinzu wie Notar, Makler und je nachdem für Architekt oder Bauunternehmer.

Kredit, Bausparvertrag, Eigenkapital

Zunächst einmal müssen sich Bauwillige einen Überblick über ihre Finanzen verschaffen. Es ist wichtig, die täglichen Lebenskosten nicht zu knapp zu planen, damit auch während der Schuldentilgungsphase kein Leben an der absoluten Grenze notwendig ist.

Zudem sollte stets ein gewisser Betrag als Reserve für unvorhergesehene Situationen vorhanden sein. Etwa vier Monatseinkommen (brutto) sollten dafür eingeplant werden, bei größeren Familien besser etwas mehr.

Derzeit sind Baukredite sehr günstig zu haben, dennoch sollten Bauwillige den Kostenaufwand eines Hauses nicht unterschätzen, wie dieser Artikel warnt. Gerade junge Familien lassen sich von den Angeboten gern hinreißen und verlieren dabei die Dauer der Tilgung aus den Augen.

Eine Faustregel besagt, dass bei einem Hausbau mindestens zwanzig Prozent aus Eigenkapital finanziert werden sollten.

Notar

Die Überschreibung eines Grundstücks übernimmt ein Notar, dessen Kosten ebenfalls von den Bauherren getragen werden müssen. Er protokolliert den Kaufvertrag und bekommt dafür in der Regel einen bis eineinhalb Prozent des Verkehrswertes vom Grundstück. Wird selbiges über einen Baukredit finanziert, entstehen noch zusätzliche Notarkosten für die Grundschuldbestellung.

Makler

Wird das Grundstück über einen Makler gefunden, bekommt dieser bei Vertragsschluss je nach Region zwischen drei und sieben Prozent des Kaufpreises als Provision; das sind schnell mehrere tausend Euro Zusatzkosten, die eingeplant werden müssen.

Steuern

Beim Erwerb eines Grundstücks oder auch eines Grundstückanteils wird die Grunderwerbssteuer fällig. Je nach Bundesland liegt der Steuersatz zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Die Steuer fällt allerdings nicht an, wenn der Verkauf zwischen direkt miteinander verwandten Personen stattfindet.

Grundstücksuche

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Wo das eigene Haus gebaut werden soll, hängt von den individuellen Bedürfnissen der Bauherren ab. Ist eine gute Verkehrsanbindung gewährleistet? Können die Kinder in der Nähe zur Schule gehen? Befinden sich öffentliche Einrichtungen wie Krankenhäuser und Einkaufsmöglichkeiten in überschaubarer Entfernung? Soll Platz für einen Garten sein?

Wer ein Grundstück kaufen möchte, sollte sich die Lage sehr genau anschauen und auch die unmittelbare Nachbarschaft in die Beobachtungen mit einbeziehen. Gibt es viel Verkehrslärm? Wohnen in der näheren Umgebung viele junge Familien oder eher Senioren?

Zuletzt muss geklärt werden, welche Bebauung auf dem Grundstück überhaupt möglich und zulässig ist. Befindet sich beispielsweise direkt hinter dem Grundstück ein Fluss oder größerer Teich kann der Grundwasserspiegel recht hoch sein und damit eine Unterkellerung eventuell unmöglich machen.

Behördengänge

Vor dem eigentlichen Bau sind noch einige Behördengänge fällig. Die Kosten dieser Behördengänge sollten bei der Planung unbedingt berücksichtigt werden.

Der erste Gang noch vor dem Kauf eines Grundstücks führt Bauherren zum Landesamt für Umweltschutz. Hier können sie prüfen lassen, ob für das Wunschgrundstück Altlasten bestehen.

Altlasten bezeichnen schädliche Bodenveränderungen, wie beispielsweise durch die Nutzung von umweltgefährdenden Stoffen. Ist das Wunschgrundstück ein Altlasten-Grundstück, bestehen beim Bau meist Auflagen zur Revitalisierung des Bodens, was schnell teuer werden kann.

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Grundbuchamt

Das Grundbuchamt kümmert sich um die Pflege der Eintragungen in das Grundbuch. Bauherren können beim Grundbuchamt auch kontrollieren, ob das Grundstück beispielsweise durch ein Grundpfandrecht belastet ist. Zudem müssen Grundstückskäufer zunächst ins Grundbuch eingetragen werden, bevor ihnen das Grundstück auch offiziell gehört.

Baugenehmigung

Das Bauamt entscheidet darüber, ob das Vorhaben Hausbau so umgesetzt werden kann, wie die Bauherren es sich vorstellen. Häufig übernehmen Architekten oder Bauträger diesen Behördengang.

Dem Bauamt müssen außerdem auch alle Änderungen mitgeteilt werden, die sich während des Baus ergeben. Je nach Bundesland herrschen andere Vorgaben und Vorgehensweisen. Folgende Richtlinien gelten beispielsweise für Niedersachen. Meist können die notwendigen Formulare schon vorab online heruntergeladen und eingesehen werden.

Vor dem Bau muss außerdem das Katasteramt hinzugezogen werden. Diese Behörde kümmert sich um das korrekte Vermessen und die Kartografie des Grundstücks, insbesondere im Hinblick auf die Grenze zu Nachbargrundstücken.

Frei planen? Fertighaus? Massivhaus?

Wer selbst baut, hat die Qual der Wahl. Je nachdem, wie individuell die eigenen Wünsche sind und wie groß der finanzielle Spielraum, ergeben sich unterschiedliche Möglichkeiten in der Umsetzung.

Bauweisen

Die meisten Bauherren entscheiden sich gegen eine Bestandsimmobilie, weil sie sehr genaue Vorstellungen über ihr zukünftiges Heim haben. Individuelle Wünsche lassen sich so am besten realisieren. Je nach Zeit und möglichem Kapital können Bauherren sich für individuell geplante Objekte entscheiden, ein Massiv- oder Fertighaus.

Die Möglichkeiten sind vielfältig; aktuell im Trend sind Häuser, die möglichst energiesparend sind, wie beispielsweise das 3-Liter-Haus, zu dem es hier weitere Informationen gibt.

Je nachdem, für welche Bauweise Bauherren sich entscheiden, eröffnen sich auch andere Möglichkeiten der Zusammenarbeit mit Bauträger, Architekt oder Bauunternehmer.


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Bauträger

Ein Bauträger ist dann sinnvoll, wenn noch kein Grundstück vorhanden ist. Bei ihm laufen alle Fäden für den Bauablauf zusammen. Er kümmert sich um die Erschließung des Grundstücks, die Vergabe der verschiedenen Gewerke und er betreut den Bau bis das Haus einzugsbereit ist.

Der Bauträger bleibt bis zur Übergabe selbst Bauherr, was zwar einerseits die Befugnisse des Erwerbers einschränkt, auf der anderen Seite aber den Vorteil hat, dass der Bauträger für alles haften muss. Die Gestaltungsmöglichkeiten des Hauses sind allerdings etwas eingeschränkter als beim Architekten.

Bei der Zusammenarbeit mit einem Bauträger sollten Bauwillige im Vorfeld die Seriosität und auch die Bonität der Firma prüfen. Im schlimmsten Fall geht der Bauträger noch während des Baus in Insolvenz und das Haus muss auf eigene Kosten fertiggestellt werden.

Hier ist es sinnvoll, sich bei Banken, Bauunternehmern und anderen Käufern über die Erfahrungen auszutauschen, die sie mit dem Bauträger gemacht haben. Zudem sollte die Baubeschreibung von einem unabhängigen Gutachter geprüft werden.

Architekt

Bei der Zusammenarbeit mit einem Architekten entscheidet der Bauherr selbst, wie eng er mit ihm zusammenarbeiten möchte. Architekten können auf die individuellen Wünsche ihrer Kunden bei der Gestaltung des Hauses eingehen. Bauherren müssen hierfür entsprechend Zeit für die Planung und Absprache mit dem Architekten mitbringen.

Der Architekt kümmert sich in der Regel auch um die dazugehörigen Behördengänge, schreibt Gewerke aus und wählt in Zusammenarbeit mit dem Bauherren die jeweiligen Firmen aus. Zudem kann er auch die Bauaufsicht übernehmen. Wer die Kosten für den Architekten etwas geringer halten möchte, kann nach Planungsabschluss die Bauleitung auch an einen Generalunternehmer abgeben.

Bauunternehmer

Neben der Zusammenarbeit mit Architekt und Bauträger ist auch der Bau mit einem Bauunternehmer möglich. Sie arbeiten häufig mit einer Baukasten-Lösung, sodass Bauherren sich aus verschiedenen Angeboten für beispielsweise Keller, Raumaufteilung und Dach ihr Haus weitgehend individuell zusammenstellen können.

Die Bauweise entspricht hier am ehesten einem Fertighaus, was den Vorteil hat, das hier mit Festpreisen kalkuliert werden kann.

Energiestandards

Um den allgemeinen CO2-Ausstoß und auch den Energiebedarf zu senken, hat die Bundesregierung eine Reihe von Verordnungen vorgesehen, die auch für private Bauvorhaben gelten. Darüber hinaus gibt es für Bauherren, die effiziente Häuser bauen, Zuschüsse zu beantragen.

Verordnungen

Die Regelungen der Energieeinsparverordnung umfassen alle Bereiche des Hausbaus von alternativen Stromquellen über Anlagentechnik bis hin zum Energieausweis. Auf enev-online.de finden Bauherren alle aktuellen Regelungen der Energieeinsparverordnung.

2016 wird die Verordnung für Neubauten noch einmal verschärft. Eine energiesparende Bauweise ist aber auch langfristig für Bauherren sinnvoll, denn so bleiben zukünftige Heiz- und Stromkosten gering.

Passivhaus

Ein Passivhaus hat einen extrem niedrigen Energiebedarf. Durch aufwendige Dämmtechnik und das geschickte Nutzen von Abwärme und Sonneneinstrahlung liegt die zulässige Heizlast eines Passivhauses bei umgerechnet lediglich 1,5 Litern Heizöl pro Quadratmeter.

Da eine solche Bauweise nahezu luftdicht ist, wird in Passivhäusern in der Regel noch eine Belüftungsanlage genutzt, die für ein konstantes Raumklima sorgt und für den Abzug von Luft und Wasserdampf.

Bei der Passivbauweise wird meist keine herkömmliche Heizanlage mehr benötigt, was für zusätzlichen Wohnraum sorgt. Allerdings wird die in allen Räumen konstante Temperatur nicht von allen Menschen als angenehm empfunden.

Niedrigenergiehaus

Der Niedrigenergiehaus-Standard ist inzwischen weitgehend überholt und durch den Passivhaus-Standard ersetzt worden. Nach Eintreten der neuen Energieeinsparverordnung von 2014 hat sich anstelle des Begriffs Niedrigenergiehaus der Ausdruck KfW Effizienzhaus eingebürgert.

Für das Bauen nach der aktuellen Energieeinsparverordnung können Bauherren zwar keine Zuschüsse beantragen, allerdings für das Einbauen von regenerativen Heizanlagen wie beispielsweise einer Solarthermie oder einer Wärmepumpe.

Elektro- und Wasseranschlüsse

Durch die immer offeneren Raumaufteilungen und das gestiegene Medienangebot ist heute bei der Planung von Stromanschlüssen und Steckdosen ein Umdenken nötig im Gegensatz zu früheren Richtwerten, die von einer Steckdose in jeder Zimmerecke ausgingen. Fernseher, Spielkonsolen, PCs, aber auch Küchengeräte oder Nachtlichter im Kinderzimmer brauchen passend verteilte Steckdosen.

Grundsätzlich sollte bei der Anzahl und Verteilung eher großzügig als zu knapp vorgegangen werden, um auch für eventuelle Umfunktionierung der Räume gewappnet zu sein.

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Der Wasseranschluss kann entweder über einen bestehenden Anschluss geregelt und dann direkt beim Versorgungsunternehmen beantragt werden oder er muss bei der zuständigen Behörde, beispielsweise dem örtlichen Wasserverband in Auftrag gegeben werden. Mindestens 3000 Euro sollten hierfür bereitgestellt werden, je nach Entfernung, die überbrückt werden muss, eventuell mehr.

Anträge für Strom-, Wasser-, Gas- und weitere Anschlüsse müssen unbedingt rechtzeitig gestellt werden, denn hier gibt es oft lange Vorlauffristen.

Bauphase

Nachdem alle Anträge gestellt und die Planung abgeschlossen ist, geht es für Bauherren in die nächste Phase – die Bauphase.

Bauleitung

Ein Bauleiter ist unverzichtbar. Er überwacht die Ausführung des Baus und kontrolliert, dass alle Vorschriften eingehalten werden. Je nachdem kann diese Aufgabe auch der Architekt übernehmen, doch Bauherren können auch unabhängige Gutachter für Bauabschnittskontrollen bestellen. Wichtig ist, dass die für die Bauleitung zuständige Person eine Berufs-Haftpflichtversicherung besitzt.

Bauleistungsversicherung

Auch eine Bauleistungsversicherung kann sinnvoll sein, denn sie schützt Bauherren vor unvorhersehbaren Schäden während der Bauzeit, wie etwa durch Sturm, Hochwasser oder Vandalismus.

Je nach Vertragsbedingungen kann eine solche Versicherung auch gegen Material- und Konstruktionsfehler versichern, allerdings meist nicht gegen Leistungsfehler der beauftragten Baufirmen. Bauherren sollten in jedem Fall prüfen, welche Schadensfälle die Police abdeckt.

Grundstück vorbereiten

Je nach Grundstück müssen vor Baubeginn noch einige Vorbereitungen getroffen werden. Eventuell müssen Bäume gefällt werden, muss Abfall entsorgt oder sich um den Abriss eines bestehenden Gebäudes gekümmert werden. Bodenproben geben die notwendigen Erkenntnisse zur Berechnung der Statik des Baus, dann kann die Baustelle eingerichtet werden. Hierfür benötigt werden je nachdem:

  • Baustrom
  • Sanitäranlagen
  • Bauwasseranschluss
  • Entsorgungscontainer
  • Bauzaun
  • Baugerüst

Rohbau

Ist die Baugrube ausgehoben, geht es an den eigentlichen Bau des Hauses.

Fundament

Als erstes werden die Ränder der Baugrube verstärkt und die Bodenplatte aus Beton auf eine Armierung gegossen. Soll das Haus einen Keller bekommen, werden anschließend die Wände hierfür gebaut.

Wände und Decken

Aussparungen für Kaminschächte oder Leitungen und Lampen sollten bereits bei der Planung des Baus berücksichtigt werden, damit diese bereits beim Gießen von Wänden und Deckenplatten eingeplant werden können. So sind keine aufwändigen Nachbearbeitungen der Betonplatten notwendig.

Je nach Bauweise werden nun bei einem Fertighaus die jeweiligen Wand- und Deckenelemente eingesetzt und verankert. Beim Massivbau werden nun die Wände gemauert.

Die Lage der Treppen muss ebenfalls schon in der allgemeinen Bauplanung berücksichtigt werden. Je nachdem werden sie beim Bau bereits aus Beton gegossen oder später eingebaut.

Dach

Nach der Fertigstellung der Etagen kommt der Ausbau des Dachgeschosses. Beim traditionellen Satteldach wird zunächst die oberste Schicht des tragenden Mauerwerkes gemauert und anschließend mit armiertem Beton geschlossen.

Anschließend werden die Anker für den Dachstuhl verbaut und selbiger aus Holzbalken aufgestellt. Nun erfolgen die Dämmung, der Ausbau des Dachstuhls und schließlich das Verlegen der Dachziegeln.

Innenausbau

Wenn der Rohbau steht, Fenster und Türen eingesetzt, sowie alle Wände verkleidet und wetterfest sind, kann mit dem Innenausbau begonnen werden.

Verputzen und Bodenbeläge

Zum Innenausbau gehören in erster Linie das Verputzen der Wände und das Verlegen der Bodenbeläge, doch es zählen auch andere Trockenbauvorgänge dazu, wie das Installieren von leichten Trennwänden.

Hier können Bauherren auch gut selbst anpacken, um Kosten zu sparen, denn viele Vorgänge wie das Tapezieren, aber auch das Verlegen von Fliesen oder Laminat können mit ein wenig Übung selbst durchgeführt werden. Werden Fliesensockelleisten genutzt, empfiehlt es sich, zuerst den Bodenbelag fertigzustellen.

Bei Holzsockelleisten sollte zuerst die Wand fertig verputzt und tapeziert werden, bevor der Bodenbelag an der Reihe ist. Bevor die Wände verputzt werden, sollte darauf geachtet werden, dass sie ausreichend trocken sind.

Das Verputzen des Innenraums verursacht meist noch einmal sehr viel Feuchtigkeit, die kontrolliert getrocknet werden muss, damit es später nicht zu Schimmelbildung kommt.

Elektroinstallationen

Lage und Anzahl der Steckdosen wurden bereits bei der Planung des Hauses berücksichtigt. Bevor Boden und Wände verputzt werden, werden in die Wände noch Kanäle geschnitten, in die die Kabel gelegt werden. So können sie anschließend unter dem Putz an den Wänden verschwinden.

Außenanlagen

Die Innenräume sind fertig gestaltet und bezugsfertig; nun können die Handgriffe für den letzten Schliff bei der Gestaltung der Außenanlagen und beim Ausbauen der Garage getätigt werden.

Garage

Wer einen Stellplatz für das Auto auf dem Grundstück hat, nutzt meist gern die Gelegenheit, das Fahrzeug auch vor Wind und Wetter zu schützen. Garagen müssen auf ein festes Fundament gebaut werden, bieten dafür aber auch den Vorteil, dass sie zusätzlich als Abstellraum oder Werkstatt mitgenutzt werden können.

Ein Carport dagegen lässt sich flexibel aufstellen und benötigt keinen speziellen Untergrund; dafür bietet es aber einen verringerten Witterungsschutz.

Je nach Grundstücksgröße kann es schwierig sein, für eine Garage eine Genehmigung zu bekommen, denn das Auto darf nicht den Gehweg blockieren, während auf das Öffnen des Tors gewartet wird. Die Zufahrt zur Garage sollte fest ausgebaut sein, damit sich keine Spurrillen bilden.

Garten

Ein schön gestalteter Garten und Grünflächen um das Haus runden das Erscheinungsbild des neuen Eigenheims ab. Er will sich sowohl in das Gesamtbild der Nachbarschaft einfügen, als auch zu den Eigentümern passen und sollte daher entsprechend geplant werden.

Zunächst müssen Bauherren sich Gedanken um die Aufteilung machen. Wo sollen Grünflächen sein? Wie groß soll die Terrasse werden? An welchen Stellen sollen Beete oder Bäume gepflanzt werden?

Anschließend muss das Gelände um das Haus geebnet und gegebenenfalls aufgefüllt werden.

Das Material für den Terrassenbelag sollte entsprechend seiner Nutzung gewählt werden. Holz ist zwar natürlich und schön anzusehen, dafür aber auch sehr pflegebedürftig und eher kurzlebig. Natursteine sind sehr hochwertig, schlagen aber meist mit einem sehr hohen Preis zu Buche. Eine Alternative sind Beläge aus Beton; diese sind pflegeleicht und sehr widerstandsfähig.

 Fazit

Bauherren brauchen beim Hausbau einen langen Atem. Allein die Planungsphase kann Monate in Anspruch nehmen und auch beim Bau selbst sollten die Vorgänge stets überwacht und geprüft werden, damit es nicht zu bösen Überraschungen kommt. Anschließend allerdings können sich Bauherren über ein Eigenheim freuen, das ganz nach ihren Wünschen gebaut wurde.

Vor und während des Baus kann es für Bauherren sinnvoll sein, sich mit anderen auszutauschen. Viele Menschen stellen ihre Erfahrungen online und berichten von Pannen oder Glücksgriffen oder führen einen Blog, der den Bauablauf von der Planung bis zur Fertigstellung begleitet wie beispielsweise haus-bau-blog.de.

12. März 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Markus Müller
Von: Markus Müller. Über den Autor

Markus Müller ist Experte für Vermögenaufbau und –absicherung und großem Interesse an genereller Finanzthematik.