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Mietminderung wegen Lärm: So schützen Sie sich

Es wurde geregelt, dass Geräusche, die von Kindern ausgehen, grundsätzlich sozialadäquat und damit zumutbar sind.

Müssen wir uns von Kindern alles bieten lassen?

Die Zielrichtung der Gesetzesinitiativen, die Einrichtung von Krippen und Kindertageseinrichtungen auch in Wohngebieten zu erleichtern, ist grundsätzlich anerkennenswert.

Denn das Angebot an Betreuungsplätzen liegt vielerorts noch weit unter dem Bedarf und Kinder gehören zu unserer Gesellschaft.

Dennoch: Die gesetzliche Formulierung ist in ihrer Allgemeinheit nicht nachvollziehbar.

Denn selbstverständlich müssen wir auch unseren Kindern ab einem bestimmten Alter beibringen, dass Zusammenleben nur bei gegenseitiger Rücksichtnahme möglich ist.

Sowohl im Wohngebiet als auch innerhalb eines Hauses bleibt die Notwendigkeit, einen angemessenen Ausgleich der Interessen aller Bewohner zu finden.

Uns Vermietern hilft das Gesetz letztlich nicht weiter. Im Einzelfall sind wir wieder auf uns gestellt in der uns so vertrauten Rolle: als Streitschlichter zwischen den Fronten.

Welche Lärmschutzanforderungen Sie kennen müssen

Laufend verändern sich die technischen Möglichkeiten zur Schalldämmung, aber auch die Anforderungen an den Lärmschutz.


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Welche Forderungen Ihres Mieters Sie erfüllen müssen, hängt von verschiedenen Voraussetzungen ab.

Der Bundesgerichtshof (BGH) musste im September 2009 über den Schallschutz in einem Wohn- und Geschäftshaus entscheiden.

Dort wurde das Erdgeschoss als Fischrestaurant vermietet und mit einer Lüftungsanlage versehen. Der Zu- und Abluftkamin wurde durch einen Lichthof über das Dach geführt.

Daraufhin minderte ein anderer Mieter die Miete wegen der Geräuschimmissionen und verlangte, den Lüftungsbetrieb zu bestimmten Tagesund Nachtzeiten zu unterlassen.

Die Richter hielten die Forderung für unberechtigt, da die Belästigung nicht zu einem Mangel der Wohnung führt. Zwar muss der Vermieter auch ohne besondere Abrede die technischen Normen zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes einhalten.

Hier wurden durch die Abluftanlage jedoch nicht die Immissionsrichtwerte der TA Lärm vom 26.08.2006 überschritten. (BGH, Urteil v. 23.09.09, VIII ZR 300/08).

Anderes ergibt sich auch nicht aus der Dauer der Geräusche. Nach dem BGH ist es nicht erforderlich, die Fenster geschlossen zu halten, wenn die Regelwerte eingehalten werden.

Der Vermieter muss keine Veränderungen unterlassen, die den Nutzungsbedürfnissen anderer Mieter entgegenkommen. Auch ändert sich nichts, wenn der Geräuschpegel zwar steigt, aber die Belastung noch den technischen Normen genügt.

Wies das Gebäude bei Mietbeginn einen besseren Immissionsstandard auf als es der Mieter nach den technischen Normen verlangen konnte, kann er nicht davon ausgehen, dass der Zustand erhalten bleibt.

Des Weiteren müssen Bewohner in Küche oder Bad Immissionen von höherer Lästigkeit hinnehmen, während im Schlafzimmer bei geringerer Lästigkeit ein Mangel angenommen wird.

Wohngebiete6 Uhr-22 Uhr22 Uhr-6 Uhr
Kurgebiete, und Pflegeanstalten45 dB35 dB
Neue Wohngebiete50 dB35 dB
Allg. Wohngebiete und Kleinsiedlungsgebiete55 dB40 dB
Kerngebiete, Dorfgebiete60 dB45 dB
Gewerbegebiete65 dB50 dB
Industriegebiete70 dB70 dB

BGH: Mangel rechtfertigte keine Mietminderung

Ein Mieter darf nicht wegen Trittschalllärms die Miete mindern, wenn die bei Errichtung der Wohnung gültigen DIN-Normen eingehalten wurden.

In dem Urteilsfall wurde in einem 1970 errichteten Gebäude Anfang 2000 der Bodenbelag erneuert, wobei PVC-Platten durch Fliesen ersetzt wurden.

Dies hatte erhöhte Trittschallgeräusche zur Folge, weswegen der Mieter die Miete minderte.

Ein Sachverständiger bestätigte, dass durch die Fliesen tatsächlich Schallbrücken entstanden sind. Die DIN-Werte, die beim Bau der Wohnung galten, waren jedoch eingehalten worden; hingegen nicht die strengeren, seit 1989 gültigen DIN-Grenzwerte.

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied zugunsten des Vermieters, dass der Mieter die in der Zeit von 2002 bis 2007 einbehaltene Miete nachzuzahlen hat.

Denn bei einem Austausch des Fußbodenbelags muss der Trittschallschutz nicht den höheren Anforderungen der zur Zeit des Austauschs geltenden DIN-Norm genügen, sondern nur jenen zur Zeit der Errichtung des Gebäudes.

Da dies der Fall gewesen ist, war demnach kein Mangel der Wohnung gegeben, der die Mietminderung gerechtfertigt hätte (BGH, Urteil v. 17.06.2009, Az. VIII ZR 131/08).

19. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.