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Von Ratings und Statistiken für Ihre Immobilien Investments

Zum Jahresende können Sie wieder über all in den Wirtschafts-Magazinen Statistiken lesen, wo in Deutschland es sich am besten lebt, wo die Preise am stärksten gestiegen sind, wie sich die Immobilienmärkte in den jeweiligen Regionen entwickelt haben.

Lassen Sie uns heute doch einmal schauen, wie hilfreich diese Informationen sind und ob es irgendwo einen gemeinsamen Nenner gibt.

Schauen wir auf das Handelsblatt, welches kürzlich für 25 deutsche Städte einen Vergleich aufgestellt hat. Die Kernaussage lautet, dass strukturschwache Regionen stagnieren, die Metropolen dagegen boomen.

Das Nutzwertversprechen ist eine Warnung vor Regionen, in denen die Gefahr einer Blase besteht.

Diese Antwort wird indes nicht geliefert, auch keine Erklärung, wie sich Blasen eigentlich bilden.

Stattdessen gibt es z. B. für Düsseldorf eine Reihung von Durchschnittswerten, in etwa: Die Miete liegt bei 8,72 Euro und eine Eigentumswohnung kostet 2089 Euro/m2 was ein Miet-Kauf-Verhältnis von ca. 20-fach ergibt.

Nebeninformation: In den letzten fünf Jahren betrug das Wachstum durchschnittlich 4,1 Prozent.


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Welches Wachstum? Bei den Mieten? Bei den Kaufpreisen? Aus welcher Quelle kommen die Informationen? Und: Gibt es jetzt die Gefahr einer Blase in Düsseldorf?

Machen wir den Quercheck beim Immobilien-Kompass von Capital: Hier wird grundsätzlich schon einmal unterschieden nach vier verschiedenen Lagen (Top, Gut, Mittel und Einfach) und den Kategorien Altbau und Neubau.

Die Werte der Top-Lagen lassen wir unberücksichtigt, da eine Aussage für die Zukunft hier pures liest einer Glaskugel wäre.

Es gibt keinen Anhaltspunkt dafür, ob und in welchem Umfang dort in Zukunft die Bereitschaft zur Zahlung höherer Preise besteht.

Ein wesentliches Kriterium für eine Blase wäre, dass Käufer bereit sind, mehr zu zahlen, als es der innere Wert einer Immobilie hergibt.

Zur Übersicht:

  • Einfache Lage-Altbau – 900 bis 2100 Euro/m2 (arithmetisch 1.500) – Miete 5,00 bis 8,00 Euro/m2 (arithmetisch 6,50); der Faktor wäre dann (arithmetisch) 19,2
  • Einfache Lage-Neubau – keine Angaben (logisch, weil sich der Neubau nicht rechnet)
  • Mittlere Lage-Altbau – 1400 bis 2700 Euro/m2 (arithmetisch 2.050) – Miete 6,00 bis 12,00 Euro/m2 (arithmetisch 9,00); der Faktor wäre dann (arithmetisch) 18,9 usw.

An der Stelle erspare ich Ihnen die weiteren Details. Klar wird hoffentlich, dass das rechnen mit Durchschnitten und Faktoren ungenau ist und keine Aussagekraft in Bezug auf Blasen in (Teil-)Märkten hat.

Mein Tipp: Solange Bevölkerungszahlen in Ihrer Zielregion steigen und die Arbeitsmarktzahlen mit der jeweiligen Investment-Lage übereinstimmen, sind Sie in mittleren und guten Lagen auf der sicheren Seite, denn hier ist sowohl Kaufkraft als auch Potential vorhanden.

Gut, wenn Sie es dann auch noch schaffen, im unteren Drittel der jeweiligen Spanne einzukaufen und die Mieten zumindest noch 15 Prozent Erhöhungsspielraum zur Vergleichsmiete haben.

Lassen Sie jetzt noch Sanierungs-Objekte außen vor, sollten eventuell auftretende Risiken grundsätzlich zu managen sein.

20. Dezember 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Dominik Eller
Von: Dominik Eller.