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Voraussetzungen für die Mieterhöhung

Als Vermieter einer Sozialwohnung haben Sie Anlass zur Freude.

Denn nach Meinung des Bundesgerichtshofs können Sie bei einer unwirksamen Renovierungsklausel im Mietvertrag die Miete zum Ausgleich erhöhen (BGH, Urteil vom 24.03.10, Az. VIII ZR 177/09).

Diese Voraussetzungen sollten Sie bei einer Mieterhöhung beachten

  1. Ihr Mieter muss eine Kostenmiete zahlen.
  2. Die Renovierungsklausel ist unwirksam.
  3. Der Mieter hat deshalb die Renovierung abgelehnt.

Der Betrag der Mieterhöhung richtet sich in diesem Fall nach § 28 Abs. 4 II. BV. Danach dürfen Sie je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr ansetzen:

  • für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres weniger als 22 Jahre zurückliegt, höchstens 7,10 € (= monatliche Mieterhöhung bei unwirksamer Klausel pro Quadratmeter also 0,59 €)

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  • für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres mindestens 22 Jahre zurückliegt, höchstens 9 € (= monatliche Mieterhöhung bei unwirksamer Klausel pro Quadratmeter also 0,75 €)

Aber wohlgemerkt: Dies gilt nur für den sozialen Wohnungsbau.

Für nicht geförderte Wohnungen hat der BGH schon 2009 entschieden, dass Vermieter die Miete nicht deshalb erhöhen dürfen, weil sie wegen unwirksamer Renovierungsklauseln regelmäßig auf den Renovierungskosten „sitzen bleiben“ (BGH Urteil v. 11.02.09, Az. VIII ZR 118/07).

Grundlose Mieterhöhung gilt als diskriminierend

Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) – im Volksmund als „Antidiskriminierungsgesetz“ bekannt – gilt für Sie als Vermieter.

Ihrem Mieter steht danach Schutz vor Diskriminierung bei der Begründung, Durchführung und Beendigung von Mietverhältnissen zu, die ab dem 18.08.06 begründet wurden.

Vermieten Sie mehr als 50 Wohnungen, dürfen Sie Ihren Mieter nicht aus Gründen der Rasse oder der ethnischen Herkunft, wegen des Geschlechts, der Religion, einer Behinderung, des Alters oder der sexuellen Identität benachteiligen.

Aber auch als Kleinanbieter von Wohnraum werden Sie nicht gänzlich von dem Diskriminierungsverbot befreit: Es bleibt für Sie bei dem Verbot der Diskriminierung aus Gründen der Rasse oder der ethnischen Herkunft.

Diskriminierungsverbot geht über Vertragsverweigerung hinaus

Das Diskriminierungsverbot wird in erster Linie durch Vertragsverweigerung verletzt.

Da aber das AGG auch bei der Durchführung eines Mietverhältnisses greift, haben Sie alle Maßnahmen zu unterlassen, durch die einer Ihrer Mieter diskriminiert würde. Das betrifft auch die Mieterhöhung.

Wenn etwa in Ihrem 5-Parteienhaus 2 ausländische Parteien wohnen und Sie grundlos nur deren Miete erhöhen, verhalten Sie sich diskriminierend. Könnten Sie keinen sachlichen Grund vorweisen, wäre Ihre Mieterhöhung unwirksam.

Sachlich begründete Ungleichbehandlungen sind gerechtfertigt

Sie führen in Ihrem 5-Parteienhaus eine Mieterhöhung durch und erhöhen die Miete eines Mieters nicht. Dies, weil die Wohnung ausgesprochen schlecht geschnitten ist und Sie daher die Erhöhung für nicht gerechtfertigt halten.

Oder Sie erhöhen die Miete nicht, weil die Wohnung lange leer gestanden hat, schlecht zu vermieten ist und Ihr Mieter Ihnen bereits angekündigt hat, dass er im Fall einer Mieterhöhung ausziehen wird.

In diesen Fällen ist ein Verstoß gegen das AGG nicht gegeben, da Sie einen sachlichen Grund für die Ungleichbehandlung haben.

Prüfen Sie also immer, ob Sie einen sachlichen Grund für eine ungleich durchgeführte Mieterhöhung haben.

Achten Sie bitte auch darauf, dass Sie diesen Grund nachweisen können, denn im Zweifel müssen Sie ihn beweisen.

28. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.