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Vorgetäuschter Eigenbedarf: Schadensersatz trotz unwirksamer Kündigung

Ein Mieter kann Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs auch dann fordern, wenn die Kündigung des Vermieters unwirksam gewesen ist.

Dann also, wenn das Mietverhältnis gar nicht beendet war und der Mieter deshalb zu diesem Zeitpunkt überhaupt nicht hätte ausziehen müssen (BGH, Urteil v. 08.04.2009, Az. VIII ZR 231/07).

Der BGH hatte folgenden Fall zu entscheiden: Ein Vermieter kündigt seinem Mieter mehrfach wegen Eigenbedarfs und droht eine Räumungsklage und Schadensersatzforderungen an, falls der Mieter nicht rechtzeitig die Wohnung räumt. Schließlich einigt sich der Mieter mit dem Vermieter auf eine Vertragsbeendigung und zieht aus.

Der Vermieter bietet bereits kurz nach dem Auszug das Haus über einen Makler zum Verkauf an. Folglich hält der Mieter den Eigenbedarf für vorgetäuscht und verlangt Wiedereinzug, hilfsweise Schadensersatz.


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Gründe für Eigenbedarf müssen im Kündigungsschreiben genannt sein

Die Kündigungen des Vermieters waren unwirksam, weil er in den Kündigungsschreiben nicht angegeben hatte, worin sein Eigenbedarf an der Wohnung besteht. Es reicht nämlich nicht aus zu schreiben: „Ich kündige wegen Eigenbedarfs.“

Ebensowenig genügt es, wenn ein Vermieter die Einzelheiten zur Begründung seiner Kündigung dem Mieter nur mündlich erläutert. Die Erklärung, für welche Person konkret der Vermieter die Wohnung benötigt und warum, muss im Kündigungsschreiben enthalten sein.

Keine Pflicht zur Räumung bei unwirksamer Kündigung

Eine unwirksame Kündigung kann ein Mietverhältnis nicht beenden. Dieses besteht weiter, der Mieter darf die Wohnung weiter bewohnen. Zieht der Mieter trotzdem aus, so tut er dies freiwillig, und nicht weil er rechtlich dazu verpflichtet wäre.

Deshalb kann er keinen Schadensersatz fordern. So argumentierten im entschiedenen Fall das Amts- und Landgericht. Anders jetzt der BGH.

Schadensersatz, wenn Mieter den (falschen) Angaben des Vermieters vertraut

Entscheidend ist nicht, ob die Kündigung formell ordnungsgemäß und der Mieter daher rechtlich zum Auszug verpflichtet ist. Es genügt, so die Richter des BGH, dass der Vermieter den Eigenbedarf überzeugend behauptet hat und der Mieter keine Veranlassung hatte, die Angaben des Vermieters anzuzweifeln.

Auch wenn der Mieter dann auszieht, ohne sich auf die formelle Unwirksamkeit der Kündigung zu berufen, räumt er die Wohnung letztlich nicht freiwillig. Er räumt stattdessen in der Vorstellung, dazu wegen des Eigenbedarfs verpflichtet zu sein. Stellt sich dann heraus, dass der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat, stehen dem Mieter Schadensersatzansprüche zu.

Wichtig: Anders ist es, wenn der Mieter den Eigenbedarf des Vermieters von vornherein anzweifelt, dann aber gleichwohl mit dem Vermieter eine Räumungsvereinbarung abschließt und auszieht. In einem solchen Fall vertraut er den Angaben des Vermieters nicht, sondern entscheidet sich freiwillig, trotz seiner Zweifel die Wohnung zu räumen.

Hier kann er dann später keinen Schadensersatz geltend machen.

Wegfall des Eigenbedarfs gut begründen

Wenn Sie nach einer Eigenbedarfskündigung die Wohnung anders nutzen wollen, als Sie im Kündigungsschreiben angegeben haben, ist dies grundsätzlich zulässig. Sie müssen aber überzeugend begründen können, warum Ihr Eigenbedarf nach dem Auszug des Mieters entfallen ist.

13. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.