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Vorsicht bei Einbauten und zurückgelassenem Eigentum alter Mieter!

Viele Mieter investieren in die Mietwohnung und steigern damit den Wohnwert.

Dürfen Sie solche Wohnwertverbesserungen berücksichtigen, wenn Sie im Rahmen einer Mieterhöhung die Wohnung in den Mietspiegel einordnen und die ortsübliche Vergleichsmiete berechnen?

Der BGH hat in einem Grundsatzurteil entschieden: Nein! (BGH, Urteil v. 07.07.10, Az. VIII ZR 315/09).

Ausstattung darf im Mietspiegel nicht berücksichtigt werden

Im Urteilsfall hatte der Mieter im Jahr 1976 auf eigene Kosten ein Bad und eine Sammelheizung in die Mietwohnung eingebaut. Hierzu hatte er sich bei Abschluss des Mietvertrags verpflichtet.

Im Jahr 2008, also mehr als 30 Jahre später, verlangte die Vermieterin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf der Basis des Hamburger Mietspiegels.

Sie ordnete die Wohnung in ein Mietspiegelfeld für Wohnungen mit Bad und Sammelheizung ein. In vorhergehenden Mieterhöhungen hatte sie dagegen auf die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen ohne Bad und Sammelheizung abgestellt.


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Nach Auffassung der Karlsruher Richter war das aktuelle Mieterhöhungsverlangen fehlerhaft. Die vom Mieter auf eigene Kosten eingebaute Ausstattung muss bei der Einordnung in den Mietspiegel unberücksichtigt bleiben.

Denn andernfalls würde der Mieter die Wohnwertverbesserung doppelt bezahlen – einmal beim Einbau und später nochmals durch eine auf diese Ausstattung gestützte Mieterhöhung.

Wichtig: Haben Sie Ihrem Mieter aber die Kosten erstattet oder beispielsweise durch einen Mietnachlass vergütet, können Sie die Ausstattung auch bei der Einordnung in den Mietspiegel berücksichtigen.

Nachmieter darf Entfernung der Einbauten verweigern

Vorsicht bei der Neuvermietung: Zu viel Großzügigkeit gegenüber dem alten Mieter kann sich nach der Neuvermietung für Sie rächen.

Eine Situation, die für Sie zum Prob lem werden kann: Das Mietverhältnis ist beendet und der Mieter möchte Einrichtungsgegenstände zurücklassen, da er diese, wie etwa ein Hochbett, in seiner neuen Wohnung nicht nutzen kann.

Sie sind damit einverstanden, zumal der Nachmieter die Einbauten gerne nutzt. Später, als auch dieses Mietverhältnis beendet ist, weigert sich dieser, die übernommenen Einbauten zu entfernen.

Sie erwerben Eigentum – und der Mieter Ansprüche

Und zwar zu Recht: Gestatten Sie Ihrem Mieter, Einrichtungsgegenstände nicht zu entfernen, liegt hierin ein Eigentumswechsel: Sie werden Eigentümer der Sachen, die Sie dann mitvermieten.

Ist das nächste Mietverhältnis dann beendet, braucht der Mieter die Sachen nicht nur nicht entfernen, er dürfte es gar nicht. Denn es handelt sich ja nicht um sein, sondern um Ihr Eigentum.

So hat es das Oberlandesgericht Düsseldorf entschieden (Beschluss v. 06.05.08, Az. I-24 U 188/07).

Beachten Sie auch: Haben Sie eine Einrichtung, etwa eine Einbauküche, vom Vormieter übernommen und wird diese später defekt, kann der Nachmieter von Ihnen eine Reparatur verlangen.

Selbst die Miete mindern darf er dann grundsätzlich auch.

Tipp: Vereinbarung treffen!

Stellen Sie bei vom Vormieter übernommenen Einrichtungsgegenständen im Mietvertrag mit dem Nachmieter klar, dass diese nicht mitvermietet werden und Ihr Mieter diese bei Miet ende zu entfernen hat.

22. Februar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.