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Vorsicht: Räumungskosten sind nicht grundsätzlich als Werbungskosten absetzbar

Viele Vermieter bedienen sich bei der Vermietung der Hilfe einer Verwaltung und die Vorteile liegen auf der Hand: Die Verwaltung erstellt die Betriebskostenabrechnungen, kümmert sich um Beschwerden der Mieter, koordiniert die Durchführung von Reparaturen und vieles mehr. Das hat natürlich seinen Preis, der je nach Verwaltung und Umfang der Leistungen etwa zwischen 10 € und 30 € pro Wohnung im Monat liegt.

Zulässige Verwaltungskosten, unzulässige Nebenkosten

Sie haben aber dennoch eine Möglichkeit, Ihren Mieter mit diesen Kosten der Verwaltung zu belasten: Werden diese Kosten im Mietvertrag nicht als Verwaltungskosten ausgewiesen, sondern als „zusätzlicher Mietbestandteil“ bzw. als „Teil der Nettokaltmiete“, sehen die meisten Gerichte dies als zulässig an. Dabei empfiehlt sich etwa folgende Aufstellung im Mietvertrag:

Da die Verwaltung letztlich Ihre Aufgaben als Vermieter übernimmt, hat der Mieter die hierfür entstehenden Kosten nicht zu erstatten. Insofern schreibt die Betriebskostenverordnung nämlich ausdrücklich vor, dass die Kosten der Verwaltung keine Betriebskosten sind. Deshalb dürfen Sie die folgenden Kosten auch nicht anteilig auf Ihren Mieter umlegen:

Der Mieter hat monatlich, bis jeweils zum 3. Werktag, folgende Zahlungen zu leisten:

  • Kosten für die Durchführung von Wohnungsabnahmen

  • Kosten für Büromaterial, Telefon und Porti im Rahmen der Mieterverwaltung

  • Kosten für die Prüfung der Solvenz von Interessenten bei der Neuvermietung

Wichtig: Vermieten Sie Gewerberaum, können Sie mit Ihrem Mieter dagegen auch vereinbaren, dass er Ihre Verwaltungskosten als Betriebskosten anteilig zu zahlen hat. Die Vorgaben der Betriebskostenverordnung gelten hier also nicht.

  1. Die Nettokaltmiete in Höhe von (…) €

  2. Eine Verwaltungskostenpauschale in Höhe von (…) € als zusätzlicher Mietbestandteil

  3. Vorauszahlungen auf die Betriebskosten in Höhe von (…) €.

Kann sich der Mieter auf die Verspätung der Verwalterabrechnung berufen?

Vermieten Sie Ihre Eigentumswohnung an einen Mieter, so haben Sie es mit zwei Jahresabrechnungen zu tun: Der Jahresabrechnung, die Sie von Ihrem Verwalter erhalten und der Betriebskostenabrechnung, die Sie Ihrem Mieter zu erstellen haben. Dies gilt zwar dann nicht, wenn Sie die Verspätung nicht verschuldet haben. Doch auch hier sind die Gerichte streng und meinen, dass Sie für die Unpünktlichkeit Ihres Verwalters einstehen müssen.

Ganz klar: Um selbst abrechnen zu können, brauchen Sie Ihrerseits die Abrechnung des Verwalters. In der Praxis kommt es aber immer wieder vor, dass der Verwalter seine Abrechnung spät erstellt, mitunter so spät, dass Sie Ihrem Mieter gegenüber nicht rechtzeitig abrechnen können. Denn für Ihre Abrechnung haben Sie als Vermieter nur ein Jahr Zeit. Erhält Ihr Mieter seine Abrechnung erst danach, darf er die Zahlung einer eventuellen Nachforderung verweigern.

Es bleibt deshalb dabei, dass Sie Ihre Nachforderung gegen Ihren Mieter nicht mehr durchsetzen können. Doch es kommt noch schlimmer: Haben Sie Ihrerseits keine gegenteilige Vereinbarung mit dem Verwalter getroffen, können Sie ihn grundsätzlich für den Ausfall Ihrer Forderung auch nicht haftbar machen.

Das gilt in Sachen Abrechnungsfrist

Nach Meinung der Gerichte gilt diese strenge Frist auch dann, wenn Sie Ihre Abrechnung selbst zu spät erhielten. Ist die Jahresabrechnung für das Jahr 2004 erst im Frühjahr 2006 eingegangen, darf Ihr Mieter eine sich hieraus ergebende Nachzahlung verweigern.

Damit Sie in eine solche Lage nicht kommen, sollten Sie Ihren Verwalter im Bedarfsfall zunächst unter Fristsetzung mahnen, rechtzeitig abzurechnen. Kommt er dieser Mahnung nicht nach, lassen Sie sich von ihm alle Unterlagen geben und beauftragen jemand anders mit der Abrechnung. So ist Ihnen die eigene Abrechnung noch möglich. Und die Mehrkosten für die Fremderstellung der Abrechnung muss Ihnen der Verwalter als Schadensersatz erstatten.

Haben Sie Ihren Mieter in Verdacht, er sei beispielsweise der Urheber einer Sachbeschädigung im Treppenhaus oder einer „wilden Müllablagerung“ im Hausflur, müssen Sie dies im Ernstfall beweisen können. Mit „Ernstfall“ ist dabei die Gerichtsverhandlung gemeint, zu der es kommt, wenn Sie Ihrem Mieter nach derartigen Verfehlungen den Mietvertrag fristlos gekündigt haben. Rechtmäßigkeit der Kündigung genutzt werden.

Beweismittel: Das sagt das Gericht

Gewonnen ist hiermit jedoch nicht viel: In den wenigsten Fällen lassen die Gerichte derlei Beweismittel durchgehen. Grund: Die Überwachung mittels Videokamera verletzt die vom Grundgesetz garantierten Persönlichkeitsrechte der überwachten Personen. Denn das Gericht hat immer genau zu prüfen, ob der Vorwurf berechtigt ist, weswegen Sie als Vermieter die Kündigung ausgesprochen haben.

Erfahrungsgemäß ist gerade dies aber oft mit erheblichen Schwierigkeiten für Sie verbunden, da Zeugen nicht vorhanden sind. Folge: Ist der Vorwurf nicht beweisbar, wird das Gericht Ihre fristlose Kündigung als unwirksam ansehen. Dies gilt in jedem Fall für heimliche Aufnahmen: Beispielsweise ließ das Oberlandesgericht Köln die heimliche Videoaufzeichnung eines Vermieters nicht zu, mit der eine Mieterin der Sachbeschädigung von Waschmaschinen im Gemeinschaftsraum überführt werden sollte.

Fazit: Beweisbeschaffung vs. Persönlichkeitsrechte

Um deshalb Vorsorge zu treffen, haben manche Vermieter Videokameras an ihren Gebäuden eingerichtet. Sie denken, so die notwendigen Beweise für die Verfehlungen ihrer Mieter sichern zu können. Und ist noch ein Mikrophon eingerichtet, könnten auch Beschimpfungen des Mieters aufgezeichnet und als Beweis für die In einem anderen Fall war es so weit gar nicht gekommen: Das Landgericht Berlin verpflichtete einen Vermieter auf entsprechende Klage seines Mieters, eine Videokamera zu entfernen, mit deren Hilfe der Vermieter den Urheber beleidigender Schmierereien und Sachbeschädigungen an seiner Hauswand ermitteln wollte.

Und zwar völlig zu Recht, wie die Richter in Karlsruhe, meinten: Der Gesprächspartner muss selbst entscheiden können, wem er sich gegenüber am Telefon erklärt. Da dies bei der heimlichen Nutzung von Zweithörern ausgeschlossen ist, werde er in seinen Persönlichkeitsrechten verletzt. Es gibt aber auch Ausnahmen: Etwa gab das Amtsgericht Zerbst in Sachsen-Anhalt der Räumungsklage eines Vermieters statt, der seinen Mieter mittels einer verdeckt angebrachten Videokamera des „wilden Urinierens

10. April 2006

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.