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Vorsicht vor übereilten Mietverträgen – das muss beachtet werden

Wenn man als Vermieter den richtigen Mieter gefunden hat, hat man schon die erste Hürde gemeistert. Als nächstes schließt man mit ihm einen Mietvertrag. Durch den Abschluss eines solchen Vertrags verpflichten sich Vermieter, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Im Gegenzug ist der Mieter verpflichtet, die vereinbarte Miete zu zahlen (§ 535 BGB).

Der Mietvertrag kommt durch ein Angebot und die Annahme dieses Angebots zu Stande. Doch Vorsicht: Das kann schneller gehen, als einem Vermieter lieb sein kann.

Beispiel: Herr Schmitz hat eine zu vermietende Wohnung inseriert, trifft sich mit dem Mietinteressenten in der Wohnung und wird sich über die zu zahlende Miete einig. Der angehender Mieter sagt dann: „Gut, ich nehme die Wohnung.“ Darauf antwortet Herr Schmitz: „Schön, dann sind wir uns ja einig.“ Damit wurde bereits der Mietvertrag geschlossen.

Ein Mietvertrag kann nämlich auch mündlich geschlossen werden. Die Schriftform ist nur notwendig, wenn seine Laufzeit über 1 Jahr hinausgeht (§ 550 BGB). Vermieter sollten also stets darauf hinweisen, dass der Abschluss eines schriftlichen Mietvertrags für sie immer erforderlich ist. Wenn Vermieter das verlangen, kann mündlich kein Vertrag zu Stande kommen.

Kein Angebot ist aber eine Zeitungsanzeige, deren Veröffentlichung im Internet oder ein Aushang in der Nachbarschaft. Das ist vielmehr die Aufforderung an Interessenten, ein Angebot abzugeben, das der Vermieter dann noch annehmen muss.

Falls man dem Mietinteressenten allerdings einen unterschriebenen Mietvertrag zusendet (§ 147 Abs. 2 BGB), ist dies ein verbindlicher Antrag. Der Mieter hat dann ca. 3 Tage Zeit, den Mietvertrag zurückzusenden. Andernfalls wäre das Angebot erloschen. Am besten sollte man den Zeitpunkt, bis zu dem man sich an das Angebot gebunden fühlt, bestimmen. Diese Frist ist bindend (§ 148 BGB).

Musterformulierung


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Sehr geehrter Mietinteressent, ich übersende Ihnen 2 Exemplare des von mir unterschriebenen Mietvertrags mit der Bitte um Gegenzeichnung und Rücksendung eines Exemplars. Ich fühle mich an dieses Angebot nur gebunden, wenn ich bis zum … (genaues Datum) ein Exemplar des unterschriebenen Mietvertrags zurückerhalte.

Datum, Unterschrift Vermieter

Tipp: Lassen Sie einen Mieter immer erst einziehen, wenn der Vertrag von beiden Parteien unterschrieben ist.

Einen geschlossenen Mietvertrag kann man in der Regel nicht mehr ändern

Vermieter sollten auch stets daran denken, dass man einen geschlossenen Mietvertrag grundsätzlich nicht mehr ändern kann. Im Wohnraummietrecht ist eine einseitige Änderung praktisch ausgeschlossen. So kann etwa eine unwirksame Renovierungsklausel später nicht mehr durch eine wirksame ersetzt oder die Zahlung nicht vereinbarter Betriebskosten gefordert werden.

Auch deshalb gilt: Gehen Sie bei Abschluss eines Mietvertrags möglichst sorgfältig vor und prüfen Sie sämtliche Risiken.

Vorsicht, Fehlerquelle: Falsche Vertragsparteien

Vermieter sollten deshalb auch in einen schriftlichen Mietvertrag den genauen Namen und die bisherige Anschrift der Mieter aufnehmen. Mietet also ein Ehepaar eine Wohnung, sollten auch beide Eheleute als Mieter im Vertrag genannt werden. Für den Fall, dass man an eine Wohngemeinschaft vermietet, sollten ebenfalls sämtliche Mitglieder der Wohngemeinschaft im Mietvertrag als Mieter aufgeführt werden.

Nur in diesem Fall werden die Bewohner auch die Vertragspartner. Dies ist für Vermieter von Vorteil, weil sie dann von jedem einzelnen Mieter die ganze Miete fordern dürfen (§ 421 BGB). Auch kann in diesem Fall ein Mieter nicht aus dem Mietvertrag ausscheiden, ohne dass der Vermieter und die anderen Mieter dem zugestimmt haben (AG Hamburg, Urteil v. 05.03.08, Az. 46 C 97/07).

Der Vermieter

Auch der Vermieter sollte im Vertrag exakte Angaben machen. Dabei sollte beachtet werden, dass Vermieter und Eigentümer der Immobilie nicht identisch sein müssen.

Beispiel: Herr Schmitz vermietet ein Haus, welches im gemeinschaftlichen Eigentum von ihm und seiner Ehefrau steht. Hier können Herr und Frau Schmitz als Eheleute Mietvertragspartei werden. Im Verhältnis zum Mieter reicht es jedoch auch, wenn ein Ehegatte Vermieter wird.

Häufig tritt auch eine Personenmehrheit als Vermieter auf. Das ist etwa bei einer Erbengemeinschaft der Fall. Die Erbengemeinschaft sollte als Vermieter im Vertrag eingetragen werden. Falls nur ein Mitglied der Erbengemeinschaft sich um die Vermietung der Immobilie kümmert, sollte dieses durch einen Vertretungszusatz im Mietvertrag gekennzeichnet werden.

Formulierungsbeispiel

Vermieter ist die Erbengemeinschaft Peters, bestehend aus Harald Peters und Doris Adelmann, vertreten durch Harald Peters.

Hinweis: Wenn man Vertreter einer solchen Gemeinschaft ist, sollte man sich auf jeden Fall zur Absicherung von den übrigen Mitgliedern der Erbengemeinschaft bestätigen lassen, dass die Mitglieder mit dem Abschluss des Mietvertrags einverstanden sind. Eine andere Möglichkeit ist, dass man sich zur Vermietung allgemein bevollmächtigen lässt.

14. August 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.