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Vorwegabzug bei Betriebskostenaufstellung nicht zwingend

Sie können auf einen Vorwegabzug verzichten, wenn durch den Gewerbebetrieb keine gesonderten oder nur mit den Betriebskosten der Wohnung gleichzusetzende Betriebskosten anfallen.

Vorwegabzug muss nicht immer erfolgen

Bereits im Jahr 2006 hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass Sie auf den Vorwegabzug auch verzichten können, wenn die Gewerbekosten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen (BGH, Urteil v. 08.03.06, Az. VIII ZR 78/05).

So ist ein Vorwegabzug etwa erforderlich, wenn der Grundsteuermessbescheid zwischen gewerblichen und Wohnraumeinnahmen unterscheidet, aber auch, wenn sich bei der Prämienberechnung für die Wohngebäudeversicherung eine Differenzierung ergibt.

Bei Gewerbe mit hohem Publikumsverkehr, wie Ladenlokale oder gut gehende Arztpraxen, ist auch ein Vorwegabzug bei den Hausreinigungskosten notwendig.

Lange Zeit war unklar, wie es sich auf die Abrechnung auswirkt, wenn Sie als Vermieter keinen Vorwegabzug vornehmen.

Dieser Frage hat sich der BGH nun angenommen und entschieden: Eine Betriebskostenabrechnung für eine Wohnung in einer gemischt genutzten Liegenschaft ist auch dann wirksam, wenn der Vermieter die Kosten für den gewerblich genutzten Teil nicht vorab von den Gesamtkosten abgezogen hat (BGH, Urteil v. 11.08.10, Az. VIII ZR 45/10).

Im entschiedenen Fall klagten die Mieter einer Wohnung, die sich in einem überwiegend gewerblich genutzten Gebäudekomplex befindet. Sie erhielten Ihre Betriebskostenabrechnung, aus der sich eine Nachzahlung von 1.800 € ergab. Die Kosten für die gewerblich genutzten Flächen hatte der Vermieter nicht vorweg abgezogen. Die Mieter hielten die Abrechnung daher für formell unwirksam.


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Vorwegabzug zählt nicht zu Mindestanforderungen

Das sahen die Karlsruher Richter anders: Die Abrechnung ist formell wirksam. Um formell ordnungsgemäß zu sein, muss eine Betriebskostenabrechnung eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Hierfür sind folgende Mindestangaben zu machen:

  • Zusammenstellung der Gesamtkosten
  • Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel
  • Berechnung des Anteils des Mieters
  • Abzug der Vorauszahlungen

Ein Vorwegabzug für die gewerbliche Nutzung gehört nach dem BGH selbst dann nicht zu diesen Mindestanforderungen, wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wird und der Vorwegabzug daher erforderlich ist.

Deshalb kann ein unterbliebener Vorwegabzug auf keinen Fall zur Nichtigkeit der gesamten Abrechnung führen.

Unterbleibt ein Vorwegabzug zu Unrecht, betrifft das die materielle Richtigkeit der Abrechnung und führt damit nur zu ihrer Kürzung um den unterbliebenen Vorwegabzug.

Mieter muss Mehrbelastung beweisen

Die Karlsruher Richter wiesen nochmals darauf hin, dass ein Vorwegabzug aus Billigkeitsgründen erforderlich ist, wenn die Gewerbenutzung bei der Abrechnung nach Fläche zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnungsmieter führt.

Im Zweifel liegt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die gewerbliche Nutzung tatsächlich erhebliche Mehrkosten verursacht, allerdings bei Ihrem Mieter.

Haben Sie den Vorwegabzug für die Gewerbeeinheiten versäumt, prüfen Sie zunächst, ob dieser überhaupt erforderlich ist. Das ist, wie gesagt, dann der Fall, wenn es durch die Gewerbeeinheiten tatsächlich zu Mehrkosten kommt. Beachten Sie hierbei besonders die Positionen Versicherung, Steuer und Allgemeinstrom.

Ist eine Mehrbelastung gegeben, nehmen Sie zunächst die Gesamtkosten in die Abrechnung auf. Von diesen ziehen Sie die auf die Gewerbeeinheiten entfallenden Kosten ab und verteilen die verbleibenden Kosten auf die Wohnungsmieter. So machen Sie alles richtig.

BGH: Abrechnung auch ohne Vorwegabzug für Gewerberäume wirksam

Als Vermieter von Wohnungen in einem Objekt, in dem es auch Gewerbeeinheiten gibt, haben Sie bei der Abrechnung der Betriebskosten eine Besonderheit zu beachten: Viele Gewerbearten produzieren höhere Betriebskosten als Wohnungen, sodass Sie hier einen sogenannten Vorwegabzug vornehmen müssen.

Das bedeutet, Sie müssen die Kosten für die gewerbliche Nutzung von den Gesamtkosten des Hauses abziehen und die restlichen Betriebskosten auf die einzelnen Wohnungen umlegen.

24. November 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.