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Wann beim Immobilienverkauf keine Steuern in 2015 anfallen

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, fallen darauf Steuern an. Grundsätzlich unterliegen nämlich Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften der Steuerpflicht. Wenn der Verkaufspreis der Immobilie also höher als der Kaufpreis ist, muss die Differenz daraus – der Gewinn – versteuert werden.

Allerdings fällt dann keine Steuer beim Hausverkauf an, wenn Sie die Immobilie bereits seit mindestens 10 Jahren besitzen (Ablauf der Spekulationsfrist) oder diese selbst genutzt haben.

Spekulationsfrist beim Immobilienverkauf beachten

Die Spekulationsfrist bei Grundstücksgeschäften – dazu gehört auch der Verkauf einer Immobilie – beträgt 10 Jahre. Das bedeutet, dass der mögliche Gewinn aus dem Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses steuerfrei ist, wenn zwischen Anschaffung oder Bau der Immobilie und deren Verkauf mindestens 10 Jahre liegen.

In 2015 können also alle Immobilien steuerfrei verkauft werden, die 2005 oder früher angeschafft wurden. Dabei ist das Datum der notariellen Beurkundung der Kaufverträge ausschlaggebend.

Eine Sonderregelung gilt bei Eigennutzung

Doch auch innerhalb der Spekulationsfrist kommt es nicht zwangsläufig zu einer Besteuerung des Gewinns. Denn es gibt eine Ausnahme: Wenn die Immobilie entweder komplett oder zeitweise selbst genutzt wurde.

Bei einem Immobilienverkauf fällt also keine Steuer an, wenn die Wohnung oder das Haus ausschließlich oder mindestens im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren für eigene Wohnzwecke genutzt wurde. Dabei gilt diese Regelung auch für angebrochene Kalenderjahre.

Ein Beispiel: Wurde eine Immobilie im Jahr 2010 gekauft und ab Oktober 2013 selbst bewohnt und im März 2015 wieder verkauft, fällt keine Spekulationssteuer an. Diese Regelung gilt auch für Zweitwohnungen und selbstgenutzte Ferienwohnungen.

Beispiel zur Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf in 2015

Die Höhe der Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf hängt von zwei Faktoren ab: Zum einen vom Wertzuwachs und zum anderen vom persönlichen Einkommenssteuersatz des Verkäufers.

War die Wohnung oder das Haus vermietet, verringern zudem die in der Vergangenheit geltend gemachten Abschreibungen gegenüber dem Finanzamt die Anschaffungskosten. Das sind 2% jährlich, bei Altbauten vor 1925 sogar 2,5% pro Jahr.

Bei einem vermieteten Haus ergibt sich die Spekulationssteuer wie folgt:

Verkaufspreis der Immobilie400.000 €
– Kosten im Zusammenhang mit dem Verkauf (z. B. Malerarbeiten)20.000 €
– Anschaffungskosten inkl. Nebenkosten300.000 €
– Abschreibungen (bei vermieteten Immobilien)15.000 €
Zu versteuernder Gewinn65.000 €
Persönlicher Steuersatz35 %
Anfallende Spekulationssteuer22.750 €

Zu den Anschaffungskosten gehören auch die Nebenkosten des Kaufs, wie die Kosten für Makler, Grundsteuer, Gericht und Notar. Und der persönliche Steuersatz hängt von dem insgesamt zu versteuernden Einkommen aus Arbeit, Kapitalvermögen etc. ab.

Wenn Sie mehrere Immobilien verkaufen

Die vorangegangenen Ausführungen gelten nur bei  privaten Grundstücksgeschäften. Wer regelmäßig Immobilien verkauft, beispielsweise mehr als  3 Objekte in 5 Jahren, für den gelten die Bestimmungen des gewerblichen Grundstückshandels.

Dabei kann es passieren, dass – wenn Sie bereits drei Immobilien steuerfrei verkauft haben – es beim Verkauf einer vierten Immobilie zur rückwirkenden Besteuerung der vorherigen Verkäufe kommt.

Steuern auf Immobilienverkäufe 2015 nur im Notfall

Die meisten Immobilienbesitzer, die ihre Wohnungen und Häuser vor Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist verkaufen, ohne diese selbst bewohnt zu haben, tun dies wohl nur in einem finanziellen Notfall. Dann lässt sich die Spekulationssteuer allerdings nicht umgehen.

Wer dagegen 2015 bereits 10 Jahre seine Immobilie hält oder diese seit mindestens 2013 selbst bewohnt, für den ist ein Verkauf in 2015 steuerfrei. Außer, es ist bereits die vierte Immobilie in 5 Jahren.

18. November 2014

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Dr. Jürgen Nawatzki
Von: Dr. Jürgen Nawatzki. Über den Autor

Nach dem Studium der Betriebswirtschaftslehre war Dr. Jürgen Nawatzki u. a. als Finanzberater tätig und hat individuelle Lösungen zur Vorsorge, Immobilienfinanzierung und zum Kapitalaufbau für Privatkunden entwickelt. Als Autor möchte er seinen Lesern Informationen und Hintergrundwissen zu Wirtschafts- und Finanzthemen liefern.