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Wann darf der Erbe ins Grundbuch?

In dieser Woche habe ich einige interessante Urteile für Sie ausgewählt, die ich Ihnen vorstellen werde.

Rund um die Immobilie gibt es – ich will nicht sagen: Streit – immer wieder Diskussionen über verschiedene Rechtsansichten. Deshalb lohnt sich manches Mal ein Blick auf die aktuelle Rechtsprechung.

Ein Erbe will verkaufen

Sie kennen diese Situation bestimmt aus Ihrer Immobilienpraxis: Der Eigentümer eines  Grundstücks verstirbt. Mehrere Erben sind im Testament genannt. Weil sich die Erben nicht ganz einig sind, hat der Erblasser die Testamentsvollstreckung vorgesehen.

Der Testamentsvollstrecker und die Erben sind sich nicht ganz grün. Diese Situation entsteht oft deshalb, weil einer oder mehrere Erben die Testamentsvollstreckung als Belastung empfinden.

Häufig sehen die Erben die Einsetzung eines Testamentsvollstreckers auch als überflüssig an.

Wie kann ein Erbe nun vorgehen, wenn er sich vorab im Grundbuch eintragen lassen will? Hat der Testamentsvollstrecker das alleinige Recht, Änderungen im Grundbuch herbeizuführen?

Wie reagieren Sie, wenn Sie in einem solchen Fall als Testamentsvollstrecker eingesetzt sind?


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Mit diesen Fragen hatte sich das OLG Stuttgart auseinander zu setzen.

(Eine kleine notwendige Ergänzung vorab: In dem Teil Baden-Württembergs, in dem sich dieser Fall zugetragen hat, übernimmt das Notariat die Funktion des Grundbuchamtes. Das ist in anderen Teilen Deutschlands nicht so.)

10 Erben für Eigentumsanteil

Hier ging es darum, dass nach dem Erblasser insgesamt 10 Erben für einen hälftigen Eigentumsanteil an einem Hausgrundstück vorhanden sind.

Einer der Erben wollte gern seinen Eigentumsanteil im Grundbuch eingetragen sehen und hat sich deshalb an das zuständige Notariat gewandt, das ja die Aufgaben des Grundbuchamtes hat. (In anderen Bundesländern wäre der Antrag an das Grundbuchamt gestellt worden).

Notariat lehnt ab

Das zuständige Notariat hat die Eintragung abgelehnt. Und zwar hat es dem Erben mitgeteilt, dass dieser kein eigenes Recht für diesen Antrag habe.

Diesen Antrag könne nur der Testamentsvollstrecker stellen. Deshalb hat das Notariat den Antrag zurückgewiesen und dem Erben die Kosten des Verfahrens auferlegt.

OLG Stuttgart: Erbe hat Antragsrecht

Der Erbe hat dagegen Beschwerde eingelegt. Das OLG Stuttgart hat diese Beschwerde anerkannt und die Entscheidung des Notariats korrigiert.

Erbe darf nicht verfügen

Für das OLG kommt es entscheidend darauf an, ob der Erbe über seinen Erbteil verfügen will. Denn gemäß § 2211 BGB kann der Erbe über einen der Verwaltung des Testamentsvollstreckers unterliegenden Nachlassgegenstand nicht verfügen.

Das OLG sagt:

„Bei dem Antrag auf Grundbuchberichtigung handelt es sich aber nicht um eine Verfügung über das betroffene Grundstück. Der Eigentumsübergang ist vielmehr bereits kraft Gesetzes gemäß § 1922 BGB erfolgt. Der Berichtigungsantrag ist demgegenüber eine reine Verfahrenshandlung.“

Wichtig sei in diesem Zusammenhang auch, dass die Befugnisse des Testamentsvollstreckers nur teilweise ausschließlicher Natur seien, zu einem anderen Teil aber neben den fortbestehenden Rechten des Erben einher liefen.

Gemäß § 52 GBO sei der Testamentsvollstreckervermerk mit der Eintragung der Erben im Grundbuch einzutragen. Seine Rechte werden daher durch die Berichtigung nicht beeinträchtigt.

Das Gericht weiter:

„Zu beachten ist im Übrigen, dass der Rechtsverkehr ein erhebliches Interesse an der Übereinstimmung von Grundbuchinhalt und materieller Rechtslage hat und die Berichtigung daher im öffentlichen Interesse erwünscht ist, was im Gesetz für die Fälle des Rechtsübergangs außerhalb des Grundbuchs durch die Antragspflicht gemäß § 82 GBO besonders zum Ausdruck kommt.“

Sie sehen also, dass der Erbe sehr wohl selbst den Antrag auf Eintragung seines ererbten Eigentums im Grundbuch stellen darf, auch wenn die Testamentsvollstreckung angeordnet ist.

Der Erbe darf aber weiterhin über seinen Anteil nicht allein verfügen, also den Anteil am Grundstück z.B. nicht verkaufen.

9. September 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Sven Johns. Über den Autor

Sven R. Johns ist Rechtsanwalt und war 15 Jahre Bundesgeschäftsführer des Immobilienverband IVD (bis Mitte 2012). Seit fast 20 Jahren ist er zunächst als Rechtsanwalt und dann als Geschäftsführer im Immobiliengeschäft vertraut.