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Wann der Mieter fristlos kündigen kann

Ihr Mieter hat genau wie Sie als Vermieter immer das Recht, das Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos zu kündigen.

Die fristlose Kündigung ist insbesondere dann möglich, wenn das Mietverhältnis für eine vorher bestimmte Zeit vereinbart war oder die ordentliche Kündigung durch Vereinbarung ausgeschlossen wurde.

Das Recht zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund kann nicht durch Vereinbarung zu Lasten des Mieters eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.

Lesen Sie hier, wann ein Mieter fristlos kündigen darf.

Fristlose Kündigung: Meist nur nach vorheriger Abmahnung möglich

Ihr Mieter kann das Mietverhältnis grundsätzlich nur dann fristlos kündigen, wenn er Sie zuvor abgemahnt oder Ihnen die Gelegenheit gegeben hat, den Missstand, der ihn zur Kündigung veranlasst, zu beseitigen.

Beispiel: Ihr Mieter kündigt fristlos, weil er sich durch permanenten nächtlichen Lärm der Nachbarmieter gestört fühlt.

Art und Dauer der jeweiligen Lärmbelästigungen hat er im Kündigungsschreiben ausreichend dargestellt.

Trotzdem ist seine fristlose Kündigung unwirksam, wenn er Sie nicht zuvor auf die nächtlichen Ruhestörungen hingewiesen und Ihnen eine angemessene Frist zur Abhilfe gelassen hat.

Nur ausnahmsweise ist eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung zulässig, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der Mieter- und der Vermieterinteressen gerechtfertigt ist.

Beispiele: Der Vermieter hat dem Mieter bereits deutlich gesagt, er sehe keinen Mangel und werde den angeblichen Missstand nicht beseitigen.

Auch schwerste öffentliche Beleidigungen des Mieters oder tätliche Angriffe rechtfertigen dessen sofortige Kündigung ohne Abmahnung.

Praxis-Tipp: Kündigt Ihr Mieter fristlos ohne vorherige Abmahnung, dann gehen Sie möglichst unverzüglich auf Ihren Mieter zu und erkundigen Sie sich näher nach den behaupteten Missständen.

Machen Sie Ihrem Mieter deutlich, dass Sie beispielsweise die Mängel bisher nicht beseitigen konnten, weil er sie Ihnen gar nicht angezeigt hatte, dass Sie sich aber jetzt umgehend um Abhilfe bemühen werden.


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Auf diese Weise können bisher zufriedenstellend verlaufende Mietverhältnisse oft auf guter Basis weitergeführt werden.

Wenn Ihr Mieter einen Grund für eine fristlose Kündigung hat, muss er die Kündigung auch zeitnah aussprechen. Eine fristlose Kündigung, zu deren Begründung Ihr Mieter auf Umstände verweist, die bereits Wochen oder Monate zurückliegen, wäre unwirksam.

Der Mieter hätte dann nämlich sein Recht zur fristlosen Kündigung inzwischen verwirkt.

Die Gründe für eine fristlose Mieterkündigung im Einzelnen

Das BGB bestimmt, dass jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen kann.

Ein wichtiger Grund liegt nach dieser Regelung vor, wenn dem Kündigenden, also hier dem Mieter, „die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann“.

Ob die weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses zumutbar ist oder nicht, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.

Die Mieter- und Vermieterinteressen sind gegeneinander abzuwägen.

Von Bedeutung ist auch, inwieweit Sie als Vermieter ein Verschulden an den Umständen trifft, die den Mieter zur fristlosen Kündigung bewogen haben.

Folgende „wichtige Gründe“ sind im Gesetz ausdrücklich genannt:

Entzug oder Nichtgewährung des Mietgebrauchs

Der Mieter kann fristlos kündigen, wenn ihm die Benutzung der gemieteten Räume ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird.

Typischer Fall ist, dass der Vormieter nicht rechtzeitig auszieht.

Oder der Mieter behauptet, dass die Wohnung so gravierende Mängel aufweise, dass ihm die Benutzung der ganzen Wohnung oder einzelner Zimmer schlicht nicht mehr zugemutet werden könne.

Beispiele: Ständige Wasseraustritte aus der Decke. Unzureichende Beheizbarkeit der gesamten Wohnung im Winter.

Auch wenn ein Vermieter wegen eines Zahlungsverzugs seines Mieters unzulässigerweise einfach den Strom abschaltet, sehen die Gerichte hierin einen Entzug der Benutzbarkeit, die den Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt.

Dem Mieter steht allerdings dann kein Kündigungsrecht zu, wenn die Mängel nur geringfügig sind oder sich die Übergabe der Mieträume nur kurzfristig verzögert.

Auch wenn der Mieter durch eigenes Verhalten die verspätete Übergabe oder die Mängel mitverursacht hat, kommt eine fristlose Kündigung nicht in Betracht.

Schließlich entfällt das Kündigungsrecht, wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss oder Übergabe der Wohnung kannte und dennoch ohne Vorbehalt eingezogen ist.

Fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung

Fristlos kündigen kann Ihr Mieter auch, wenn die Benutzung der Mieträume mit einer erheblichen Gesundheitsgefährdung verbunden ist.

Beispiele: Feuchtigkeitsschäden; erheblicher Schimmelpilzbefall; ständiger Ölgeruch und Öldämpfe aus dem Heizungskeller, die in der ganzen Wohnung wahrnehmbar sind; über den zulässigen Grenzwerten liegende Konzentration von Formaldehyd, Asbest oder anderen Schadstoffen in der Raumluft.

Auch hier gilt jedoch, dass das Kündigungsrecht entfällt, wenn der Mieter durch eigenes Verhalten den gesundheitsgefährdenden Zustand der Mieträume, beispielsweise den starken Schimmelpilzbefall, mit verursacht hat.

Beachten Sie, dass der Mieter bei Gesundheitsgefährdung sofort kündigen kann, ohne dass er den Vermieter vorher abmahnen oder zur Mängelbeseitigung auffordern müsste.

Allerdings weisen Gerichte eine Mieterkündigung ohne vorherige Abmahnung ausnahmsweise dann als unwirksam zurück, wenn der Mangel ohne weiteres leicht behebbar ist und der Vermieter eine kurzfristige Abhilfe zugesagt hatte.

Nachhaltige Störung des Hausfriedens durch den Vermieter

Es dürfte selbstverständlich sein, dass ein Vermieter seine Mieter weder beleidigt noch belästigt oder bedroht.

Auch ein unerlaubtes Eindringen in die vermieteten Räume, und sei es „nur“, um mit Hilfe eines Zweitschlüssels „einfach mal nach dem Rechten zu sehen“, ist tabu.

Weniger bekannt ist, dass Ihr Mieter auch dann fristlos kündigen kann, wenn Sie nicht gegen Mitbewohner vorgehen, die in erheblichem Maße den Hausfrieden stören.

Gleiches gilt, wenn Sie als Vermieter sich beharrlich weigern, Mängel in der Mietwohnung zu beseitigen. Selbstverständlich vorausgesetzt, es liegen tatsächlich beachtliche Mängel vor.

22. Februar 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.