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Wann der Mieter renovieren muss

Als Vermieter möchten Sie beim Auszug des Mieters eine renovierte Wohnung zurückzuerhalten, denn nur sie lässt sich in der Regel ohne Verzögerung weiter vermieten.

Allerdings ist nicht jeder Mieter zur Renovierung bei Auszug verpflichtet.

Achtung: Nur dann, wenn Sie im Mietvertrag Ihren Mieter ausdrücklich zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet haben, können Sie von ihm die Renovierung der Mieträume verlangen.

Enthält der Mietvertrag keine Vereinbarungen zu den Schönheitsreparaturen, dann gilt die gesetzliche Regelung. Danach wären Sie als Vermieter für die Renovierung zuständig.

Überprüfen Sie deshalb vor dem Termin zur Wohnungsabnahme oder Vorabnahme, was genau im Mietvertrag zur Durchführung von Renovierungsarbeiten und zur Rückgabe der Mieträume vereinbart wurde.

Vorsicht: Nicht jede Renovierungsklausel wird von den Gerichten als zulässig angesehen. Bei den Schönheitsreparaturen kommt es ganz besonders auf die einzelnen Formulierungen an.

Unzulässige Klauseln sind unwirksam mit der Folge, dass dann wieder Sie als Vermieter renovieren müssen.muss.

Für diese Schäden muss Ihr Mieter aufkommen

Zu den Schönheitsreparaturen zählt nicht die Beseitigung von Schäden. Muss Ihr Mieter nach den Regelungen des Mietvertrages die Schönheitsreparaturen durchführen, sagt das also nichts darüber aus, ob er auch Schäden in den gemieteten Räumen und an der vorhandenen Einrichtung beseitigen muss.

Dabei ist zu beachten, dass nur Schäden, die Ihr Mieter selbst verschuldet hat und die über eine normale Abnutzung oder übliche Wohnnutzung hinausgehen, muss er Ihnen ersetzen.

Beispiele: Hat ein Hund oder eine Katze des Mieters die Türen im unteren Bereich zerkratzt, dann sind diese Beschädigungen vom Mieter zu beseitigen oder zu ersetzen.

Gleiches gilt, wenn der Mieter ohne Ihre Zustimmung Türen abgehobelt hat, damit sie sich über dem von ihm selbst verlegten Teppichboden noch bewegen lassen.


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Auch Brand- oder Rotweinflecke auf einem zur Mietwohnung gehörenden Teppichboden sind vom Mieter zu beseitigen.

Sind die Schäden allerdings durch normale Abnutzung entstanden, dann können Sie von Ihrem Mieter keinen Schadensersatz verlangen. Ihr Mieter ist ja aufgrund des Mietvertrages zur normalen (Ab-)Nutzung der Wohnung berechtigt.

Dass im Laufe der Zeit Abnutzungserscheinungen eintreten, ist automatisch damit verbunden. Solche Verschlechterungen der Mietsache werden Ihnen bereits durch die Mietzahlung abgegolten.

Deshalb sind Sie als Vermieter dann dafür verantwortlich, die durch normalen Wohngebrauch entstandenen Schäden zu beseitigen.

Beispiele: Ihr Mieter hat acht Jahre in der Wohnung gelebt. Der damals von Ihnen neu verlegte Teppichboden ist inzwischen an den am meisten beanspruchten Stellen ergraut und abgelaufen. Dann ist dies eine normale Abnutzung, für die Sie keinen Schadensersatz beanspruchen können.

Lediglich eine fachmännische Reinigung des Teppichbodens können Sie von Ihrem Mieter verlangen, sofern dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart ist. Sind nur allgemeine Schönheitsreparaturen vereinbart, so ist Ihr Mieter zu einer Teppichboden-Reinigung nicht verpflichtet.

Oft ein Streitthema: Dübellöcher

Bei der Wohnungsabnahme stehen Vermieter immer wieder vor der Frage, wie viele Dübellöcher der Mieter in die Wände bohren darf und ob er sie beim Auszug wieder verschließen muss.

Hierzu gilt: Ist Ihr Mieter bei Auszug zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, dann muss er auch Dübel-, Schrauben- und Nagellöcher beseitigen.

Sind die Schönheitsreparaturen bei Auszug allerdings noch nicht fällig, darf er auch die Dübellöcher in den Wänden lassen.

Erst wenn die Anzahl der Dübellöcher das übliche Maß überschreitet, liegt eine Beschädigung der Mietsache vor. In diesem Fall muss der Mieter sämtliche Löcher beseitige und beschädigte Fliesen ersetzen. Dies wird von den Gerichten allerdings nur selten bejaht.

So fordern Sie Ihren Mieter richtig auf

Prüfen Sie genau, ob Arbeiten, die Sie von Ihrem Mieter verlangen, bereits fällig sind, wenn Sie den Mieter unter Fristsetzung zur Erledigung auffordern. Hierbei kommt es auf die Art der verlangten Arbeiten an:

  • Beseitigung von Schäden und Einbauten Die Beseitigung von Einbauten des Mieters und von Schäden wird grundsätzlich erst mit dem Ende der Mietzeit fällig.
  • Ihr Mieter muss zur Durchführung der von Ihnen geforderten Arbeiten tatsächlich verpflichtet sein.
  • Zu dem Zeitpunkt, zu dem Ihre Aufforderung den Mieter erreicht, müssen die geforderten Arbeiten fällig sein.
  • Die Aufforderung zur Durchführung der Arbeiten muss eindeutig und unmissverständlich sein. Sie müssen die geforderten Arbeiten einzeln und konkret benennen. Haben Sie ein Wohnungsabnahmeprotokoll sorgfältig geführt und dort die durchzuführenden Arbeiten konkret beschrieben, dann reicht es aus, wenn Sie dieses Protokoll Ihrer Aufforderung beifügen.
  • Gleichzeitig müssen Sie Ihrem Mieter eine angemessene Frist für die Erledigung der Arbeiten setzen. Erst wenn diese Frist verstrichen ist, ohne dass der Mieter die geforderten Arbeiten durchgeführt hat, können Sie von ihm eine Geldzahlung als Schadensersatz beanspruchen.

Durchführung von Schönheitsreparaturen

Bei Schönheitsreparaturen ist zu unterscheiden: Haben Sie im Mietvertrag vereinbart, dass die Schönheitsreparaturen nach Ablauf bestimmter Fristen im Allgemeinen durchgeführt werden müssen, dann sind sie fällig, sobald diese Fristen abgelaufen sind und Renovierungsbedarf besteht.

Hier können Sie Ihrem Mieter bereits bei der Vorabnahme wirksam eine Frist für die Durchführung der Arbeiten setzen.

Ist hingegen vereinbart, dass der Mieter spätestens bei Auszug zu renovieren hat, dann tritt die Fälligkeit erst mit dem Ende der Mietzeit ein.

In diesem Fall müssen Sie mit der Fristsetzung wieder bis zum Ablauf des Mietverhältnisses warten.

Entbehrlich ist eine Fristsetzung, wenn Ihr Mieter die Durchführung der erforderlichen Arbeiten ernsthaft und endgültig verweigert. Hier empfiehlt es sich, eine entsprechende Formulierung in das Abnahmeprotokoll aufzunehmen.

Unterschreibt der Mieter diese Erklärung, dann wird eine weitere Beseitigungsaufforderung mit Fristsetzung überflüssig.

23. September 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.