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Änderungen beim Mieter oder Vermieter: Die praktischen Auswirkungen

Dass sich auf Mieter- oder Vermieterseite Änderungen ergeben können, ist ein alltäglicher Vorgang.

Dabei sind Mieterwechsel naturgemäß um ein Vielfaches zahlreicher als Vermieterwechsel.

Worauf müssen Sie achten, wenn es bei einem der Vertragspartner zu personellen Änderungen kommt? Und: Wie sehen die praktischen Auswirkungen aus? Die Antworten darauf liefert dieser Beitrag

Wenn sich beim Mieter Änderungen ergeben: Einzelperson

Handelt es sich beim Mieter um eine Einzelperson, wirft der personelle Wechsel in der Regel keine Probleme auf. Bisweilen kommt es vor, dass das örtliche Amtsgericht für den Mieter einen Betreuer bestellt hat.

Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Mieter seine finanziellen Verhältnisse nicht mehr selbst regeln kann oder will.

Achtung: Kündigt der Betreuer für den Mieter das Mietverhältnis, ist dazu die Genehmigung des Amtsgerichts erforderlich.

Das sind die Änderungen bei mehreren Personen

Im Fall einer Personenmehrheit auf Mieterseite muss zunächst einmal festgestellt werden, wer von ihnen Mietpartei ist.

Vertragspartei des Mietverhältnisses ist, wer im Mietvertrag ausdrücklich benannt ist und den Vertrag unterschrieben hat.


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Erforderlich ist die eigenhändige Unterschrift. Sofern auf Mieterseite mehrere Personen beteiligt sind, müssen grundsätzlich alle unterzeichnen. Wer im Vertragsrubrum aufgeführt ist, den Vertrag aber nicht unterschrieben hat, ist nicht Vertragspartei geworden.

Achtung: Etwas anderes gilt ausnahmsweise bei Eheleuten.

Sind beide Ehegatten im Vertragsrubrum als Mieter aufgeführt, hat jedoch nur ein Ehegatte den Mietvertrag unterschrieben, wird auch der nicht mitunterschreibende Ehepartner Mietvertragspartei.

Es wird angenommen, dass der unterschreibende Ehegatte zugleich in Vertretung und mit Vollmacht des anderen Ehegatten den Mietvertrag mit unterzeichnet.

Das gilt bei Wohngemeinschaften

Der Begriff der Wohngemeinschaft ist gesetzlich nicht geregelt. Wohngemeinschaften treten in der Regel als studentische Wohngemeinschaften auf.

Für derartige und vergleichbare Wohngemeinschaften, die auch nur aus zwei Personen bestehen können, stellt sich die Vertragsbeziehung zum Vermieter wie folgt dar:

  • Entweder: Die Personen, aus denen die Wohngemeinschaft zu Beginn des Mietverhältnisses besteht, mieten die Wohnung gemeinsam an, sind also Hauptmieter.
  • Oder: Eine Person mietet die Wohnung, um dort eine Wohngemeinschaft zu gründen, und lässt sich vom Vermieter die Befugnis einräumen, unterzuvermieten.

Bei der Vermietung einer Wohnung an eine studentische Wohngemeinschaft ist es allgemein üblich, dass Mitglieder der Wohngemeinschaft von Ihnen als Vermieter ihre Entlassung aus dem Vertrag verlangen können, und dass von der Wohngemeinschaft benannte zumutbare Personen an deren Stelle als neue Mieter in das Vertragsverhältnis aufgenommen werden.

Denn anders als bei der Vermietung an eine Person oder an eine Lebensgemeinschaft, ist bei einem Mietvertrag mit einer studentischen Wohngemeinschaft von vornherein die Möglichkeit des Wechsels der Vertragspartner vereinbart.

Achtung: Für Sie als Vermieter ist bei Vertragsabschluss offensichtlich, dass die einzelnen Mitglieder nur über einen gewissen Zeitraum und jeweils unterschiedlich an der Wohnung interessiert sind.

Denn in der Regel ist es bei den Mitgliedern der Wohngemeinschaft an der Tagesordnung, dass sich ihre Lebensverhältnisse ändern.

Typische Beispiele: mit einem Ortswechsel verbundener Studienplatzwechsel oder Beendigung des Studium und Eintritt in das Berufsleben.

Als Vermieter kennen Sie bei Abschluss des Mietvertrags das Interesse Ihrer Vertragspartner, die Zahl der Mieter gleichzuhalten, damit die Miete gemeinsam aufgebracht und eine zu große wirtschaftliche Belastung des einzelnen Mitglieds der Wohngemeinschaft vermieden wird.

Der Vermieter, der an eine studentische Wohngemeinschaft vermietet, weiß, dass Studenten die Universität wechseln, sie jedenfalls nach Beendigung des Studiums verlassen und so die Notwendigkeit des Austausches der Mitglieder entsteht.

Durch Unterzeichnung des Mietvertrags erklären Sie sich mit diesem Austausch im Vorwege einverstanden.

4. November 2004

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Heinz-Wilhelm Vogel
Von: Heinz-Wilhelm Vogel. Über den Autor

Heinz-Wilhelm Vogel ist Rechtsanwalt in Hamburg.