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§ 588 BGB: Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Können Sie sich mit Ihrem Mieter nicht auf eine einvernehmliche Mieterhöhung einigen, sollten Sie einseitig die Miete auf ein gestiegenes Ortsniveau gemäß § 588 BGB erhöhen.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein repräsentativer Querschnitt der Mietpreise, die für die jeweilige Wohnungskategorie gezahlt werden.

Sie wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart oder durch Mieterhöhung geändert worden sind.

Vermieter hat per Gesetz Recht auf Mieterhöhung

Prüfen sollten Sie aber zunächst, ob eine Erhöhung der Miete auf Ortsniveau überhaupt verlangt werden kann, oder ob diese gesetzliche Erhöhungsmöglichkeit in Ihrem konkreten Fall ausgeschlossen ist.

Keine Mieterhöhung auf Ortsniveau für Gewerberäume

Vermieten Sie an einen gewerblichen Mieter, ist eine Mieterhöhung nach § 588 BGB ausgeschlossen.

Die Mieterhöhungsmöglichkeit dieses Paragrafen ist nur für Wohnräume vorgesehen.

Mischmietverträge: Schwerpunkt entscheidet

Handelt es sich um einen Mischmietvertrag, also um die gleichzeitige Vermietung von Gewerbeeinheiten und Wohneinheiten, kommt es auf den Schwerpunkt des Vertrags an.

Sie vermieten eine Gaststätte mit 300 qm nebst einer kleinen Wirtewohnung im Dachgeschoss mit 40 qm.

Der Schwerpunkt liegt im gewerblichen Bereich, sodass auf das gesamte Mietverhältnis Gewerberaummietrecht angewendet wird. Sie haben demnach keine Möglichkeit, die Miete nach § 588 BGB zu erhöhen, auch nicht hinsichtlich der Wirtewohnung.


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Keine Mieterhöhung auf Ortsniveau bei Staffel- oder Indexmietvereinbarungen

Wenn Sie mit Ihrem Mieter bei Mietvertragsabschluss eine Staffel- oder Indexmiete abgeschlossen haben, können Sie nicht mehr nach § 588 BGB erhöhen.

Oftmals wird Ihren Interessen schon mit der Vereinbarung einer Staffel- oder Indexmiete Rechnung getragen.

Besonders bitter: Selbst wenn Ihre Staffel- oder Indexmiete noch unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, können Sie nicht auf § 588 BGB zurückgreifen und zusätzlich die Miete auf Ortsniveau anheben.

Der Beispielfall:

Sie haben am 01.02.2005 eine Wohnung in einer guten Innenstadtlage vermietet und eine wirksame Staffelmiete vereinbart. Danach wird die Miete jährlich um einen bestimmten Betrag erhöht. Aufgrund der sehr starken Nachfrage nach attraktiven Innenstadtlagen, liegt die ortsübliche Vergleichsmiete entgegen Ihren Erwartungen im Jahr 2010 sogar über der vertraglich geschuldeten Miete.

Eine Mieterhöhung nach § 588 BGB scheidet aber in diesem Fall aus.

Keine Mieterhöhung bei vertraglichen Ausschlüssen

Die Mietvertragsparteien können gemäß § 557 Abs. 3 BGB ausdrücklich den Ausschluss einer Mieterhöhung während der Vertragslaufzeit vereinbaren.

Eine entsprechende Vereinbarung kann schon im Mietvertrag getroffen werden, ist aber jederzeit auch im Nachhinein möglich.

Vorsicht bei befristeten Verträgen

Wenn Sie mit Ihrem Mieter einen befristeten Mietvertrag abschließen, laufen Sie Gefahr, dass während der Vertragslaufzeit eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nicht mehr möglich ist.

Findet sich im Mietvertrag kein Hinweis darauf, dass die Miete gegebenenfalls erhöht werden kann, ist es möglich, dass Sie mit Ihrem Mieter nach Meinung der Gerichte ein Mietverhältnis für eine bestimmte Zeit mit fester, unveränderbarer Miete vereinbart haben.

Tipp: Denken Sie bei Abschluss eines befristeten Mietvertrags daran, sich die Erhöhung der Miete nach § 588 BGB vorzubehalten.

Formulieren Sie so:

„Eine Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete bleibt vorbehalten.“

Keine Mieterhöhung bei diesen weiteren Ausschlussgründen

Folgende Umstände führen ebenso dazu, dass Sie keine Mieterhöhung nach § 558 BGB verlangen können:

•    Der Wohnraum ist nur zum vorübergehenden Gebrauch bestimmt, also wenn die Mietdauer von vornherein nur von relativ kurzer Dauer sein soll (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

•    Die Wohnung ist überwiegend möbliert, wird dem Mieter zum dauerhaften Gebrauch überlassen und befindet sich in der von Ihnen selbst bewohnten Wohnung (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Typischer Fall ist das möblierte Zimmer innerhalb der Vermieterwohnung.

•    Der von Ihnen vermietete Wohnraum ist Teil eines Studenten- oder Jugendwohnheims (§ 549 Abs. 3 BGB).

•    Sie vermieten preisgebundenen, öffentlich geförderten Wohnraum.

9. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.