Wann ist eine Immobilie ein Studentenwohnheim? – Teil 1
Der BGH hat in einem Urteil (VIII ZR 92/11) klar gestellt, wann eine Immobilie ein Studentenwohnheim ist.
Immerhin genießt diese Immobilienart ein mietrechtliches Privileg, das nun geklärt ist.
Ein Blick in das Urteil des BGH lohnt sich.
Zunächst ging es um die Frage, ob die Kündigung des Vermieters berechtigt war. Der BGH hat entschieden, dass dies nicht der Fall war.
Denn das Anwesen, in dem sich das an den Beklagten vermietete Zimmer befindet, ist nicht als Studentenwohnheim im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB zu qualifizieren; eine Kündigung ist deshalb nur möglich, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 Abs. 1 BGB).
Gemäß § 549 Abs. 3 BGB gilt die Kündigungsschutzvorschrift des § 573 BGB nicht für Wohnraum in einem Studentenwohnheim.
Bei derartigem Wohnraum kann der Vermieter das Mietverhältnis mithin durch eine ordentliche Kündigung beenden, ohne dass es auf ein berechtigtes Interesse (§ 573 Abs. 1 BGB) des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses ankommt.
Die Immobilie, um die es ging:
Das Anwesen, in dem der Beklagte seit dem 1. März 2004 ein Zimmer bewohnt, verfügt über 67 Zimmer, von denen mindestens vier nicht an Studenten vermietet sind.
Die Baugenehmigung wurde 1972 für ein Studentenwohnheim erteilt. 63 Zimmer wurden aus Landesmitteln zur Förderung von Studentenwohnheimen öffentlich gefördert; die Preisbindung ist inzwischen entfallen.
Die vermieteten Zimmer sind etwa 12 qm groß. Küche, Sanitäranlagen und Waschräume sind als Gemeinschaftsräume ausgeführt. Die gegenwärtige monatliche Teilinklusivmiete des Beklagten beträgt 190 €.
Die mit den Mietern abgeschlossenen Verträge sind regelmäßig auf ein Jahr befristet und verlängern sich jeweils um ein Semester, wenn nicht drei Monate vor Semesterende eine Kündigung erfolgt.
Viele Mieter bleiben nur ein bis zwei Semester in dem Wohnheim des Klägers, einige – wie der Beklagte – auch viele Jahre.
Am 27. Dezember 2008 kündigte der Kläger dem Beklagten schriftlich unter Hinweis auf “Hetzereien und Reibereien gegenüber uns und Dritten” zum 31. März 2009.
Wann ist ein Studentenwohnheim ein Studentenwohnheim?
Das Gesetz führt nicht näher aus, unter welchen Voraussetzungen ein Wohngebäude als Studentenwohnheim im Sinne dieser Vorschrift anzusehen ist.
Es könnte eine Widmung des Gebäudes als Studentenwohnheim, einen im Vergleich zur ortsüblichen Miete günstigeren Mietzins oder die Abwesenheit einer Gewinnerzielungsabsicht und die Vergabepraxis des Vermieters, eine Vielzahl von Studenten mit Wohnraum zu versorgen ankommen.
Soweit der erste Teil des Urteils des BGH. Morgen erfahren Sie, wann ein Studentenwohnheim aus Sicht des BGH vorliegt und wie der Deutsche Mieterbund das Urteil des BGH kommentiert.