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Wann ist eine Immobilie zu teuer?

Nach welchen Kennwerten schätzen Sie ein, ob der Preis einer Immobilie „zu teuer“ ist? Gibt es eine typische Relation, die Sie anwenden würden?

Lassen Sie uns einmal die Preis-Mieten-Relation und die Erschwinglichkeit von Immobilien als Kenngröße betrachten. Die Bundesbank hat das in ihrem aktuellen Monatsbericht auch getan.

Erinnern Sie sich an die Schlagzeilen aus der Presse, die ich Ihnen in meinem gestrigen Beitrag vorgestellt habe?

  • Viele Immobilien sind überteuert
  • Immobilien in Hamburg sind bis zu 20 Prozent zu teuer

So und ähnlich titelten die Zeitungen und Online-Portale nach einem Bericht der Bundesbank zur Preisentwicklung und den Einflussfaktoren auf Immobilienpreise.

Was ist richtig an diesen Meldungen?

  • Richtig ist, dass die Immobilienpreise steigen.

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  • Richtig ist, dass die Immobilienpreise im Jahr 2012 stärker gestiegen sind als im Jahr davor
  • Richtig ist, dass die Bundesbank eine Modellrechnung angestellt hat

Was muss kritisch hinterfragt werden?

  • Betrifft die Aussage der Bundesbank alle Immobilien? Nein, nur Eigentumswohnungen.
  • Sind Eigentumswohnungen in ganz Deutschland gemeint? Nein, neu gebaute Eigentumswohnungen in den Großstädten weisen nach der Modellrechnung eine Überbewertung aus.

Sind die Zahlungen fundamental besorgniserregend?

Hier kommt das Verhältnis von Mieten und Kaufpreisen ins Spiel. Wenn die Mieten sich mit den Kaufpreisen gleich entwickeln, sollte dies keinen Anlass zur Sorge geben.

Was sagt die Bundesbank zur Miete-Preis-Relation?

„Dass sich die Wohnungspreise insgesamt in den vergangenen Jahren nicht von der Entwicklung der Neuvertragsmieten abgekoppelt haben, ist wohl eine weitgehend plausible Beurteilung.“

Mit anderen Worten: Mieten und Kaufpreise bewegen sich im Gleichschritt.

Die Bundesbank hat eine langfristige Betrachtung der Entwicklung von Mieten und Kaufpreisen vorgenommen. Auf der Seite der Mieten sind die Neuvertragsmieten für neu gebaute Wohnungen angesetzt worden.

Das Ergebnis:

Im Jahr 2010 betrug sich der aus Mieten und Kaufpreisen errechnete Index 100. Im Jahr 2012 betrug der Index etwa den Wert 103. Der langfristige Mittelwert seit 1975 liegt bei 106.

Was lernen Sie aus diesen Ergebnissen?

Das Verhältnis zwischen Mieten und Kaufpreisen ist heute in etwa auf dem Niveau des langfristigen Durchschnitts. Mieten und Kaufpreise habe sich nicht voneinander abgekoppelt.

Auch die Bundesbank spricht davon, dass „es mit Blick auf den deutschen Wohnimmobilienmarkt als Ganzes bislang zu keiner substanziellen Überbewertung gekommen ist.“

Von dieser Warte aus ist auch in den Großstädten der Immobilienmarkt weiterhin als gesund zu betrachten, auch wenn das Risiko besteht, nicht jeden Einstandspreis für eine Immobilie bei einem kurzfristigen Verkauf wiederzusehen.

Darum wird es in meinem Beitrag morgen gehen.

29. Oktober 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Sven Johns. Über den Autor

Sven R. Johns ist Rechtsanwalt und war 15 Jahre Bundesgeschäftsführer des Immobilienverband IVD (bis Mitte 2012). Seit fast 20 Jahren ist er zunächst als Rechtsanwalt und dann als Geschäftsführer im Immobiliengeschäft vertraut.