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Wann ist eine Mietkündigung rechtens?

Genauso wie Sie als Vermieter bei einer Kündigung bestimmte Formalien einhalten müssen, muss auch Ihr Mieter bei seiner Kündigung einige gesetzliche Regeln beachten. Eine Mietkündigung, bei der diese Regeln  nicht eingehalten sind, ist grundsätzlich unwirksam, beendet also das Mietverhältnis nicht.

Schriftliche Kündigung ist Pflicht

Für die Kündigung von Wohnraummietverträgen schreibt das Bürgerliche Gesetzbuch zwingend die Schriftform vor (§ 568 Abs. 1 BGB). Das heißt: Die Kündigung muss vom Mieter schriftlich abgefasst und eigenhändig unterschrieben sein.

Hat Ihr Mieter Ihnen gegenüber nur mündlich die Kündigung erklärt, ist diese Kündigung unwirksam. Auch per E-Mail, Fax oder SMS kann Ihr Mieter einen Wohnungsmietvertrag nicht wirksam kündigen.

Vorsicht: Im Gewerberaummietrecht gibt es keine gesetzlich vorgeschriebene Form für die Kündigung. Hier ist auch eine mündliche oder beispielsweise per E-Mail übermittelte Kündigung wirksam, es sei denn, im konkreten Gewerbemietvertrag ist eine besondere Form für die Kündigung vereinbart worden.

Der Kündigungswille muss klar erkennbar sein

Ihr Mieter muss im Kündigungsschreiben das Wort „Kündigung“ nicht ausdrücklich erwähnen. Der unbedingte Wille des Mieters, das Mietverhältnis zu beenden, muss aber deutlich werden und darf nicht an eine Bedingung geknüpft sein. Schreibt Ihr Mieter beispielsweise: „Wenn Sie den Mangel nicht umgehend beseitigen, ziehe ich aus!“, stellt dies keine wirksame Kündigung dar.

Ende des Mietverhältnisses

Schreibt der Mieter Ihnen nur, dass er das Mietverhältnis kündigt, tritt das Ende automatisch mit der gesetzlichen Frist ein (siehe Tabelle unten auf dieser Seite). Auch wenn der Mieter irrtümlich eine zu kurze Frist angibt, ist eine Kündigung wirksam, das Mietverhältnis endet aber erst nach Ablauf der korrekt berechneten gesetzlichen Frist.

Beispiel: Wenn der Mieter also am 08.01. die Wohnung zum 31.03 kündigt, ist die Kündigung ist wirksam. Da der 3. Werktag im Januar bereits verstrichen war, endet das Mietverhältnis aber erst am 30.04. Denn die gesetzliche Kündigungsfrist für Wohnraum beträgt 3 Monate zum Ende eines Monats.

Gibt der Mieter in seinem Kündigungsschreiben jedoch eine längere als die gesetzliche Frist an, endet das Mietverhältnis erst zu dem vom Mieter angegebenen Monatsende.

Mietkündigung bei mehreren Mietern

Besteht die Mieterseite aus mehreren Personen, ist eine Kündigung nur wirksam, wenn sie von allen Mietern gemeinsam erklärt wird und an alle Vermieter gerichtet ist. Das Kündigungsschreiben muss grundsätzlich von allen Mietern unterschrieben sein.

Dies wird in der Praxis oft nicht beachtet, wenn beispielsweise bei einem Mieterpaar der eine Mieter bereits aus der ehemals gemeinsamen Wohnung ausgezogen ist, ohne dass er aus dem Mietvertrag entlassen wurde. Kündigt nur derjenige Mieter, der noch in der Wohnung geblieben ist, ist die  Kündigung unwirksam.


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In der Praxis kommt es auch nach einer derart unwirksamen Kündigung häufig problemlos zur  Wohnungsrückgabe. Sie haben aber in einem solchen Fall das Risiko, dass der bereits ausgezogene

Mitmieter aufgrund des von seiner Seite nicht beendeten Mietvertrags noch Ansprüche geltend macht. Und wenn der Mieter, der gekündigt hat, es sich anders überlegt und in der Wohnung bleibt, können Sie mangels wirksamer Kündigung keine Räumung erzwingen.

Mieterkündigung kann ausgeschlossen sein Hat Ihr Mieter gekündigt, vergewissern Sie sich, ob er überhaupt zur Kündigung berechtigt ist. Sein Kündigungsrecht kann nämlich durch Vereinbarung im Mietvertrag auf zweierlei Weise eingeschränkt sein:

Mietvertrag mit fester Laufzeit, vor allem bei Gewerbemietverhältnissen, aber auch bei Wohnungen, etwa bei bereits vorhersehbarem Eigenbedarf oder beabsichtigter grundlegender Sanierung, beidseitiger Kündigungsverzicht für bis zu 4 Jahre im Formularvertrag, weitergehend möglich durch Individualvereinbarung.

Sonderkündigungsrechte Ihres Mieters

Selbst wenn Sie die ordentliche Kündigung für eine gewisse Zeit im Mietvertrag ausgeschlossen haben, kann Ihr Mieter sich in einigen besonderen, gesetzlich geregelten Fällen auf ein Sonderkündigungsrecht berufen. Unter diesen Voraussetzungen steht ihm die Kündigungsmöglichkeit zu:

  • Sie machen eine Mieterhöhung gegenüber dem Mieter geltend, entweder mittels ortsüblicher Vergleichsmiete oder nach einer Modernisierung (§ 561 BGB).
  • Sie kündigen dem Mieter eine Modernisierung an (§ 555e BGB).
  • Sie verweigern dem Mieter unberechtigterweise eine Untervermietungserlaubnis (§ 540 Abs. 1 S. 2 BGB)
  • Sie haben im Mietvertrag eine Laufzeit von mehr als 30 Jahren vereinbart (§ 544 BGB).
  • Einer von mehreren Mitmietern ist verstorben, der oder die übrigen Mieter können von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen (§ 563a Abs. 2 BGB).
  • Der – alleinige – Mieter ist gestorben, der Erbe ist zur Kündigung berechtigt (§ 546 BGB).

Fristlose Kündigung

Ihr Mieter hat genau wie Sie als Vermieter immer das Recht, das Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos zu kündigen, z.B. wenn die Benutzung der Mieträume mit einer erheblichen Gesundheitsschädigung einherginge.

Häufig nutzen Mieter die fristlose Kündigung, wenn sie bereits eine andere Wohnung gefunden haben und sich die Einhaltung der Kündigungsfrist und doppelte Mietzahlungen ersparen wollen. Sie begründen ihre fristlose Kündigung dann mit angeblichen Mängeln oder einer verzögerten Mängelbeseitigung durch den Vermieter.

Erhebliche Mängel der gemieteten Räume stellen nach der Rechtsprechung einen teilweisen Entzug der Benutzung der Räume dar und können daher tatsächlich zur Kündigung berechtigen.

Für eine fristlose Kündigung genügt es aber nicht, dass der Mieter Ihnen einen Mangel nur angezeigt hat. Vielmehr muss er Ihnen vorher ausdrücklich eine Frist zur Beseitigung des Mangels gesetzt haben, beispielsweise 14 Tage. Die Dauer der Frist hängt vom Umfang der Mängel ab. Der Mieter muss Ihnen also die realistische Möglichkeit geben, den Mangel in dieser Zeit tatsächlich zu beheben. An dieser Voraussetzung fehlt es in der Praxis oft.

Stellung eines Nachmieters und „Abwohnen“ der Kaution

Immer wieder meinen Mieter, dass sie sich aus dem Mietverhältnis vorzeitig lösen könnten, wenn sie nur einen oder mehrere Nachmieter benennen.

Das ist jedoch ein Irrtum und nur in ganz seltenen Ausnahmefällen möglich, z.B. wenn der Mieter gewichtige Gründe für seinen Auszug hat, die er bei Vertragsschluss nicht vorhersehen konnte und auch nicht durch eigene Entscheidung selbst herbeigeführt hat. Auf jeden Fall muss der Nachmieter Ihnen zumutbar sein.

Sie dürfen die Akzeptanz eines Nachmieters davon abhängig machen, dass dieser eine kurze schriftliche  Erklärung zu seinen Familienverhältnissen, eine Selbstauskunft nebst  Verdienstbescheinigung, seinen bisherigen Mietvertrag, eine Bonitätsauskunft sowie eine Bescheinigung vorlegt, dass er den derzeit noch mit dem Vormieter bestehenden Mietvertrag vorbehaltlos unterschreiben werde (BGH, Urteil v. 07.10.15, Az. VIII ZR 247/14).

Kann der Mieter mit 3-monatiger Frist ordentlich kündigen, hat er keinen Anspruch auf vorzeitiges Ausscheiden. Auch das beliebte „Abwohnen der Kaution“ mit Einstellung der Mietzahlung in den letzten Monaten brauchen Sie keinesfalls zu akzeptieren.

3. August 2016

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.