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Wann Sie als Vermieter die Wohnung Ihres Mieters besichtigen dürfen

Haben Sie Ihre Wohnung vermietet, hat von nun an der Mieter das Hausrecht. Für Sie als Vermieter kann es aber dennoch wichtig sein, die Räume zu besichtigen.

Der folgende Beitrag zeigt Ihnen, welche Rechte Sie hier als Vermieter haben.

Vermieter können bei drohende Schäden die Wohnung besichtigen

Bestehen für Sie als Vermieter Anhaltspunkte dafür, dass Ihrer Wohnung ein Schaden droht, muss Ihnen der Mieter die Besichtigung gestatten.

Zum Beispiel dann, wenn in der Nachbarwohnung Feuchtigkeit aufgetreten ist und Sie sicher gehen wollen, dass keine weitere Wohnung betroffen ist.

Und auch wenn etwa der Verdacht besteht, der Mieter lasse die Wohnung verwahrlosen oder lagere darin übermäßig Müll, haben Sie das Recht zur Inspektion.

Wichtig: Haben Sie eine Wohnung gekauft, dürfen Sie Ihre Besichtigungsrechte erst mit Ihrer Eintragung im Grundbuch ausüben. Etwas anderes gilt nur dann, wenn Sie mit dem Vorbesitzer einen „Nutzen-Lasten-Wechsel“ für einen davor liegenden Zeitpunkt vereinbart haben.

In diesem Fall haben Sie von diesem Tag an alle Rechte als Vermieter, doch müssen Sie dies Ihrem Mieter dann auch nachweisen, etwa indem Sie ihm die Vereinbarung über den „Nutzen-Lasten-Wechsel“ vorlegen.

Neuvermietung: Wohnungsbesichtigungen müssen angekündigt sein

Die Besichtigung ist Ihrem Mieter allerdings vorher anzukündigen, wobei Sie in Fällen unmittelbar drohender Schäden sofort besichtigen dürfen.

Ansonsten ist eine Vorlaufzeit von 24 Stunden ausreichend. Allerdings müssen Sie auf die Belange Ihres Mieters Rücksicht nehmen und eine Besichtigung etwa in den Abendstunden vornehmen, wenn der Mieter tagsüber berufstätig ist.

Ganz klar: Ist das Mietverhältnis gekündigt, müssen Sie sich als Vermieter um eine zügige Nachvermietung kümmern. Um dies zu bewerkstelligen, dürfen Sie Ihren Mietinteressenten die Wohnung zeigen.

Erforderlich ist aber, dass Sie als Vermieter bei der Besichtigung dabei sind, denn zu einer alleinigen Besichtigung ist der mögliche Nachmieter nicht berechtigt.


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Es gibt jedoch auch Mieter, die nur den Besuch des Interessenten erlauben wollen, da sie annehmen, dass Ihre Gegenwart zu Streitereien führt, etwa um noch durchzuführende Schönheitsreparaturen.

Aber zu Unrecht: Als Vermieter dürfen Sie Ihren Mietinteressenten die Wohnung stets selbst zeigen. Ihre Anwesenheit darf der Mieter nicht ablehnen.

Aus Gründen der Rücksichtnahme sind Sie als Vermieter aber verpflichtet, Besichtigungstermine zu bündeln und ihre Dauer möglichst kurz zu fassen. I

hr Mieter muss es sich also nicht gefallen lassen, dass alle paar Tage den Interessenten seine Wohnung gezeigt wird, sondern nur, dass ein Sammeltermin stattfindet. Und dieser sollte nach Meinung vieler Gerichte nicht länger als eine Stunde dauern.

Mieter kann verlangen, dass Sie als Vermieter bei der Besichtigung anwesend sind. Doch dürfen Sie sich durch einen Makler vertreten lassen. Wenn beides nicht gehen sollte, teilen Sie Ihrem Mieter den Namen des Interessenten mit.

Da er sich durch Vorlage des Ausweises von der Identität des Interessenten überzeugen kann, muss der Mieter ihm auch ohne Ihre Anwesenheit die Wohnung zeigen.

Besichtigungsrecht: Räumungsklage

Anders steht es um Ihr Besichtigungsrecht aber, wenn nicht sicher ist, ob das Mietverhältnis wirklich endet. Ist Ihr Mieter etwa nach Ihrer Kündigung nicht ausgezogen und mussten Sie deshalb Räumungsklage erheben, dürfen Sie Ihren Interessenten die Räumlichkeiten noch nicht zeigen.

Erst wenn wirklich klar ist, dass der Mieter ausziehen muss oder ausziehen wird, muss er die Besichtigung dulden.

Nahezu jede Modernisierung setzt zur Feststellung von Art und Umfang der Arbeiten eine vorherige Besichtigung voraus.

Auch sie muss der Mieter dulden. Und zwar auch dann, wenn er mit der Modernisierung selbst nicht einverstanden ist, zum Beispiel weil er eine höhere Miete ihretwegen befürchtet.

Ebenso dürfen Sie nach Meinung der Gerichte die Wohnung zur Durchführung einer Bauprüfung zum Zwecke der Erteilung einer Abgeschlossenheitsprüfung besichtigen.

Vertragliches Besichtigungsrecht

Auch wenn Sie die vermietete Wohnung verkaufen wollen, dürfen Sie Ihren Kaufinteressenten die Räumlichkeiten zeigen.

Nach Möglichkeit ebenfalls in einem Sammeltermin von nicht länger als einer Stunde. Wie auch bei der Neuvermietung gilt:

Nicht selten wird schon im Mietvertrag festgehalten, wann der Vermieter die Wohnung besichtigen darf. Dieses so genannte allgemeine Besichtigungsrecht, dem kein bestimmter Anlass zu Grunde liegt, kann aber unzulässig sein. Dann nämlich, wenn ein „jederzeitiges Zutrittsrecht“ vereinbart wurde.

Grund: Die „Unverletzlichkeit der Wohnung“ gemäß Artikel 13 Grundgesetz gilt gegenüber Jedermann, also auch gegenüber dem Vermieter. Deshalb darf Ihr allgemeines Recht auf Besichtigung auch nicht häufiger als einmal im Jahr vereinbart werden.

Auch hier ist aber Voraussetzung, dass Sie dem Mieter Ihren Besuch vorher ankündigen und dabei Rücksicht auf dessen Belange, insbesondere seine Arbeitszeiten, nehmen.

Daher gilt das Gleiche, wie wenn Sie eine entsprechende Vereinbarung getroffen hätten: Höchstens einmal im Jahr muss Ihr Mieter nach vorheriger Ankündigung und einvernehmlicher Terminabsprache den Zutritt zu den Mieträumen gewähren.

In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass Mieter ganz generell den Zutritt zu ihrer Wohnung verweigern.

Dennoch: Zur Selbsthilfe dürfen Sie als Vermieter in solchen Fällen nicht schreiten, sondern Sie müssen bei dem Amtsgericht, in dessen Bezirk die Mieträume liegen, eine Klage erheben, aufgrund derer der Mieter auf Duldung der Besichtigung verurteilt wird.

Keine Fotografien bei Besichtigungen

Bei jeder Besichtigung kann der Mieter von Ihnen die Achtung seiner Privatsphäre verlangen.

Aus diesem Grund ist Ihnen als Vermieter das Fotografieren ohne Erlaubnis in der noch vermieteten Wohnung prinzipiell nicht erlaubt.

In ganz dringenden Fällen, in denen etwa eilige Instandsetzungsarbeiten ausgeführt werden müssen, können Sie einen unkooperativen Mieter aber auch mit einer einstweiligen Verfügung des Amtsgerichts zwingen, den Zutritt zu gewähren.

Zur Selbsthilfe, also zur eigenmächtigen Öffnung der Wohnung, dürfen Sie nur im absoluten Notfall, etwa im Falle eines Wohnungsbrandes, schreiten.

Eine wichtige Ausnahme gilt aber, wenn eine Fotodokumentation zur Beseitigung von Schäden an der Bausubstanz selbst oder zu ihrer Beweissicherung erforderlich ist. Hauptanwendungsfall hierfür ist das Fotografieren von Feuchtigkeitsschäden bzw. Schimmelpilzbefall.

Wichtig: Ist die Wohnung lediglich unordentlich oder weist Gebrauchsschäden auf, etwa verkratzte Türzargen, dürfen keine Fotos gemacht werden.

Auch wenn Sie mit Ihrem Mieter eine Besichtigungsvereinbarung nicht im Mietvertrag getroffen haben, sind Sie hierzu befugt. Als Vermieter müssen Sie sich ja auch ohne besonderen Anlass über den Zustand der Räume informieren können, um Mängel rechtzeitig zu erkennen.

7. Juli 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.