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Wann Sie Ihre Immobilie steuerpflichtig verkaufen

Wenn Sie Ihre Vermietungsimmobilie seit mehr als 10 Jahren im Privatvermögen halten, können Sie diese vollkommen steuerfrei verkaufen.

Anders sieht es nur aus, wenn Sie die Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach der Anschaffung beziehungsweise Herstellung wieder verkaufen.

Erzielen Sie dann einen Veräußerungsgewinn, unterliegt dieser Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz zuzüglich der Belastung durch Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer.

Neben der Steuerbelastung des Veräußerungsgewinns mit Einkommensteuer und den genannten Zuschlagssteuern kann in den Fällen des sogenannten gewerblichen Grundstückshandels auch noch Gewerbesteuer anfallen.

Dies ist ein gewerblicher Grundstückshandel

Von einem gewerblichen Grundstückshandel ist dabei immer auszugehen, wenn innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs mehr als 3 Objekte erworben bzw. hergestellt und wieder veräußert werden.

Man spricht in diesem Zusammenhang von der „3-Objekt-Grenze“.

Diese Zeitspanne müssen Sie beachten

Als „engen zeitlichen Zusammenhang“ nennt die Rechtsprechung hier einen Zeitraum von 5 Jahren.


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Beachten Sie jedoch, dass es sich dabei nicht um einen starren Zeitraum handelt.

Daher kann das Finanzamt auch noch aufgrund der individuellen Gegebenheiten nach Ablauf von 5 Jahren einen gewerblichen Grundstückshandel annehmen.

Nutzen Sie die 3-Objekt-Grenze nur als Indiz

Sie dürfen die 3-Objekt-Grenze innerhalb von 5 Jahren daher nur als Indiz für das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels verstehen.

Wenn Sie weniger Objekte in dem Zeitraum verkaufen, können Sie dennoch den Tatbestand des gewerblichen Grundstückshandels erfüllen.

Im umgekehrten Fall gilt aber auch: Wenn Sie innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Objekte verkaufen, kann dies noch im Rahmen von privaten Verkäufen stattfinden.

Ihre Veräußerungsabsicht bei Anschaffung entscheidet

Maßgebend für den gewerblichen Grundstückshandel ist Ihre Absicht bei Erwerb bzw. Herstellung Ihrer Objekte.

Hegen Sie zu diesem Zeitpunkt schon eine Veräußerungsabsicht, wird auch ein gewerblicher Grundstückshandel gegeben sein.

Auch Ihre bedingte Absicht kostet Gewerbesteuer

Dies gilt selbst dann, wenn Sie nur bei Eintritt bestimmter Umstände verkaufen wollen und diese im Zeitpunkt des Erwerbs beziehungsweise der Herstellung noch nicht gewiss sind.

Sie haben 4 Immobilien gekauft. Für diese Immobilien erhalten Sie nun in zeitlicher Nähe zum Erwerb ein derart hohes Angebot, dass Sie die Immobilien wieder verkaufen.

Auch wenn Sie ursprünglich die Absicht hatten, die 4 Immobilien zu vermieten, liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor, da der tatsächliche Verkauf zumindest für eine bedingte Veräußerungsabsicht spricht.

Tatsächlich haben Sie jedoch Ihre ursprüngliche Vermietungsabsicht aufgegeben und die Immobilien aus zuvor ungewolltem Grund verkauft.

Dies steht jedoch der Annahme des Fiskus, dass Sie eine bedingte Veräußerungsabsicht schon seinerzeit gehabt haben, nicht entgegen.

Wann das Finanzamt eine bedingte Absicht annimmt

In einem aktuellen Urteil des Bundesfinanzhofs wurde nun sogar eine bedingte Veräußerungsabsicht zum Kaufzeitpunkt unterstellt, obwohl die tatsächlichen Verkäufe nicht aus freien Stücken, sondern auf Druck der finanzierenden Banken erfolgt sind (BFH, Urteil v. 17.12.09, Az: III R 101/06).

Der konkrete Verkaufsanlass kann daher grundsätzlich nicht verhindern, dass Ihnen nicht zumindest eine bedingte Veräußerungsabsicht unterstellt wird.

Achten Sie daher auf die Folgen ungeplanter Verkäufe

In der Praxis ist dies zwar ein ernüchterndes Urteil. Überprüfen Sie dennoch jeden Immobilienverkauf vor seiner Durchführung auf die steuerlichen Risiken, damit die Mehrsteuer zumindest eingeplant werden kann.

Ein schwacher Trost ist dabei, dass die Gewerbesteuer keine definitive Belastung ist, sondern auf die persönliche Einkommensteuer angerechnet werden kann.

14. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.