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Wann verwirkt der Makler seinen Provisionsanspruch?

Mit der Vorschrift des § 654 BGB sind Sie in Ihrer Praxis vielleicht noch nicht in Berührung gekommen. Es ist aber eine Vorschrift, auf deren Basis sich viele Gerichtsurteile ergeben.

Als Immobilienmakler verwirken Sie den Anspruch auf die Provision, wenn eine unerlaubte Doppeltätigkeit für beide Parteien vorliegt. Oder wenn eine Pflichtverletzung vorliegt.

Pflichtverletzung des Maklers

Wann liegt eine Pflichtverletzung vor? Sie ahnen es schon, dass diese Einschätzung sehr vom Einzelfall abhängt. Aus den verschiedenen Gerichtsurteilen lassen sich einige Grundregeln für Immobilienmakler ableiten.

Exposéangaben stimmen angeblich nicht

In einer Entscheidung des OLG Oldenburg ging es um die Frage, ob Angaben im Exposé falsch waren und der Maklerkunde aus diesem Grund seine bereits gezahlte Provision zurückfordern kann.

Die Angaben zur Wohnfläche waren falsch, so dass nach dem erfolgten Kauf die zuständige Behörde die im Souterrain liegende Fläche als Nutzfläche, nicht aber als Wohnfläche angesehen und ein bauaufsichtliches Einschreiten angekündigt hat.


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Treueverhältnis des Maklers zum Kunden

Die  Maklerin stand zu dem Käufer der Immobilie und ihrem Kunden in einem besonderen Treueverhältnis. Daraus ergeben sich für den Immobilienmakler bestimmte Nebenpflichten aus dem Vertrag.

Inhalt des Treueverhältnisses

Diese Nebenpflichten aus dem Treueverhältnis bewirken, dass der Makler seinen Auftraggeber über alle bekannten Umstände aufklären muss, die für die Entschließung des Auftraggebers von Bedeutung sein können und ihn vor Schaden bewahren können. Das entspricht ständiger Rechtsprechung.

Was muss der Makler weitergeben?

Wie weit die den Makler treffende Unterrichtungspflicht geht, erläutert das Gericht bespielhaft:

„Der Makler verletzt etwa seine Pflichten, wenn er Eigenschaften des Objekts behauptet oder sonstige – eigene oder sich zu Eigen gemachte – Informationen über dieses erteilt, ohne sich die dafür erforderlichen Grundlagen verschafft zu haben.

Steht ihm eine solche hinreichende Grundlage nicht zur Verfügung, muss er zumindest diesen Umstand offen legen. Die Erklärungen des Maklers müssen insgesamt so beschaffen sein, dass sie bei seinem Kunden keine unzutreffenden Vorstellungen vermitteln.“

Keine falschen Vorstellungen wecken …

Also darf der Immobilienmakler bei seinem Kunden keine falschen Vorstellungen von der Immobilie wecken.

… vs. Weitergabe der Angaben vom Eigentümer

Sie kennen aber auch die Rechtsprechung, wonach der Makler die vom Verkäufer erhaltenen Informationen grundsätzlich ungeprüft weitergeben darf. Jedenfalls dann, wenn er die betreffenden Informationen mit der erforderlichen Sorgfalt eingeholt und sondiert hat.

Makler schuldet keine eigenen Nachforschungen

Der Makler darf keine Angaben des Verkäufers in sein Exposé aufnehmen, die nach den in seinem Berufsstand vorauszusetzenden Kenntnissen ersichtlich als unrichtig, nicht plausibel oder sonst bedenklich einzustufen sind.

Davon abgesehen schuldet der Makler jedoch seinem Auftraggeber grundsätzlich keine Ermittlungen, Erkundigungen oder Nachforschungen; insbesondere darf er im Allgemeinen auf die Richtigkeit der Angaben des Verkäufers vertrauen.

In der nächsten Ausgabe meiner Kolumne werden diese Grundsätze auf den Fall der Wohnflächennutzung angewendet.

10. Dezember 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Sven Johns. Über den Autor

Sven R. Johns ist Rechtsanwalt und war 15 Jahre Bundesgeschäftsführer des Immobilienverband IVD (bis Mitte 2012). Seit fast 20 Jahren ist er zunächst als Rechtsanwalt und dann als Geschäftsführer im Immobiliengeschäft vertraut.