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Wann Wohnungseigentümer eine Sonderumlage zahlen müssen

Als Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind Sie auch bei pünktlicher und vollständiger Erbringung Ihrer Hausgeldzahlung nicht davor geschützt, unter bestimmten Voraussetzungen zu zusätzlichen Zahlungen in Form einer Sonderumlage herangezogen zu werden. Unter einer Sonderumlage versteht man einen einmaligen Beitragsvorschuss für eine außergewöhnliche, nicht vorhersehbare Ausgabe.

Sonderumlage bei unvorhersehbaren Ausgaben

Im Gegensatz zu den periodisch fällig werdenden Hausgeldzahlungen bzw. Vorschüssen handelt es sich also bei der Sonderumlage um eine einmalige Zahlung, die für einen spezifischen Zweck verwendet werden soll. Der genaue Verwendungszweck ist in dem Beschluss über die Erhebung der Sonderumlage anzugeben.

Beispiel: Bei einem Sturm kommt es zu erheblichen Beschädigungen des Daches. Dadurch treten in den darunter liegenden Gebäudeteilen Wasserschäden auf. Um weitere Schäden abzuwenden, ist die unverzügliche Reparatur des Daches bzw. die Einleitung von vorläufigen Sicherungsmaßnahmen erforderlich. Da die Mittel der Instandhaltungsrücklage die Reparaturkosten voraussichtlich nicht decken, beschließen die Miteigentümer die Erhebung einer Sonderumlage.

Da es sich bei der Sonderumlage genauso wie bei den Hausgeldzahlungen um einen Vorschuss handelt, hat der Verwalter über die tatsächlich entstandenen Kosten im Rahmen der Jahresabrechnung abzurechnen.

Im Ergebnis führt eine Sonderumlage zu einer zusätzlichen Belastung Ihres Budgets und kann damit Ihre jährliche Renditekalkulation gefährden. Hinzu kommt, dass die Mittelabrufe über eine Sonderumlage erfahrungsgemäß kurzfristig erfolgen, so dass Sie in Ihrer Liquiditätsplanung auch auf solche Fälle vorbereitet sein sollten.

Voraussetzungen für die Erhebung einer Sonderumlage

Die Fälle, in denen eine Sonderumlage erhoben werden kann, sind gesetzlich nicht im Einzelnen geregelt. Jeder außergewöhnliche und nicht vorhersehbare Finanzbedarf der Eigentümergemeinschaft kommt für eine Sonderumlage in Betracht. Maßgeblich ist insoweit allein, dass sich der betreffende Beschluss im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung (§ 21 Absatz 3 WEG) hält.

Typische Fälle aus der Praxis, in denen die Erhebung einer Sonderumlage in Betracht kommt, sind Folgende:

  • Durchführung von dringenden Reparaturen oder Notreparaturen bzw. vorläufigen Sicherungsmaßnahmen (z. B. nach Sturm-, Hagel- oder Feuerschäden)

  • Schließung bzw. Vermeidung von nicht vorhersehbaren Deckungslücken im Wirtschaftsplan (z. B. solche die durch Hausgeldrückstände eines Miteigentümers oder unerwartete Steigerungen des Energiepreises entstanden sind)

  • Es werden Schadenersatzansprüche gegen die Gemeinschaft geltend gemacht (z. B. wegen Verletzung der Schneeräumpflicht)

  • Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen

  • Kosten und Vorschusszahlungen für die Durchführung eines gerichtlichen Verfahrens

  • Tilgung sonstiger, nicht gedeckter Verbindlichkeiten der Eigentümergemeinschaft

Höhe der Sonderumlage orientiert sich am geschätzten Finanzbedarf

Über die Höhe einer zu beschließenden Sonderumlage wird in der Praxis erfahrungsgemäß kontrovers diskutiert. Dies hängt in erster Linie damit zusammen, dass sich der Sonderumlagenbetrag am geschätzten Finanzbedarf auszurichten hat. Genau über diesen Punkt gehen jedoch die Meinungen nicht selten auseinander.

Allerdings haben die Gerichte anerkannt, dass insoweit der Eigentümergemeinschaft ein weiter Ermessensspielraum zusteht. Wenn sich also nach Abschluss der Maßnahme zeigt, dass die für die Sonderumlage veranschlagten Kosten zu hoch bemessen waren, ändert dies an der Wirksamkeit des Sonderumlagebeschlusses nichts. Dies gilt übrigens auch in dem Fall, dass sich die Eigentümergemeinschaft nach Verabschiedung eines Sonderumlagebeschlusses für eine günstigere Maßnahme entscheidet.

Tipp: Kostenvoranschlag rechtzeitig einholen

Zur Vermeidung von langen Diskussionen über den geschätzten Finanzbedarf hat es sich als günstig erwiesen, wenn der Verwalter in Vorbereitung des Sonderumlagebeschlusses bereits einen oder mehrere Kostenvoranschläge eingeholt hat. Damit hat die Eigentümergemeinschaft zumindest einen groben Anhaltspunkt für ihre Einschätzung des benötigten Mittelbedarfes.

Ein erfahrener Verwalter wird im Übrigen der Gemeinschaft auf der Basis eines solchen Voranschlages einen bestimmten – im Zweifel nach oben abgerundeten – Betrag vorschlagen.

Beispiel: Die Kosten für die Beseitigung eines Erdrutsches auf dem gemeinschaftlichen Grundstück, welcher eine Feuerwehrzufahrt blockiert, werden von einem Tiefbauunternehmen mit e 7.200 veranschlagt. Der Verwalter schlägt der Gemeinschaft daraufhin vor, eine Sonderumlage in Höhe von e 8.000 zu beschließen.

Welche Eigentümer zur Zahlung der Sonderumlage verpflichtet sind

Zur Zahlung der Umlage sind sämtliche Mitglieder der Eigentümergemeinschaft verpflichtet. Es verhält sich also keinesfalls so, dass derjenige Miteigentümer, wegen dessen Rückständen die Umlage erforderlich geworden ist, von der Zahlungspflicht befreit ist. Genauso wenig wird im Übrigen dessen ursprüngliche Pflicht zur Hausgeldzahlung durch den Sonderumlagebeschluss berührt.

Auch der Bauträger, welcher noch Wohnungseigentümer ist, ist zur Zahlung der Sonderumlage verpflichtet, auch wenn diese im Zusammenhang mit der Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens gegen ihn erhoben wird.

Besonderheiten beim Eigentümerwechsel

Kommt es bei einer Wohnung oder einer Teileigentumseinheit zu einem Eigentümerwechsel, stellt sich in diesen Fällen die Frage, inwieweit der Veräußerer noch für die Zahlung der Sonderumlage aufzukommen hat. Hierzu müssen Sie Folgendes wissen:

Wurde eine Sonderumlage vor dem Eigentümerwechsel beschlossen und zur Zahlung fällig, so haftet der Veräusserer im Verhältnis zur Gemeinschaft weiter. Dies gilt auch dann, wenn die Sonderumlage erst nach Abschluss des Kaufvertrages fällig wird, vorausgesetzt, dass der bisherige Miteigentümer noch im Grundbuch eingetragen ist. Klären Sie diesen Punkt beim Erwerb einer gebrauchten Eigentumswohnung deshalb rechtzeitig mit dem Verwalter ab.

Die Voraussetzungen für die Zahlung einer Sonderumlage können vielfältiges sein. Grundsätzlich gilt: Wenn es zu unvorhersehbaren Aufwendungen kommt, dann müssen Sie als WEG-Eigentümer zahlen.

Ein „Immobilien-Berater“-Beitrag von Dr. Peter Herz. Er arbeitet als Rechtsanwalt in der Industrie. Zugleich ist er als Fachautor unter anderem zu Themen aus dem Bau-, Grundstücks- und Mietrecht tätig.

1. Dezember 2004

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.

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