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Warme Betriebskosten – teure Wärme

Zurzeit werden vielerorts die Betriebskostenabrechnungen erstellt und dabei auch über die Heizkosten abgerechnet.

Gerade hier werden die Abrechnungen in vielen Fällen kräftige Nachzahlungen der Mieter ergeben, sind die Kosten der Wärme in der vergangenen Heizperiode doch ganz besonders stark gestiegen.

Heizkostenverordnung

Damit Sie als Vermieter hier keine Ausfälle erleiden bzw. auf einem Teil der hohen Energiekosten sitzen bleiben, müssen Sie bei der Abrechnung genau die Vorgaben der Heizkostenverordnung (HeizkV) beachten.

Diese Verordnung schreibt Ihnen als Vermieter nämlich grundsätzlich vor, dass Sie über die Heizkosten nach dem individuellen Verbrauch des Mieters abrechnen müssen. Und zwar mindestens zu 50% und höchstens zu 70% der Gesamtkosten.

Gerade diese Kosten können den Mieter belasten: Er oder sie zahlt für die Wärmeversorgung der Nachbarn mit.

Gehört der Nachbar aber nun zu den Mietern, die Temperaturen von um die 26 Grad im Winter behaglich finden, trägt der Mieter über den nicht verbrauchsabhängigen Kostenanteil in seiner Heizkostenabrechnung die so entstehenden Mehrkosten noch zusätzlich.

Dass ein Teil der Heizkosten also nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird, hat zur Folge, dass jeder Mieter stets anteilig an den Kosten beteiligt ist, die sein Nachbar verursacht. Und zwar in Höhe von 30% bis 50%.


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Heizkostenabrechnung

Die restlichen 30% bis 50% werden nach einem festen Maßstab auf die Mieter umgelegt. Diesen festen Maßstab vereinbaren Sie selbst im Mietvertrag.

Im Regelfall handelt es sich dabei um die im Mietvertrag angegebene Größe der Wohnung im Verhältnis zur Gesamtwohnfläche des Gebäudes. Dieser Abrechnungsmaßstab gilt auch dann, wenn der Mietvertrag hierzu keine besondere Regelung enthält.

Da Ihr Mieter, wie eben dargestellt, ein Interesse daran hat, nicht über Gebühr mit den unter Umständen höheren Heizkosten seiner Nachbarn belastet zu werden, macht die HeizkV wiederum genaue Vorgaben.

Ausnahmen

Von Ihrer Verpflichtung als Vermieter, über die Heizkosten gemischt, also nach Verbrauch und nach Wohnfläche, abzurechnen, gibt es allerdings auch Ausnahmen. In den folgenden Fällen dürfen Sie über die Heizkosten nicht verbrauchsabhängig abrechnen:

  • Bei den Mieträumen handelt es sich um solche, die als Alters- und Pflegeheim oder als Studentenund Lehrlingsheim genutzt werden;
  • Die Mieträume wurden vor dem 01.07.1981 fertig gestellt und der Mieter kann aus technischen Gründen seinen Wärmeverbrauch nicht beeinflussen;
  • die Mieträume werden überwiegend mit Wärme aus einer Anlage der Kraft-Wärme-Kopplung versorgt;
  • Die individuelle Verbrauchserfassung ist technisch nicht möglich oder wäre mit völlig unverhältnismäßigen Kosten verbunden;
  • die Mieträume werden überwiegend mit Wärme aus einer Anlage zur Rückgewinnung von Wärme oder durch Wärmepumpen oder Solaranlagen versorgt.

15% Abzug

Ermitteln Sie als Vermieter entgegen den Vorgaben der HeizkV irrtümlich den Heizkostenanteil des Mieters allein nach der Größe seiner Wohnung, hat dies für Sie unangenehme Folgen:

In diesem Fall ist Ihr Mieter nach der HeizkV nämlich befugt, den auf ihn entfallenden Anteil der Heizkosten pauschal um 15% zu kürzen. Bei den enormen Energiekosten ist dies ein erheblicher Verlust, für den dann Sie als Vermieter aufkommen müssen.+

Damit der Mieter prüfen kann, ob seine Heizkostenabrechnung nach den Vorgaben der HeizkV korrekt erstellt wurde, darf er Einsicht in alle Unterlagen nehmen.

Und nach Meinung der Gerichte gehören hierzu auch die Ablesebelege der anderen Mieter. Nicht mehr dagegen kann Ihr Mieter von Ihnen die Übersendung von Kopien der Belege verlangen.

Ein aktuelles Urteil des BGH stellt klar, dass Ihr Mieter dies nur fordern darf, wenn er in großer Entfernung zu Ihnen wohnt.

Verkapptes Bußgeld

Der Grund hierfür liegt darin, dass der Mieter zum Energiesparen bewegt werden soll, indem er für die von ihm selbst verursachten Kosten aufkommt. Weil die Einhaltung der HeizkV aber nicht von Behörden geprüft wird, handelt es sich bei dem Kürzungsrecht des Mieters gewissermaßen um ein verkapptes Bußgeld.

15. November 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.