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Wartungsvertrag: Wie man alles richtig macht

Kennen Sie das? Die Heizungsanlage in Ihrem Mehrfamilienhaus läuft seit Jahr und Tag optimal. Plötzlich – und meist am Wochenende – kommt es zu einer unerwarteten Störung.

Zu allem Überfluss ist es draußen „für die Jahreszeit zu kalt“, Ihre Mieter laufen Sturm, verlangen die Beheizung ihrer Wohnungen und drohen mit einer Kürzung der Miete.

Der Heizungsmonteur ist nicht erreichbar.

Ein derartiges Horror-Szenario mag Ihnen übertrieben erscheinen, tatsächlich müssen solche Vorfälle aber weitaus häufiger vorkommen als vermutet.

Nur so ist zu erklären, dass sich Wartungsverträge speziell für Heizungsanlagen einer derart großen Beliebtheit erfreuen.

Mit Wartungsverträgen verhält es sich ähnlich wie mit Versicherungsverträgen. In beiden Fällen wollen Sie sich gegen Risiken schützen, von denen Sie hoffen, dass sie niemals eintreten.

Bei näherem Hinsehen bestehen aber auch gravierende Unterschiede. Dies gilt insbesondere dann, wenn es um Ihr Portemonnaie geht:

Wartungsvertrag: Umlage auf den Mieter

Die Prämien für verschiedene Arten von Versicherungen können Sie stets als Betriebskosten auf Ihre Mieter umlegen.

Für die Wartungskosten gilt das nur eingeschränkt. Das wiederum führt dazu, dass vielfach Streit mit den Mietern programmiert ist, wenn Sie als Vermieter alle laufenden Kosten der Heizung in Ihrer Betriebskostenabrechnung umlegen.

Die Wartungskosten für eine Heizungsanlage müssen nämlich strikt von den Instandhaltungskosten getrennt werden.

Während die Wartungskosten umlegbar sind, müssen die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten von Ihnen als Vermieter selbst getragen werden.

Die Kosten für Kleinreparaturen, die mit der Wartung üblicherweise zusammenhängen, wie beispielsweise der Austausch eines Filtereinsatzes oder einer Düse, zählen dabei noch zu den Wartungskosten.

Nicht umlagefähig sind hingegen die Kosten für die Erneuerung einer Umwälzpumpe oder für den Austausch eines defekten Brenners.

Diese Aufwendungen müssen Sie als Vermieter selbst übernehmen.

Vier gute Gründe für einen Wartungsvertrag

  • Optimal gewartete Heizungen haben geringere Energiekosten und gewähren einen störungsfreien Betrieb der Heizungsanlage.
  • Außerdem schonen sie die Umwelt.

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  • Sind Sie Besitzer einer Gasheizungsanlage und haben Sie sich zum Kauf eines Gasbrennwertgeräts entschieden, so war das bereits der erste Schritt für die Schonung der Umwelt und eine optimale Energieauslastung des Brennstoffes Gas.
  • Auch die Lebensdauer dieses Heizgeräts wird durch eine saubere Reinigung und gute Wartung der eingebauten Teile wesentlich verlängert

Wann ein Wartungsvertrag überflüssig ist

„Schließen Sie beim Kauf einer neuen Heizungsanlage am besten gleich auch einen Wartungsvertrag mit ab“ – Dass möglichst viele Käufer auf die vordergründig gutmeinende Empfehlung hereinfallen, ist der Traum aller Verkäufer von Heizungsanlagen.

  • Sie halten Ihren Verwaltungsaufwand gering, da die Fachfirma Ihr fester Ansprechpartner für Service und Wartung ist, der alle erforderlichen Maßnahmen und Termine koordiniert und überwacht.
  • Sie können von einer optimalen Betriebssicherheit der Anlage ausgehen, da die Fachfirma die Heizungsanlage in den vorgeschriebenen Zyklen kontrolliert.
  • Der Wartungsvertrag dient der Kostenminimierung, da die Ursachen für Fehlfunktionen, technische Defekte und frühe Verschleißerscheinungen bereits im Anfangsstadium erkannt und kostspielige Reparaturen vermieden werden.

  • Sie haben Anspruch auf schnelle Hilfe im Störungsfall, da die Fachfirmen überwiegend einen 24-Stunden-Servicedienst unterhalten.

Tatsächlich kann nur dringend davor gewarnt werden, bei der Neuanschaffung einer Heizungsanlage sofort einen Wartungsvertrag abzuschließen.

Schließlich gibt es noch die Herstellergarantie. So lange diese läuft, besteht für den Abschluss eines Wartungsvertrags nicht die geringste Veranlassung.

Mehr dazu in unserem Immobilienportal:  Wartungskosten: Mit dieser Klausel können Sie sie umlegen

Welche Leistungen Sie als Kunde erwarten können

Die Fachfirmen verlangen für die Wartungsarbeiten Pauschalpreise. Ein einheitliches, bundesweites Preisgefüge gibt es nicht.

Die Preise sind nicht nur innerhalb einer Region, sondern oftmals auch innerhalb ein und derselben Stadt sehr unterschiedlich.

Tipp: Lassen Sie sich nicht von Billigangeboten blenden. Für Sie sollte jeweils entscheidend sein, welche Leistungen durch den Pauschalpreis abgegolten werden.

Allgemein üblich ist es, dass ein Vertrag über die Wartung einer Gas- oder Ölheizung folgende Arbeiten umfasst:

  • Reinigungsarbeiten an Brenner und Zündeinrichtung,
  • Ausbau, Reinigen und wasserseitiges Gegenspülen des Primärwärmetauschers,
  • Entkalken oder Austausch des Brauchwasserwärmetauschers bei verminderter Warmwasserleistung
  • Ausbau und Kontrolle des Wasserschalters
  • Prüfen des Ausdehnungsgefäßes auf ausreichenden Vordruck und gegebenenfalls Nachfüllen dieses Gefäßes
  • Überprüfung der wasser- und gasführenden Teile auf Dichtheit und gegebenenfalls Abdichtung dieser Teile
  • Überprüfung der Zünd-, Regel- und Sicherheitseinrichtungen,
  • Überprüfung der eingestellten Gasmenge einschließlich einer gegebenenfalls erforderlichen Nachregulierung
  • Sichtprüfung der Heizung auf Gesamtverschmutzung und gegebenenfalls deren Reinigung
  • Auffüllen des Heizgeräts mit Wasser und Prüfung des Geräts nach Inbetriebnahme auf einwandfreie Funktion
  • In Verbindung mit dem Brauchwasserspeicher: Überprüfung der Schutzanode
  • Erstellung eines Wartungsprotokolls

30. Mai 2001

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Dr. Peter Herz
Von: Dr. Peter Herz. Über den Autor

Dr. Peter Herz arbeitet als Rechtsanwalt in der Industrie. Zugleich ist er als Fachautor unter anderem zu Themen aus dem Bau-, Grundstücks- und Mietrecht tätig.