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Warum in Deutschland eine Immobilienblase droht

Aufgrund der Nullzins-Politik der Notenbanken suchen immer mehr Investoren und auch Privatanleger renditebringende Anlagen.

Dabei rücken immer wieder Immobilien in den Vordergrund, schließlich fehlen in den nächsten 15 Jahren bis 940.000 Wohnungen in deutschen Ballungsräumen, so eine aktuelle Wohnungsmarktstudie der Allianz.

Billiges Geld könnte zu einer Immobilienblase führen

Doch Finanzmarktexperten wie Commerzbank-Chefvolkswirt Jörg Krämer fürchten in den nächsten Jahren eine Immobilienblase in Deutschland. Der Grund: Die Nullzins-Politik der EZB macht bauen billig und heizt so den Wohnungs- und Häusermarkt in Deutschland an.

Vor allem in Deutschlands Großstädte sind die Preise für Wohnimmobilien in den letzten Jahren bereits kräftig gestiegen. Laut Angaben des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) kletterten die Preise für Eigentumswohnungen allein in Hamburg in den letzten 4 Jahren um 39%, in Berlin um 41% und in München um 47%. Ein Ende des Preisanstiegs ist vorerst nicht in Sicht, denn die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist weiter hoch.


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Neben besseren Bildungsmöglichkeiten und Berufsaussichten (höhere Löhne), lockt auch die Aussicht auf steigende Immobilienpreise viele Menschen in die Großstädte. Doch Anleger und Investoren sollten auf der Hut bleiben: Um eine Immobilienblase entstehen zu lassen genügt es, dass allein in Erwartung steigender Preise die Immobilienpreise steigen.

Immobilienpreise in Ballungszentren gelten als zu hoch

Und genau hierfür gibt es offenbar erste Anzeichen. Darauf verweist zumindest das Marktforschungsinstitut Empirica, die in mindestens neun deutschen Großstädten bereits eine Preisblase entdeckt haben will.

Dabei wird der Kaufpreis der Immobilie zu den Mieteinnahmen ins Verhältnis gesetzt. Als tolerabel gilt hier ein Kaufpreis, der dem 25fachen der Jahresmiete entspricht. Das heißt, in 25 Jahren sollte durch die Jahresmiete der Kaufpreis wieder hereingeholt werden können.

In München (32 Jahre), Düsseldorf (29 Jahre), Stuttgart (28 Jahre), Hamburg (28 Jahre) sowie in Köln (27 Jahre) dauert es länger, was bedeutet, dass die Kaufpreise an diesen Standorten bereits zu hoch sind.

Auch die Bundesbank, welche die Immobilienpreise, der sieben wichtigsten Großstädte untersucht hat, kommt zu einem ähnlichen Ergebnis. Nach einem Preisanstieg von 45% binnen 5 Jahren sind die Immobilienpreise in sieben untersuchten Großstädten im Schnitt um ein Viertel zu teuer, so das Fazit.

Immobilienblase in Deutschland – erste Anzeichen, aber keine akute Blase

Trotz der Übertreibungen sieht die Bundesbank wie auch die Rating-Agentur Standard & Poor’s derzeit keine akute Immobilienblase in Deutschland. Als Begründung verweisen die Experten auf den Umstand, dass Immobilienkredite zumindest bislang noch nicht sprunghaft gewachsen sind. Zudem werden Kredite heute auch nicht mehr so leichtfertig vergeben, wie noch vor der großen Finanzkrise im Jahr 2007. Ferner fehlen Wohnungen, es herrscht kein Überangebot.

Doch dies könnte sich bald ändern, wenn die Zinsen dauerhaft auf dem niedrigen Niveau bleiben, fürchten Finanzexperten. Dadurch steigen die Anreize für Marktteilnehmer höhere Risiken einzugehen, um zum Beispiel Immobilien in der Hoffnung auf weiter steigende Preise auf Pump zu kaufen.

Fazit: Immobilienanleger sollten Investitionen genau prüfen

Jede Situation, in denen der Kaufpreis für Eigentumswohnungen das 30fache oder mehr der Jahresmiete beträgt, sollte bei Immobilienanlegern die Alarmglocken schrillen lassen.

Zudem steht auch noch nicht fest, ob die von vielen Auguren prognostizierte „Völkerwanderung“ in die Großstädte auch tatsächlich eintritt. Aufgrund der hohen Immobilienpreise in den Ballungszentren könnten Firmen als auch Menschen auf das Umland ausweichen. Dank neuer Technologien wie Cloud Computing und schnelle Internetanbindungen wäre dies heute insbesondere für Firmen kein Problem mehr.

Anleger und Investoren, die auf weiter stark steigende Immobilienpreise in Ballungszentren gesetzt haben, hätten dann das Nachsehen.

31. März 2016

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Alexander Mittermeier. Über den Autor

Als Gründungsmitglied einer der größten Finanz-Communitys in Deutschland schreibt Alexander Mittermeier heute nicht nur über Aktien und Hightech-Unternehmen, sondern auch über Geld- und Wirtschaftsthemen. Im Mittelpunkt stehen dabei Hintergrundberichte und Bewertung wirtschaftlicher Themen unter Berücksichtigung technologischer Gesichtspunkte für eine der größten Banken Deutschlands