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Warum Mietspiegel bei Mieterhöhungen jetzt so wichtig sind

In diesem Beitrag geht es ausschließlich um den Mietspiegel.

Bei den Mietspiegeln, oftmals auch Mietwerttabellen oder Mietkataster genannt, handelt es sich um Tabellen, in denen die in einer Stadt gezahlten Quadratmetermieten nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung untergliedert aufgeführt werden.

Voraussetzung für die Anwendung eines Mietspiegels ist, dass er unter Beachtung statistischer Regeln erstellt worden ist. Außerdem muss der Mietspiegel von der Stadt- bzw. Gemeindeverwaltung oder gemeinsam von Interessenverbänden der Vermieter und Mieter erarbeitet worden sein.

Dass alle örtlichen Interessenverbände dem Mietspiegel zugestimmt haben, ist dagegen nicht erforderlich. So ist beispielsweise die Zustimmung des größten örtlichen Mietervereins entbehrlich, wenn ein anderer, nicht ganz unbedeutender Mieterverein, an der Erstellung des Mietspiegels beteiligt war.

Einen Mietspiegel, der nach den vorgenannten Regeln zustande kommt, bezeichnet man seit 01.09.2001 nur noch als so genannten einfachen Mietspiegel. Der Grund: Mit der Mietreform wurde der qualifizierte Mietspiegel eingeführt.

Als Begründungsmittel für ein Mieterhöhungsverlangen auf die ortsübliche Vergleichsmiete überragt er sprichwörtlich alles – nicht nur den herkömmlichen „einfachen“ Mietspiegel, sondern auch Mietwertgutachten, Vergleichswohnungen und Mietdatenbanken.

Achtung: Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel, kommen Sie nicht daran vorbei. Im Mieterhöhungsverlangen müssen Sie Ihrem Mieter die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem qualifizierten Mietspiegel mitteilen.


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Sind Sie der Auffassung, dass in Ihrem Fall die ortsübliche Vergleichsmiete höher ist als im qualifizierten Mietspiegel angegeben, steht es Ihnen als Vermieter frei, sich dazu auf ein Mietwertgutachten, mindestens drei Vergleichswohnungen oder (bisher nur theoretisch möglich) auf eine Mietdatendatei zu stützen.

Auch beim qualifizierten Mietspiegel handelt es sich um eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Ein qualifizierter Mietspiegel liegt allerdings nur dann vor, wenn er zum einen nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden erstellt wird, die gewährleisten, dass er ein realistisches Abbild des Wohnungsmarktes liefert.

Weitere Voraussetzung ist, dass er von der Stadt bzw. Gemeinde und Interessenvertretern der Mieter und Vermieter anerkannt ist. Dadurch wird sichergestellt, dass ein qualifizierter Mietspiegel auch von der Praxis akzeptiert wird. Denn je größer die Akzeptanz ist, desto größer wird auch seine streitbefriedende Wirkung sein.

Achtung: Die überragende Bedeutung des qualifizierten Mietspiegels besteht darin, dass ihm eine so genannte Vermutungswirkung im Prozess zukommt. Inhalt der Vermutung ist, dass die im Mietspiegel enthaltenen Angaben die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Diese Vermutung ist allerdings widerlegbar. Das bedeutet, dass Sie beispielsweise versuchen können, mit einem Mietwertgutachten eine höhere ortsübliche Vergleichsmiete nachzuweisen.

Ein qualifizierter Mietspiegel muss alle zwei Jahre fortgeschrieben und nach vier Jahren neu erstellt werden. Nur dadurch wird gewährleistet, dass der qualifizierte Mietspiegel die ortsüblichen Vergleichsmieten auf dem Wohnungsmarkt zeitnah widerspiegelt. Wird er in den vorgenannten Zeiträumen nicht aktualisiert, verliert er sofort wieder an Bedeutung.

Denn dann wird er einem einfachen Mietspiegel gleichgestellt, genießt also keinen Vorrang mehr.

Dass der Mieter freiwillig mehr zahlen wird als der qualifizierte Mietspiegel ausweist, ist nicht anzunehmen. Mit anderen Worten: Verlangen Sie eine höhere Miete, können Sie sich von vornherein auf einen Rechtsstreit einstellen.

Prüfen Sie stets, ob sich ein Rechtsstreit angesichts des Prozess(kosten)risikos wirklich lohnt. Bedenken Sie, dass die Gerichte die gesetzliche Regelung eng auslegen und auf den qualifizierten Mietspiegel abstellen werden.

Praxis-Tipp: Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel, enthält er aber keine Angaben für die konkrete Wohnung oder genügt er nicht den gesetzlichen Anforderungen, sind Sie in der Wahl des Begründungsmittels wieder völlig frei. Dann können Sie sich nach Ihrer Wahl also wieder auf einen einfachen Mietspiegel, ein Mietwertgutachten oder Vergleichwohnungen berufen.

Was bei veralteten Mietspiegeln gilt

Die Mietspiegel sind nicht immer aktuell. Achten Sie deshalb auf das angegebene Erhebungsdatum.

Achtung: Bei der Erstellung des Mietspiegels dürfen nur solche Daten verwendet werden, die aus Neuvermietungen oder sonstigen Mieterhöhungen der letzten vier Jahre stammen. Das bedeutet: Nehmen Sie auf einen veralteten Mietspiegel Bezug, dann können Sie auch nur die Miete fordern, die sich aus diesem Mietspiegel ergibt.

Die Ausnahme von der Regel: Wie Sie davon profitieren

Im Grundsatz ist nunmehr allerdings anerkannt, dass die Gerichte – nicht aber Sie als Vermieter – in bestimmten Fällen einen Zuschlag zum Mietspiegelwert festlegen dürfen.

Voraussetzung ist allerdings, dass die ortsübliche Vergleichsmiete im Zeitraum zwischen der Datenerhebung für den Mietspiegel und dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens bei Ihrem Mieter gestiegen ist. Da nur die Gerichte den Zuschlag vornehmen dürfen, ist er auch nur im Rahmen einer Klage gegen den Miete auf Zustimmung zur Mieterhöhung möglich.

Ausnahme: Entgegen den Regelungen in praktisch allen Formularmietverträgen tragen Sie die Kosten für die laufenden Schönheitsreparaturen als Vermieter selbst. Wenn in einem solchen Fall der Mietspiegel davon ausgeht, dass die Kosten auf den Mieter abgewälzt werden, ist ein Zuschlag zum Mietspiegelwert zulässig.

Was die Höhe des Zuschlags betrifft, so dient die II. Berechnungsverordnung als Anhaltspunkt. Danach dürfen Sie die Kosten der Schönheitsreparaturen mit höchstens 8,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr ansetzen.

20. Mai 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.