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Warum tickt der deutsche Immobilienmarkt anders?

Lange galt der deutsche Immobilienmarkt, insbesondere im internationalen Bereich, als besonders solide und war damit speziell nicht im Fokus der risikobereiten Anleger.

Im Vergleich hierzu hatte die Entwicklung der ausländischen Immobilienmärkte vor und nach der Finanzkrise viel mit den Aktienmärkten gemein. Denn Länder wie Irland, Spanien, USA oder China weisen in der Preisentwicklung relativ hohe Volatilitäten auf.

Zieht man als Maßstab der Immobilienentwicklung die Immobilien- und Mietpreise heran, weisen die deutschen Immobilien im Vergleich hierzu kaum Veränderungen auf. Selbst vermeintlich robuste Länder, die von der Immobilienblase im Vorfeld der Finanzkrise nicht betroffen waren, zeigen eine deutlich höhere Dynamik auf.

Was sind die Gründe hierfür? Warum verlief die Entwicklung der nominalen Hauspreise in Deutschland so stabil und warum dürfte sich dies gemäß Experten weiterhin fortsetzen?

Auf meinem gestrigen Besuch der IIA – Initiative Immobilien-Aktie, der größten Konferenz für Immobilienaktien in Deutschland, ging ein bekannter Professor des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln genau auf diese Frage ein. Die Antworten, so logisch und nachvollziehbar sie auch sind, waren für mich neu.

Immobilienpreise schwanken in Deutschland viel weniger


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Zunächst einmal muss festgehalten werden, dass die deutschen Hauspreise in den letzten 20 Jahren tatsächlich eine kaum wahrnehmbare Standardabweichung von knapp über 0,50 % aufweisen. Im Vergleich dazu sind Irland (3,50 %), England (2,50 %) oder sogar Finnland (2,70 %) und Dänemark (2,45 %) erheblich volatiler.

Ein erstes Indiz dafür liefert die Betrachtung des Hypothekenvolumens, welches sich insbesondere in Deutschland relativ stabil entwickelt hatte. Nahezu alle Länder waren in den letzten 10 Jahren von angestiegenen Volumina der Hypotheken betroffen. Dies wird in erster Linie dadurch geprägt, dass der Immobilienerwerb in Deutschland mit einem größeren Eigenkapitalanteil getätigt wird.

Ein geringerer Fremdkapitalanteil beim Immobilienerwerb bedeutet aber gleichzeitig eine geringere Abhängigkeit von den Banken. Sobald Banken also in Schwierigkeiten gelangen, schlägt sich dies nicht ungefiltert auf die Immobilienmärkte durch.

Weniger Subprime-Kredite in Deutschland

Dass aber in Deutschland im Schnitt ein höheres Eigenkapital zum Einsatz kommt, lässt sich auch auf die Kreditvergabepolitik zurückführen. So spielen die so genannten Subprime-Kredite, also der Verursacher der Finanzkrise, hierzulande kaum eine Rolle. Gleichzeitig wird damit die Nachfrage nach Immobilien etwas gedämmt und somit die Gefahr einer Immobilienblase stark eingeschränkt.

Ein weiterer Faktor ist die Tatsache, dass Deutschland eine verhältnismäßig hohe Miet- und damit eine geringe Wohneigentumsquote vorweist. Europaweit belegt Deutschland den vorletzten Platz, nur die Schweizer wohnen öfters zur Miete. Damit entsteht im Gegensatz zu vielen anderen Ländern ein gut funktionierender Mietmarkt, der die tatsächlichen Verhältnisse des Immobilienmarktes schneller wiedergibt. Eine Blasenbildung ist somit ebenfalls weniger möglich.

Die Deutschen bevorzugen eine lange Zinsbindung

Einer der wichtigsten Gründe für die Stabilität in Deutschland ist die relativ lang vereinbarte Zinsbindung. Denn rund 70 % der vereinbarten Kredite verfügen über eine feste Zinsvereinbarung, mit einer Restlaufzeit von über 5 Jahren. In England sind beispielsweise nur 5 % der Kredite mit einer langlaufenden Zinsfestschreibung ausgestattet.

Damit werden besonders die Wohnimmobilienmärkte relativ stark von Zinsschocks abgeschirmt. Zinserhöhungen führen hierzulande zunächst zu keiner Erhöhung der Kreditbelastungen und damit bleiben die Immobilienpreise stabil.

Allein aufgrund dieser Faktoren lässt sich erkennen, dass der deutsche Immobilienmarkt verhältnismäßig stabil verlaufen musste und auch künftig eine hohe Solidität aufweisen wird.

20. Oktober 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Cosmin Filker. Über den Autor

Der Chefredakteur des Newsletters "Nebenwerte aktuell" kann auf eine jahrelange Börsenerfahrung besonders im Nebenwerte-Bereich zurückblicken und durch seine berufliche Erfahrung beim Researchhaus GBC AG von der täglichen Präsenz am Markt profitieren.