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Vermieterpfandrecht: Was es umfasst

Im Folgenden erfahren Sie, worauf sich genau das Vermieterpfandrecht erstreckt.

§ 562 Abs. 1 BGB regelt, dass der Vermieter für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters hat.

Nur körperliche Gegenstände können erfasst werden …

Was eine Sache ist, regelt wiederum § 90 BGB. Es sind darunter nur körperliche Gegenstände zu verstehen, wie beispielsweise Möbel, Elektrogeräte, Bilder/Gemälde oder Teppiche.

… und diese müssen beweglich sein

Außerdem müssen diese Gegenstände beweglich sein.

Das heißt, sie müssen ohne Weiteres zu transportieren und nicht etwa mit dem Gebäude fest verbunden sein. Eine Einbauküche, Einbauschränke oder die Dunstabzugsanlage in einer Gaststätte fallen daher nicht unter das Vermieterpfandrecht.

Wichtig: Da auch Forderungen des Mieters gegen eine dritte Person keine Sachen sind, können diese ebenfalls nicht Gegenstand des Vermieterpfandrechts sein.

Ihr Mieter muss die Gegenstände „einbringen“ – Vorübergehende Aufbewahrung zählt nicht

Die Gegenstände, auf die Sie das Vermieterpfandrecht ausüben wollen, müssen zudem von Ihrem Mieter ins Mietobjekt eingebracht worden sein.

Es ist somit erforderlich, dass Ihr Mieter entweder vor oder während des bestehenden Miet- oder Pachtvertrags Gegenstände in den Mieträumlichkeiten abstellt. Dieses Einbringen muss jedenfalls bewusst und zielgerichtet von Ihrem Mieter erfolgen.

Zudem darf die Einbringung nicht nur vorübergehend sein. Als vorübergehend zu verstehen ist beispielsweise die Aufbewahrung von Gegenständen in den Mieträumen des Mieters für eine andere Person.

Der Nachbar bittet Ihren Mieter darum, während seiner Urlaubsabwesenheit, sein Fahrrad in dessen Garage abzustellen. Das Fahrrad wurde nicht „eingebracht“, da die Aufbewahrung nur vorübergehend ist.


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Vermieterpfandrecht auch jenseits der vermieteten Räume

Eingebrachte Gegenstände des Mieters, die regelmäßig das Grundstück vorübergehend verlassen, unterliegen dennoch dem Vermieterpfandrecht.

Sie vermieten Gewerberäume zum Betrieb eines Malergeschäfts. Ihr Mieter benutzt ein Geschäftsfahrzeug, mit dem er jeden Tag zu seinen Auftraggebern fährt und das er am Abend wieder auf dem angemieteten Betriebshof abstellt.

Sofern der Mieter Eigentümer des Kleintransporters ist, können Sie hierauf Ihr Vermieterpfandrecht erstrecken.

Pfandrecht umfasst auch Nebenräume

Auch wenn Ihr Mieter Gegenstände in Nebenräume einbringt, wie beispielsweise in den Keller, auf den Dachboden oder in die Garage, werden diese vom Vermieterpfandrecht umfasst.

Das gilt sogar dann, wenn Ihr Mieter Gegenstände in Räume eingebracht hat, die Sie ihm lediglich stillschweigend überlassen haben.

Der Mieter stellt diverse Gegenstände in einem auf Ihrem Grundstück liegenden Geräteschuppen ab. Der Schuppen selbst ist zwar nicht mitvermietet. Sie als Vermieter haben aber bislang geduldet, dass Ihr Mieter Gegenstände, wie zum Beispiel ein Fahrrad, dort abstellt.

Sachen müssen Vermögenswert haben

Beachten Sie aber, dass Sie nicht auf alle beweglichen Gegenstände Ihr Pfandrecht ausüben können.

Die Gegenstände müssen einen Vermögenswert besitzen. Damit soll ausgeschlossen werden, dass der Vermieter auch auf solche Sachen zugreifen kann, die erkennbar keinen materiellen, jedoch einen ideellen Wert haben.

Für Ihren Mieter sind beispielsweise persönliche Andenken oder Erinnerungsstücke von ideellem Interesse.

Einige Sachen sind unpfändbar

Wichtig ist für Sie, dass Sie die Pfändungsbeschränkungen des § 811 Zivilprozessordnung (ZPO) beachten. Denn aus sozialpolitischen Gesichtspunkten schränkt der Gesetzgeber den Umfang der pfändbaren Sachen in § 811 ZPO erheblich ein.

Diese gesetzliche Bestimmung umfasst eine entsprechende Aufzählung der unpfändbaren Gegenstände.

Von praktischer Bedeutung hierbei sind für Sie folgende Pfändungsbeschränkungen:

  • Sachen des persönlichen Gebrauchs und des Haushalts des Mieters: Hierzu zählt etwa die (Arbeits-)Kleidung, Wäsche, Betten, Haus- und Küchengeräte, soweit der Mieter diese Sachen zu seiner Berufstätigkeit und der seiner Verschuldung angemessenen, bescheidenen Lebens- und Haushaltsführung bedarf (§ 811 Abs. 1 Ziffer 1 ZPO)
  • Die für eine Zeit von 4 Wochen erforderlichen Nahrungs- und Feuerungsmittel (§ 811 Abs. 1 Ziffer 2 ZPO)
  • Arbeitsmittel des Mieters, die zur Fortführung seines Gewerbes erforderlich sind (§ 811 Abs. 1 Ziffern 4 bis 7, 9 ZPO)

Sie müssen die Eigentumsverhältnisse beachten: Pfandrecht nur an Mietersachen

Sie müssen wissen, dass Sie Ihr Vermieterpfandrecht nur an Sachen ausüben können, die Ihrem Mieter gehören. Der Mieter muss also Eigentümer sein.

Wenn die Gegenstände nicht im Eigentum des Mieters, sondern eines Dritten stehen, kann das Vermieterpfandrecht nicht greifen.

Beweispflicht des Vermieters

Problematisch ist für Sie als Vermieter immer, dass Sie im Zweifel zu beweisen haben, dass die Gegenstände im Eigentum Ihres Mieters stehen.

Dies dürfte im Einzelfall sehr schwierig und aufwendig sein. Aus dem Umstand, dass Ihr Mieter eine Sache besitzt, also lediglich die tatsächliche Herrschaft über einen Gegenstand ausübt, kann leider nicht gefolgert werden, dass er auch Eigentümer dieser Sache ist.

20. November 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.