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Energieeinsparverordnung und Energieausweis: Was sie für Sie bedeuten

Seit Einführung der Energieeinsparverordnung 2014 (EnEV) und des Energieausweises sind die energetischen Anforderungen an Neubauten kräftig gestiegen. Durch die EnEV 2014 kamen verschiedene Nachrüstpflichten für Anlagen und Gebäude neu hinzu. Die neue EnEV wird ab Mai 2014 in Kraft treten. Was dies für Sie als Hausbesitzer bedeutet, lesen Sie in diesem Beitrag.

Der Energieausweis soll Eigentümern von Immobilien, Immobilienkäufern und Mietinteressenten einen Überblick über die energetischen Qualitäten einer Immobilie verschaffen. Seit 2009 müssen auch die Eigentümer von Wohngebäuden, die seit 1966 errichtet wurden, Miet- und Kaufinteressenten einen Energieausweis vorlegen. Für Neubauten und Gebäude, die vor 1966 errichtet wurden, bestand diese Pflicht bereits.

Der Gesetzgeber erhöht die Anforderungen an Wärmedämmung kontinuierlich. Die Energieeinsparverordnung 2014 (EnEV), seit 2002 in Kraft getreten, strebt den Standard des sogenannten Niedrigenergiehauses an. Die EnEV gilt gemäß § 1 EnEV

  • für alle Gebäude, die beheizt oder gekühlt werden, und
  • für deren Gebäudeteile,
  • insbesondere für Anlagen und Einrichtungen der Heizungs-, Kühl-, Raumluft- und Beleuchtungstechnik sowie der Warmwasserversorgung in Gebäuden.

Die Verordnung gilt somit für alle Gebäudearten gemäß § 24 EnEV, mit Ausnahme von Denkmälern, gleichgültig ob es sich um Wohnräume, Geschäftsräume, kleine oder große Gebäude, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, vermietete oder selbst bewohnte Gebäude handelt. Die Verordnung gilt gleichermaßen für neu zu errichtende Gebäude (Neubauten) sowie für bestehende Gebäude (Bestandsbauten).

Seit dem 01.02.2002 ist für Neubauten und seit dem 01.10.2008 für Altbauten sowie grundsätzlich bei wesentlichen baulichen Veränderungen ein Energieausweis vorgeschrieben (§ 16 EnEV). Dieser gibt Auskunft, wie viel Heizenergie pro m² beheizte Fläche ein Gebäude verbraucht.

Für Neubauten ist der bedarfsorientierte Energieausweis Pflicht. Bei Altbauten bestand bis zum 30.09.2008 ein Wahlrecht. Bei Gebäuden mit bis zu 4 Wohnungen, für die ein Bauantrag vor dem 01.11.1977 gestellt worden ist, ist der bedarfsorientierte Energieausweis nun seit 01.10.2008 Pflicht.

Eine Ausnahme besteht nur bei Gebäuden mit bis zu 4 Wohnungen, für die ein Bauantrag vor dem 01.11.1977 gestellt wurde, wenn zum Zeitpunkt der Fertigstellung oder bei späteren Modernisierungen die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllt wurden. Für Wohngebäude mit 5 oder mehr Wohneinheiten, gleichgültig aus welchem Baujahr, besteht weiterhin Wahlfreiheit hinsichtlich der Art

Energieeinsparverordnung: Diese Regelungen der EnEV 2014 könnten für Sie wichtig sein

Bereits mit der EnEV 2009 und der ab 01.05.2014 gültigen Energieeinsparverordnung wurde das Anspruchsniveau an Neu- und Bestandsbauten noch verschärft. Die Anforderungen an den Jahres-Primärenergiebedarf und die Wärmedämmung energetisch relevanter Außenteile wurden erhöht.

Bei Neubauten und Sanierungen gelten nun strengere Grenzwerte für den Energieverbrauch. Die normale und übliche Raumtemperatur wurde zudem in der EnEV nur noch mit 19 °C statt den früher üblichen 20 °C angesetzt. Die wesentlichen Änderungen der EnEV 2009 sind:

  • Ab 1. Januar 2016 müssen neu gebaute Wohn- und Nichtwohngebäude höhere energetische Anforderungen erfüllen: Der zulässige Wert für die Gesamtenergieeffizienz (Jahres-Primärenergiebedarf) wird um 25 Prozent gesenkt. Ab 2021 gilt dann für alle Neubauten der von der EU festgelegte Niedrigstenergie- Gebäudestandard. Die hierfür gültigen Richtwerte sollen bis Ende 2018 öffentlich bekanntgegeben werden.
  • Verschärfte Anforderungen an die Gesamtenergieeffizienz um durchschnittlich 30%: Dies bezieht sich auf Gebäude sowie Außenbauteile, die wesentlichen Änderungen unterzogen werden. Bei Veränderungen an bestehenden Gebäuden hat der ausführende Unternehmer dem Eigentümer eine Unternehmererklärung über die Einhaltung der EnEV-Vorschriften auszuhändigen.
  • Referenzgebäudeverfahren für Wohngebäude: Der maximal zulässige Primärenergiebedarf wird für Gebäude anhand eines Referenzgebäudes individuell ermittelt.
  • Regelungen zur stufenweisen Außerbetriebnahme von Nachtstromspeicherheizungen: Die anlagentechnischen Mindestanforderungen gelten nunmehr auch für alle Wärmeerzeugungssysteme.
  • Nachweis pro Einzelbauteil statt für gesamte Hülle: Die Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden werden nicht mehr nur über einen durchschnittlich einzuhaltenden U-Wert (Wärmedämmwert) über die gesamte Gebäudehülle nachgewiesen, sondern über einen Einzelbauteilnachweis. Ein geändertes Bauteil darf den festgelegten U-Wert nicht überschreiten. Das Anforderungsniveau dieser Werte wurde je nach Bauteil um durchschnittlich 30–45% verschärft.
  • Die Bagatellgrenze wurde gesenkt: Mussten nach der EnEV bisher keine Auflagen erfüllt werden, wenn weniger als 20% einer Bauteilfläche umgestaltet wurden, liegt die Grenze zukünftig bei 10% der Gesamtfläche eines Bauteils.

Energieeinsparverordnung: Austausch- und Nachrüstverpflichtungen im Überblick

Bis spätestens 31.12.2006 waren Öl- und Gas-Heizkessel auszutauschen, die vor dem 01.10.1978 installiert worden waren. Wurde der Brenner Ihrer Anlage nach dem 01.11.1996 erneuert, konnten Sie mit dem Austausch der Anlage bis Ende 2008 warten. Dies gilt nicht für Anlagen, die bereits über Brennwert- oder Niedertemperaturkessel verfügen.

Es dürfen nur Wärmeerzeuger eingebaut werden, die das CE-Kennzeichen tragen. Öl- und Gasheizkessel, die vor 1985 eingebaut wurden, müssen nun ab 2015 außer Betrieb genommen werden. Wurden die entsprechenden Heizungsanlagen nach dem 1. Januar 1985 eingebaut, müssen sie nach 30 Jahren ersetzt werden.

Die EnEV 2014 sieht jedoch eine ganze Reihe von Ausnahmen von dieser Regelung vor: So sind etwa Niedertemperatur- und Brennwertkessel von der Austauschpflicht ausgenommen. Auch Ein- und Zweifamilienhausbesitzer, die am Stichtag 1. Februar 2002 in ihrem Haus mindestens eine Wohnung selbst genutzt haben, sind von der Verpflichtung befreit. Im Fall eines Eigentümerwechsels muss der neue Hausbesitzer die Austauschpflicht innerhalb von zwei Jahren erfüllen.

In der Regel sind Niedertemperatur- oder Brennwertkessel zu verwenden. Die Heizungen müssen über zentrale Einrichtungen verfügen, die die Wärmezufuhr in Abhängigkeit von der Außentemperatur selbsttätig regeln können. Vorgeschrieben sind außerdem Einrichtungen zur raumweisen Regelung der Raumtemperatur (Thermostatventile). In Heizkreisen von Zentralheizungen über 25 kW Leistung müssen Umwälzpumpen die elektrische Leistungsaufnahme in drei Stufen selbstständig anpassen.

Außerdem waren bis zum 31.12.2006 Wärme- und Warmwasserleitungen sowie Armaturen in unbeheizten Räumen zu dämmen. Auch hier sollen in allen Ein- und Zweifamilienhäusern bisher ungedämmte, zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen sowie Armaturen bis 01.01.2012 mit einem Mindestwärmeschutz versehen werden.

Nicht begehbare, aber zugängliche oberste Geschossdecken von beheizten Räumen sollten bis zum 31.12.2006 so gedämmt werden, dass ein U-Wert von 0,30 nicht überschritten wird.

Bisher ungedämmte, nicht begehbare, aber zugängliche oberste Geschossdecken beheizter Räume sollten bis 01.01.2012 mit einem Mindestwärmeschutz versehen werden, der einen U-Wert von 0,24 gewährleistet. Alternativ konnte das darüberliegende Dach gedämmt werden. Seit 2012 müssen auch begehbare Geschossdecken gedämmt werden.

Oberste Geschossdecken, die nicht die Anforderungen an den Mindestwärmeschutz erfüllen, müssen bis Ende 2015 gedämmt sein. Gemeint sind Decken beheizter Räume, die an ein unbeheiztes Dachgeschoss angrenzen. Die Forderung gilt auch als erfüllt, wenn das Dach darüber gedämmt ist oder den Anforderungen des Mindestwärmeschutzes entspricht. Ausnahmen gelten ebenfalls, wenn die Hausbesitzer zum Stichtag 1. Februar 2002 in ihrem Haus mindestens eine Wohnung selbst genutzt haben.

Der U-Wert (Wärmedurchgangskoeffizient) gibt an, welche Wärmemenge (in kWh) durch eine Bauteilfläche von 100 qm in 1 Stunde entweicht, wenn zwischen dem Innenraum und dem Außenraum ein Temperaturunterschied von 10 °C besteht. Der U-Wert (früher als k-Wert bezeichnet) weist also den Wärmeverlust aus. Je kleiner der U-Wert, desto besser.

Beispielsweise haben die Außenwände moderner Fertighäuser sehr gute U-Werte. Fertighäuser neuester Generation in Holzfachwerk- oder Holzständerbauweise kommen bei einer Dicke von nur 25 bis 27 cm auf einen U-Wert von 0,17. Eine herkömmliche 36,5 cm dicke Massivwand aus Ziegelmauerwerk erreicht den gleichen U-Wert nur mit zusätzlicher 13 cm dicker Dämmung.

Bei einem herkömmlichen Dach ist in der Regel eine Zwischensparrendämmung von 12 bis 16 cm erforderlich, um einen U-Wert von 0,30 zu erreichen. Die Energieeinsparverordnung 2014 (EnEV) regelt die endgültige Außerbetriebnahme von elektrischen Nachtspeicherheizungen.

Danach müssen elektrische Speicherheizsysteme – sogenannte Nachtspeicherheizungen – in Wohngebäuden ab 6 Wohneinheiten und in normal beheizten Nichtwohngebäuden bis spätestens 31.12.2019 außer Betrieb genommen werden. Voraussetzung ist, dass diese Heizungen in Wohngebäuden das einzige Heizsystem darstellen bzw. in Nichtwohngebäuden mehr als 500 qm Nutzfläche beheizen.

Ab 1990 aufgestellte oder eingebaute Geräte dürfen noch länger in Betrieb bleiben. Eine Ausnahme sieht die EnEV auch vor, wenn der Austausch unwirtschaftlich wäre oder das Gebäude mindestens den Anforderungen der Wärmeschutzverordnung (WSVO) von 1995 entspricht. Hierfür müsste der Bauantrag für das Gebäude nach dem 01.01.1995 gestellt worden oder seitdem eine Sanierung erfolgt sein.

Bauliche Veränderungen: Bedarfsorientierter Energieausweis jetzt Pflicht

Lassen Sie an einem bestehenden Gebäude wesentliche Änderungen vornehmen und soll zusätzlich der gesamte Energiebedarf des Gebäudes berechnet werden, muss ein bedarfsorientierter Energieausweis ausgestellt werden. Wesentliche Veränderungen sind hierbei Änderungen an

  • Außenwänden,
  • Fenstern,
  • Außentüren,
  • Decken, Dächern und Dachschrägen,
  • Wänden und Decken, die an unbeheizte Räume oder an das Erdreich grenzen und
  • sogenannten Vorhangfassaden zum Schutz vor Witterungseinflüssen.

Lassen Sie die Nutzfläche von beheizten oder gekühlten Räumen um mehr als 50% erweitern und wird anschließend eine Berechnung des gesamten Energiebedarfs des Gebäudes durchgeführt, muss ebenfalls ein bedarfsorientierter Energieausweis beantragt werden.

Wann Sie einen Energieausweis vorlegen müssen

Als Eigentümer einer Immobilie müssen Sie einem Kauf- oder Mietinteressenten einen Energieausweis gemäß § 16 Abs. 2 EnEV vorlegen. Dabei ist Folgendes zu beachten:

  • Für Neubauten ist der bedarfsorientierte Energieausweis bereits Pflicht und muss bei Neuvermietung oder Verkauf bereits seit dem 01.10.2007 vorgelegt werden.
  • Bei bestehenden älteren Gebäuden, die vor 1965 fertiggestellt wurden, musste bei Neuvermietung oder Verkauf ab 01.07.2008 ein Energieausweis vorgelegt werden.
  • Bei allen anderen später errichteten Wohngebäuden musste im Fall einer Vermietung oder eines Verkaufs ein Energieausweis seit dem 01.01.2009 vorgelegt werden.

Hinweis: Verkäufer und Vermieter müssen den Ausweis künftig bereits bei der Besichtigung vorlegen. Nach Abschluss des Vertrages muss der Ausweis dann unverzüglich an den Käufer bzw. Mieter übergeben werden – zumindest in Kopie. Die wichtigsten energetischen Kennwerte aus dem Energieausweis müssen außerdem schon in der Immobilienanzeige genannt werden, zum Beispiel der durchschnittliche Endenergiebedarf des Gebäudes.

Diese Arten des Energieausweises gibt es

In der EnEV wird zwischen einem Energieausweis auf Grundlage des berechneten Energiebedarfs (§ 18 EnEV) und einem Energieausweis auf Grundlage des erfassten Energieverbrauchs (§ 19 EnEV) unterschieden.

Im allgemeinen Sprachgebrauch hat sich der Begriff „Energiepass“ verbreitet. Energieausweise sind 10 Jahre ab dem Tag der Ausstellung gültig (§ 29 Abs. 3 EnEV).

Bedarfsorientierter Energieausweis beruht auf tatsächlichem Bedarf

Die Grundlage für die Erstellung des bedarfsorientierten Energieausweises ist die Berechnung des tatsächlichen Energiebedarfs eines Gebäudes. Anhand der baulichen Eigenschaften einer Immobilie wird berechnet, wie viel Energie zum Heizen und zur Warmwasseraufbereitung benötigt wird.

Mittels der errechneten Werte lassen sich dann in der Anlage der EnEV die Energieeffizienz und der Energieverlust der Immobilie ermitteln. Neu zu errichtende Wohngebäude müssen so ausgeführt werden, dass der Jahresenergiebedarf für Heizung, Warmwasser und Lüftung die in der Tabelle 1 der Anlage 1 der EnEV bestimmten Höchstwerte nicht überschreitet.

Da dem bedarfsorientierten Energieausweis ein kompliziertes Ermittlungs- und Berechnungsverfahren zugrunde liegt, kostet er je nach Art und Größe des Gebäudes 200 bis 500 €.

Verbrauchsorientierter Energieausweis beruht auf tatsächlichem Verbrauch

Der verbrauchsorientierte Energieausweis wird auf der Grundlage des tatsächlich gemessenen Energieverbrauchs für Heizung und Warmwasser eines Gebäudes erstellt. Hierfür wird der komplette Energieverbrauch eines Gebäudes der letzten 3 Jahre zugrunde gelegt. Zur Ermittlung eines objektiven Verbrauchswerts ist die Berücksichtigung der unterschiedlichen Außentemperaturen und regionalen Bedingungen durch eine Korrektur erforderlich.


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Beim verbrauchsorientierten Energieausweis wird unterstellt, dass durch die Erfassung von 3 aufeinanderfolgenden Jahren ein allgemeingültiger Verbrauchswert ermittelt wird. Den verbrauchsorientierten Energieausweis erhalten Sie zu einem Preis von ca. 50 €, weil hierfür als Berechnungsgrundlage lediglich die Vorlage der letzten drei Heizkostenabrechnungen erforderlich ist.

Der tatsächliche Energieverbrauch hängt hier jedoch stark vom tatsächlichen Nutzerverhalten der Bewohner ab. So lässt also insbesondere der verbrauchsorientierte Energieausweis keine exakten Rückschlüsse auf den tatsächlichen Energieverbrauch einer Immobilie zu. Sie können die energetische Qualität Ihrer Immobilie anhand folgender Berechnungsformel vorab selbst einschätzen:

  • Jahresheizkosten von ca. 7,50 € pro qm Wohnfläche: günstiger Wert
  • Jahresheizkosten von 9,00 € pro qm Wohnfläche: durchschnittlicher Wert
  • Jahresheizkosten ab 10,50 € pro qm Wohnfläche: erhöhter Wert
  • Jahresheizkosten von mehr als 14,00 € pro qm Wohnfläche: ungünstiger Wert

Wer Ihnen einen Energieausweis ausstellt

Als Aussteller für Energieausweise sind gemäß § 21 EnEV zugelassen:

  • Architekten, Fachingenieure
  • Handwerksmeister mit Zusatzqualifikation
  • zertifizierte Energieberater

Bezirksschornsteinfegermeister prüfen, ob die Nachrüstverpflichtungen eingehalten wurden.

Welche Angaben der Energieausweis für Wohngebäude enthält

Die Ausweise für Wohngebäude müssen nach Inhalt und Aufbau den Mustern der Anlage 6 zur Energieeinsparverordnung 2014 entsprechen (§ 17 Abs. 4 EnEV).

Hinweis: Die energetischen Kennwerte werden künftig nicht mehr nur auf einer Skala von grün bis rot dargestellt, sondern zusätzlich einer von neun Effizienzklassen zugeordnet. Ähnlich wie bei der Kennzeichnung von Elektro- und Haushaltsgeräten reicht die Skala hier von A+ (niedriger Energiebedarf) bis H (hoher Energiebedarf). Diese Zuordnung gilt aber nur für neu ausgestellte Ausweise: Bereits vorliegende Energieausweise ohne Angabe von Effizienzklassen behalten ihre Gültigkeit.

 

Auf der ersten Seite des Energieausweises ist zunächst seine Gültigkeitsdauer aufgeführt. Zur Beschreibung des Gebäudes sind Angaben zu machen. Zusätzlich kann eine Fotografie des Gebäudes eingefügt werden. Anzukreuzen ist, ob es sich um einen bedarfsorientierten oder verbrauchsorientierten Ausweis handelt. Schließlich ist der Aussteller des Energieausweises namentlich mit Berufsbezeichnung und Anschrift anzugeben. Die Seite 1 muss vom Aussteller unterschrieben werden.

 

Auf Seite 2 des Energieausweises wird der Energiebedarf durch den Jahres-Primärenergiebedarf und den Endenergiebedarf dargestellt. Es handelt sich um den berechneten Energiebedarf des Gebäudes.

Seite 2 ist also auszufüllen, wenn auf Seite 1 festgelegt wurde, dass es sich um einen bedarfsorientierten Energieausweis handelt. Diese Angaben werden rechnerisch ermittelt. Die angegebenen Werte werden auf der Grundlage der Bauunterlagen bzw. gebäudebezogener Daten und unter Annahme von standardisierten Bedingungen (z. B. standardisierte Klimadaten, definiertes Nutzerverhalten, standardisierte Innentemperatur und innere Wärmegewinne usw.) berechnet.

Auf Seite 3 wird der erfasste Energieverbrauch des Gebäudes dargestellt, wenn auf Seite 1 des Ausweises festgelegt wurde, dass es sich um einen verbrauchsorientierten Energieausweis handelt. Anzukreuzen ist zunächst, ob der Energieverbrauch für Warmwasser enthalten ist oder nicht (siehe Muster vorige Seite).

Energieeinsparverordnung 2014: Alles Wichtige zu Mietverhältnissen und Modernisierungen

Um den Energieverbrauch von Immobilien zu senken, schreibt Ihnen auch die neue EnEV für Neubauten und Bestandsbauten einen Energieausweis vor. Hier lesen Sie unter anderem, welche Auswirkungen das neue Recht auf Ihre Mietverträge hat.

Auch die neue Energieeinsparverordnung 2014 (EnEV) schreibt vor, dass der Energieausweis vor einer Vermietung vorzulegen ist. Der Energieausweis dient zur Information des Mieters über die energetische Qualität eines Mietshauses.

Relevant sind hierfür vor allem die Heizungsanlage, Dach, Fenster, Türen sowie die Gebäudeaußenseite. In bestehenden Mietverhältnissen sind Sie als Vermieter noch nicht verpflichtet, einen Energieausweis vorzulegen. Bei Neuvermietungen ist die Vorlage für Sie als Vermieter aber Pflicht.

Energieeinsparverordnung 2014: Dies müssen Sie bezüglich der EnEV bei Ihren Mietverhältnissen beachten

Den Energieausweis müssen Sie nur potenziellen Mietern vorlegen. Jemand, der lediglich behauptet, an einer Wohnung oder Immobilie interessiert zu sein, hat keinen Anspruch auf Vorlage eines Energieausweises. In der EnEV wurde der Begriff „Mietinteressent“ bewusst durch „potenzieller Mieter“ ersetzt. Es soll nämlich vermieden werden, dass die zuständigen Ordnungsbehörden mit schikanösen Anzeigen von angeblichen Mietinteressenten überhäuft werden.

Eine Vorlage des Energieausweises ist also nur bei solchen Interessenten erforderlich, die für Sie als Mieter ernsthaft in Betracht kommen. Sie sind nur verpflichtet, den Energieausweis nach Aufforderung durch den potenziellen Mieter vorzulegen. Eine Fotokopie müssen Sie nicht aushändigen.

Der Energieausweis ist vor Abschluss des Mietvertrags vorzulegen ist. Diese Verpflichtung gilt für Sie als Vermieter damit grundsätzlich nur bei Neuvermietungen und hat für bestehende Mietverhältnisse keine Bedeutung.

Ein Energieausweis hat lediglich eine Gültigkeit von 10 Jahren. Deshalb müssen Sie sich als Vermieter, wenn nach Ablauf der Gültigkeit wieder eine Neuvermietung ansteht, einen neuen Energieausweis ausstellen lassen. Nach Ablauf der Gültigkeit kann ein Mieter die Vorlage eines aktualisierten Ausweises verlangen.

Achtung: Ins Energieeinsparungsgesetz (EnEG), dass der EnEV zugrunde liegt, wurde 2013 aufgenommen, dass der Energieausweis keinerlei Rechtswirkung entfalten, sondern lediglich der Information dienen soll. Dies war vom Immobilienverband Deutschland (IVD) gefordert worden.

Die Vorlage des Energieausweises ist jedoch eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung. Die EnEV regelt deshalb in § 27, welches Verhalten eine bußgeldpflichtige Ordnungswidrigkeit darstellt. Wird der Energieausweis nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig vorgelegt, kann durch die örtliche Ordnungsbehörde ein Bußgeld verhängt werden, für das ein Rahmen bis zu 15.000 € vorgesehen ist.

Eine Ordnungswidrigkeit liegt auch vor, wenn ein eingebauter Heizkessel, eine Zentralheizung, eine heizungstechnische Anlage oder eine Umwälzpumpe den Vorgaben der EnEV (§ 10) und den ihr beigefügten Tabellen nicht genügt.

Eine Ordnungswidrigkeit liegt zudem vor, wenn die Wärmeabgabe von Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen sowie von Armaturen bei Altbauten nicht spätestens bis zum 31.12.2006 auf das Maß begrenzt wurde, das die EnEV vorschreibt (§ 10 Abs. 2).

Energieeinsparverordnung 2014: Energieausweis nicht zum Inhalt des Mietvertrags machen

Die Vorlage des Energieausweises ist nicht Voraussetzung für das rechtswirksame Zustandekommen des Mietvertrags. Die Regelungen der EnEV und das Energieeinsparungsgesetz 2014 haben keine Auswirkungen auf die Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) über Mietverträge. Der Energieausweis wird auch nicht ohne Weiteres Bestandteil des Mietvertrags.

Anders wäre es, wenn ein Energieausweis dem Mietvertrag als Anlage beigefügt wird. Davon ist jedoch dringend abzuraten. Ihre Verpflichtungen als Vermieter richten sich nach dem Zustand des Mietshauses und der einzelnen Mietwohnung bei Abschluss des Mietvertrags.

Wenn Sie den Energieausweis dem Mietvertrag als Anlage beifügen, wird er vollinhaltlich zum Bestandteil dessen. Sollte sich dann später herausstellen, dass die im Energieausweis ausgewiesenen energetischen Qualitäten der Immobilie in Wahrheit nicht bestehen, kann Ihr Mieter unter Umständen Gewährleistungsrechte geltend machen.

Nach mietrechtlichen Regelungen können Ihre Mieter die Miete mindern, wenn Mieträume zur Zeit der Überlassung mangelhaft sind. Aus Ihrer Pflicht als Vermieter, bei einer Neuvermietung den Energieausweis vorzulegen, folgt aber nicht automatisch, dass die im Energieausweis beschriebene energetische Qualität der Immobilie auch Inhalt des Mietvertrags geworden ist.

Im Laufe eines Mietverhältnisses kann sich nämlich herausstellen, dass die tatsächlichen Verbrauchskosten für Energie wesentlich höher sind als im Energieausweis angegeben. Hierfür können vielfältige Faktoren verantwortlich sein. Grundlage der Berechnung der Verbrauchswerte des Energieausweises können beispielsweise Zeiträume sein, in denen die Winter mild waren.

Außerdem kann Leerstand von Wohnungen zu einer Fehleinschätzung des tatsächlich notwendigen Energiebedarfs führen. Bereits dargestellt wurde, dass es beim verbrauchsorientierten Energieausweis insbesondere auf das Nutzungsverhalten der Mieter ankommt.

Weisen Sie Ihre Mieter bei Abschluss des Mietvertrags darauf hin, dass Sie durch Vorlage des Energieausweises nur Ihrer Informationspflicht nachkommen. Handelt es sich bei Ihrer Immobilie um einen Altbau, sollten Sie mit Ihren Mietern sicherheitshalber eine ausdrückliche, die Gewährleistung ausschließende Vereinbarung zum Mietvertrag treffen. Denn auch bei Vermietung eines Altbaus muss ein Mindeststandard vorliegen, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht (BGH, Urteil v. 10.02.2010, Az VIII ZR 343/08).

Musterformulierung:

Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag

Zwischen dem/den Mieter/Mietern

Frau/Herrn/Eheleute

(Adresse)

und dem Vermieter/Vermietern

Frau/Herrn/Eheleute

(Adresse)

Während der Wohnungsbesichtigung am (Datum) wurde dem/den Mieter/Mietern der Energieausweis für das Mietshaus/die Mietwohnung (Adresse) vorgelegt. Der/Die Mieter wurde(n) ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die im Energieausweis aufgeführten energetischen Werte der o. g. Immobilie nicht den an Neubauten gestellten Anforderungen entsprechen. Dem/Den Mieter/Mietern wurde die nachteilige energetische Qualität vom Vermieter deutlich gemacht. Der/Die Mieter hat/haben gegen die ungünstigen energetischen Eigenschaften der Immobilie keine Einwände erhoben und auf etwaige Minderungsrechte verzichtet. Der/Die Mieter wurde/wurden darauf hingewiesen, dass der/die Vermieter nicht beabsichtigt/beabsichtigen, zukünftig weitere Maßnahmen oder bauliche Veränderungen mit dem Zweck, Energie einzusparen, zu veranlassen. Der/Die Mieter erhob(en) hiergegen keine Einwände und verzichtete( n) auf mögliche Ansprüche.

Ort/Datum

Mieter (Unterschrift)              Vermieter (Unterschrift)

Kosten für die Ausstellung des Ausweises tragen meist Sie als Vermieter

Obwohl der Energieausweis dem Informationsinteresse Ihrer Mieter dient, können Sie die Kosten für die Anfertigung nicht auf Ihre Mieter umlegen. Es gibt jedoch eine Ausnahme: Wenn Sie einen Energieausweis im Rahmen einer Modernisierung ausstellen lassen, handelt es sich um Baukosten.

Wird der Energieausweis durch Architekt oder Ingenieur im Rahmen einer Modernisierungsmaßnahme erstellt, sind die anfallenden Kosten hierfür als Baunebenkosten zu behandeln. Diese können Sie zu 11% bei einer anschließenden Mieterhöhung ansetzen (§ 559 BGB). Als Vermieter können Sie die Kosten für einen Energieausweis zudem als Werbungskosten von der Steuer absetzen.

Nach einer (energieeinsparenden) Modernisierung dürfen Sie die Miete erhöhen

Als Vermieter dürfen Sie die Miete nach einer Modernisierung erhöhen. Das heißt, wenn Sie bauliche Maßnahmen durchgeführt haben, die etwa den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser bewirken.

Bauliche Veränderungen stellen auch dann eine Modernisierung dar, wenn sie der nachhaltigen Einsparung von Endenergie dienen, beispielsweise wenn eine neue Heizungsanlage eingebaut wird, alte Fenster ersetzt werden oder eine Wärmedämmung angebracht wird (§ 555b Nr. 1 BGB). Dieser Zuschlag ist zeitlich unbefristet. Er wird ab dem Zeitpunkt der Mieterhöhung Bestandteil der zukünftig zu zahlenden Miete.

Welche Förderprogramme Sie nutzen können

Die EnEV hat gravierende Auswirkungen für die Eigentümer von Immobilien. Der Staat stellt allerdings für Investitionen zur Energieeinsparung verbilligte Kredite bereit.

Energieeinsparverordnung Tipp: Investitionen im Energiebereich kosten viel Geld. Geprüfte Energieberater können Sie vor Fehlentscheidungen bewahren. Die örtliche Industrie- und Handelskammer (IHK) führt meist eine Liste.

Nutzen Sie zinsgünstige Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW)

Zinsverbilligte Darlehen erhalten Sie beispielsweise über die Förderprogramme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Dort wird eine Vielzahl von Programmen angeboten, die sich auf bestimmte Investitionen beziehen. Die wichtigsten möchten wir für Sie im Folgenden kurz beschreiben. Entsprechende Darlehensanträge sind vor Baubeginn zu stellen.

1. Wohneigentumsprogramm

Am bekanntesten ist das Wohneigentumsprogramm, bei dem jeder Bauherr und Käufer, der seine Immobilie selbst nutzt, 50.000 € als Darlehen erhalten kann. Der Zinssatz liegt bei 1,97%; meist 0,2 bis 0,3 Prozentpunkte niedriger als der eines vergleichbaren Bankdarlehens.

2. Energieeffizientes Bauen

Eine Förderung kann auch im Programm „Energieeffizient bauen“ erfolgen. Es kann für den Bau von Energiesparhäusern und Passivhäusern sowie für den Einbau von Heiztechnik auf der Basis erneuerbarer Energien in Neubauten eingesetzt werden. Erhalten können Sie maximal 50.000 € Darlehen bei 1,71% jährlichem Zinssatz.

3. Wohnraum modernisieren

Dieses zinsverbilligte Darlehen ist gedacht für Modernisierungs- und CO2-Minderungsmaßnahmen. Dies umfasst: Instandsetzung von Häusern und Wohnungen, Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse, Behebung von baulichen Mängeln und Verbesserung der Außenanlagen bei Mehrfamilienhäusern. Erhalten können Sie maximal 100.000 € Darlehen bei 3,99% jährlichem Zinssatz.

4. Energieeffizient sanieren (CO2-Gebäudesanierungsprogramm)

Das CO2-Gebäudesanierungsprogramm wird seit dem 01.04.2009 im Programm „Energieeffizient sanieren“ weitergeführt. Erhalten können Sie maximal 75.000 € Darlehen bei 1,00% jährlichem Zinssatz.

Das Programm gilt für komplexe Maßnahmen der energetischen Sanierung und wird im Zins günstig von der KfW gefördert. Gefördert werden Sanierungsmaßnahmen, beispielsweise eine Heizungserneuerung kombiniert mit Wärmedämmung oder der Austausch der Fenster. Gefördert wird auch der Austausch besonders klimaschädlicher oder veralteter Heizungen, beispielsweise Kohle- oder Nachtspeicherheizungen.

Die Sanierung eines Altbaus (Baujahr vor 1979) auf ein Niveau, das den vorgegebenen Richtwerten der Energieeinsparverordnung 2014 (EnEV) für Neubauten entspricht, wird beispielsweise mit einem Teilschulderlass in Höhe von 15% des Darlehens gefördert. Auch für den Austausch von Kohle-, Öl- und Gaseinzel- oder Nachtspeicheröfen kann dieses Programm eingesetzt werden.

Praxis-Tipp: Wenn Sie eine derartige Maßnahme planen, nehmen Sie den Beratungsdienst der KfW direkt in Anspruch.

Diese Fördermöglichkeiten für Solaranlagen gibt es

Seit dem 1. April 2000 ist das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) in Kraft getreten (zuletzt geändert 2012). Seit diesem Zeitpunkt wird Strom aus Photovoltaik-Anlagen (Solarstrom) bei der Einspeisung ins allgemeine Versorgungsnetz vergütet. Dies hat sich auch durch das Inkrafttreten des Photovoltaik-Vorschaltgesetzes zum 01.01.2004 nicht geändert.

Das Photovoltaik-Vorschaltgesetz zum EEG regelt die Abnahme und die Vergütung von Strom, der aus erneuerbaren Energiequellen gewonnen wird, durch Versorgungsunternehmen, die Netze für die allgemeine Stromversorgung betreiben. Die Installation von Solarkollektoren wird durch den Staat mit nicht rückzahlbaren Zuschüssen gefördert. Zuständig für die Bewilligung ist das Bundesamt für Wirtschaft (BAW).

Energieeinsparverordnung Tipp: Einen schnellen Überblick über alle Fördermittelprogramme erhalten Sie über diesen Link. Foerderdata.de ist die umfangreichste und aktuellste Fördermitteldatenbank Deutschlands für alle Vorhaben bezüglich Bauen, Sanieren und Energiesparen.

In der Datenbank befinden sich aktuelle Förderungen des Bundes, der Bundesländer, Städte, Landkreise, Gemeinden und Energieversorger. Nach Eingabe der Daten Ihrer Immobilie sehen Sie auf einen Blick, ob es für Ihre geplante Neubau-, Umbau- oder Modernisierungsmaßnahme Fördermittel gibt.

Energieeinsparverordnung 2014: Welche Modernisierungsmaßnahmen energiesparend sind

Neu am Energiebedarfsausweis ist, dass nicht mehr nur die maximalen Verbrauchswerte einer Heizungsanlage oder U-Werte (früher: k-Werte) einzelner Baubestandteile ermittelt werden, sondern dass Gebäude als Gesamtheit erfasst werden, wobei der Niedrigenergiehaus- Standard nicht überschritten werden darf.

Planen Sie eine Modernisierungsmaßnahme, empfiehlt es sich daher, die Möglichkeit einer energieeinsparenden Verbesserung zu nutzen. Der U-Wert, auch als Wärmedurchgangskoeffizient bezeichnet, ist ein Maß für den Wärmeverlust bestimmter Bauteile wie Fenster, Außenwände etc. Je geringer der U-Wert, umso weniger Wärme geht verloren. Folgende energiesparende Maßnahmen sind möglich und förderungswürdig:

Wärmedämmung von Kellerdecke, Fassade und Dach: größtes Einsparpotenzial

Ein Großteil der Heizenergie entweicht durch die Außenwände der Gebäude. Ursachen dafür können sein: ungedämmtes Mauerwerk mit hoher Wärmeleitfähigkeit, Wärmebrücken, Installationsschächte und Heizkörpernischen in der Außenwand.

Bei einem 24 cm dicken Vollziegel-Mauerwerk mit Putz ist der U-Wert 1,5 – also sehr schlecht. Ein 36,5 cm dickes Leichthochlochziegel-Mauerwerk mit Putz weist einen U-Wert von 0,80 auf, und bei 36,5 cm Porenbeton mit Putz wurde ein U-Wert von 0,50 ermittelt. Die EnEV schreibt einen U-Wert von 0,30 vor.

Durch eine nachträgliche Dämmung können Sie die Wärmeverluste um bis zu 75% reduzieren. Der verwendete Dämmstoff sollte aber mindestens 10 bis 15 cm stark sein. Wärmeverbundsysteme wie beispielsweise eine Thermohaut eignen sich besonders gut als nachträgliche Isolierung. Diese Systeme können Sie auf dem Mauerwerk oder auf dem Außenputz anbringen.

Eine herkömmliche 36,5 cm dicke Massivwand aus Ziegelmauerwerk erreicht mit zusätzlicher 13 cm dicker Dämmung einen guten U-Wert von 0,17. Bei einem herkömmlichen Dach ist in der Regel eine Zwischensparrendämmung von 12 bis 16 cm erforderlich, um den durch die EnEV angestrebten U-Wert von 0,30 zu erreichen.

Nach der Energieeinsparungverordnung 2014 (EnEV) müssen ungedämmte, aber zugängliche oberste Geschossdecken beheizter Räume bis zum 31.12.2015 besonders gedämmt werden (§ 10 Abs. 3). Dafür muss ein wirksamer Dämmstoff angebracht werden. In Kellern ist eine mindestens 6 cm starke Dämmung aus Hartschaum oder Mineralwolle-Platten ideal.

Abdichtung von Fenstern: Wärmeverlust abhängig von Glas und Rahmen

Durch Fenster geht 4- bis 5-mal mehr Wärme verloren als durch eine entsprechend große Wandfläche. Einfach verglaste Fenster weisen den höchsten Wärmeverlust (U-Wert 5,6) auf. Auch ungenügend abgedichtete Fugen verursachen einen hohen Wärmeverlust.

Bei der Erneuerung von Fenstern sollten Sie deshalb hochwertiges Wärmeschutzglas (U-Wert 1,4–1,8) verwenden. Es ist nicht viel teurer als die früher übliche Isolierverglasung. Das 2-Scheiben-Isolierglas (U-Wert 1,3–1,6) bietet einen um 40 bis 50% höheren Wärmeschutz als herkömmliche Isolierverglasung (U-Wert 2,9–3,1).

Neben der Wahl des verwendeten Glases ist das von Ihnen verwendete Material des Fensterrahmens für die Einsparung von Energie entscheidend. Holzrahmen weisen die besten Dämmwerte auf. Aluminiumrahmen haben auch mit einer dämmenden Zwischenschicht aus Kunststoff schlechtere Eigenschaften.

Dämmung von Heizungs- und Warmwasserleitungen: nur in unbeheizten Räumen

Insbesondere im Kellerbereich, in dem aufgrund der niedrigen Umgebungstemperatur der Wärmeverlust besonders hoch ist, kann eine gute Dämmung der Heizungs- und Warmwasserleitungen, der zugehörigen Armaturen und Pumpen sowie des Warmwasserspeichers sinnvoll und effektiv sein.

In beheizten Bereichen des Gebäudes ist das jedoch nicht erforderlich, da Wärmeverluste als Wärmequelle und Ergänzung der sonstigen Beheizung genutzt werden können. Die EnEV setzt voraus, dass ungedämmte Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen sowie Armaturen in unbeheizten Räumen, soweit sie zugänglich sind, bis zum 31.12.2006 gedämmt wurden (§ 10 Abs. 2).

Wärmerückgewinnungsanlagen: Wärmeverlust durch Lüften verringern

Um den geforderten Niedrigenergiestandard für Neubauten und bei Sanierungen von Altbauten zu erreichen, wird auf Maßnahmen der Wärmedämmung und Isolierverglasung gesetzt. Diese Maßnahmen führen zu einer dichten Bauhülle, was für die Energieeinsparung durchaus sinnvoll ist. Diese Bauweise kann allerdings auch hermetisch verschlossene Gebäude und ungenügend gelüftete Wohnungen verursachen.

Folglich ist die Atemluft feucht und stickig, Tapeten lösen sich ab, und Schimmelpilz entsteht. 14% aller Bauschäden bei sanierten Bauten sind auf ungenügende Lüftung nach Einbau neuer Fenster zurückzuführen. Wohnungslüftung steht in direktem Zusammenhang mit Energiesparen.

Stoßlüftung durch kurzzeitiges weites Öffnen von zwei Fenstern oder Fenster und Außentür hat den kompletten Austausch der Raumluft innerhalb von 5 Minuten zur Folge und sollte ca. alle 2 Stunden wiederholt werden. Das Ergebnis ist eine wechselhafte Luftqualität. Der Wärmeverlust durch Lüftung liegt bei Einfamilienhäusern bei ca. 50%, bei Mehrfamilienhäusern sogar bei 75%. Lüften Sie regelmäßig alle 2 bis 3 Stunden, aber nicht übermäßig.

Im Sinne der Wärmeschutzverordnung sowie der Energieeinsparverordnung 2014 (EnEV) ist eine Absaugung warmer, verbrauchter Raumluft empfehlenswert, um eine sehr gute Qualität der Luft bei einem Minimum an Wärmeverlust zu erreichen. Optimal wird dies durch Lüftung mit einer Wärmerückgewinnungsanlage erreicht.

Unter Verwendung eines Wärmetauschers wird verbrauchter Raumluft die Wärme entzogen und auf die hinzugeführte Frischluft übertragen. Mit dieser Methode können Sie aus verbrauchter Luft bis zu 90% der Wärme zur Erwärmung kalter Frischluft nutzen.

Das Kernstück einer Wärmerückgewinnungsanlage ist der Wärmetauscher. Bei Geräten, die nach dem sogenannten Kanalstromprinzip arbeiten, ist die Wärmetauschfläche etwa doppelt so groß wie bei den älteren sogenannten Plattenwärmetauschern. Die neuen Geräte haben einen deutlich höheren Wirkungsgrad.

Während die älteren Plattenwärmetauscher eine Wärmerückgewinnung zwischen 60 und 70% erreichen, kann ein Wärmetauscher mit Kanalstromprinzip 90% erreichen. So kann beispielsweise bei Ausnutzung der Wärme verbrauchter Luft in Höhe von 20 °C zugeführte Frischluft von 0 °C auf 18 °C erwärmt werden. Auf diese Weise können 20 bis 50% der Heizenergie und -kosten eingespart werden.

Die Preise für eine Wärmerückgewinnungsanlage hängen stark von der Art und Gestaltung des Gebäudes ab. Wärmerückgewinnungsanlagen können Sie in Einfamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern und Bürogebäuden verwenden. Die Investitionskosten liegen zwischen 3.500 und 5.000 € für eine Etage bzw. eine Wohneinheit von max. 150 qm.

Aufgrund der enormen Heizkosteneinsparung amortisieren sich Wärmerückgewinnungsanlagen aber bereits nach ca. 10 Jahren. Auch ist der Einbau von Wärmerückgewinnungsanlagen über die genannten Förderprogramme des Bundes und der Länder förderwürdig.

Heizung: alte Heizkessel außer Betrieb nehmen

76% der Energie werden bei Gebäuden für die Beheizung der Räume verwendet. Heizungsanlagen, die über 20 Jahre alt sind, verbrauchen in einem kalten Winter etwa 30% mehr Brennstoff als moderne Heizungsanlagen. Deshalb fordert die Energieeinsparverordnung, dass Heizkessel, die vor dem 01.10.1985 eingebaut oder aufgestellt worden sind, bis zum 31.12.2014 außer Betrieb zu nehmen waren (§ 10 Abs. 1 ENeV).

Brennwerttechnik: aktuell effektivste Heiztechnik

Die zurzeit effektivsten, mit dem Brennstoff Gas betriebenen Heizungsanlagen nutzen die sogenannte Brennwerttechnik. Ein Brennwertkessel gibt durch Kondensation des im Abgas vorhandenen Wasserdampfes zusätzliche Wärme ab. Diese Anlagen arbeiten zudem zuverlässig, sind schadstoffarm und verbrauchen etwa 10% weniger Gas als moderne Niedrigtemperatur-Gasheizungen. Die Brennwerttechnik lässt sich sehr gut mit der solaren Brauchwasser-Erwärmung kombinieren.

Solarstromanlagen (Photovoltaik-Anlagen): nicht überall lohnend

Photovoltaik ist die Umwandlung von Sonnenlicht in elektrische Energie. Technisch erreicht man dies unter Verwendung von Solarzellen, die aus Silizium bestehen. Photovoltaik-Anlagen bestehen aus 0,5 bis 1 qm großen Solarmodulen, die auf dem Dach oder an der Fassade eines Gebäudes montiert werden.

Bei Sonnenlicht wird Gleichstrom produziert, der in Wechselstrom mit 230 V Spannung umgewandelt wird. Mit einer Fläche von 10 qm Solarzellen kann man in einer Region mit durchschnittlicher Sonnenstrahlung jährlich rund 850 kWh Solarstrom erzeugen. Optimal geeignet sind Dächer, die zwischen Südosten und Südwesten ausgerichtet sind und zwischen 20 und 55° Neigung haben.

Für Flachdächer gibt es geeignete Gestelle. Solarmodule können auch als Fassadenelemente oder Schallschutz, als Sonnenschutzelemente für Fensterfassaden, Oberlichter und Wintergärten oder als Schattenspender und Überdachung für Müll- oder Abstellplätze genutzt werden.

Achtung: Ob sich eine Anlage in Ihrem Gebiet lohnt, können Sie bei einem Solarunternehmen durch Blick auf eine Energiekarte erfahren. Die Energie des Sonnenlichts wird in der Solarwärmetechnik zur Erzeugung von Wärme genutzt. Eine Speicherfläche, der Sonnenkollektor, nimmt Sonnenstrahlen auf und wandelt sie in Wärme um.

Diese Anlagen werden vor allem in sonnigen Gegenden immer öfter eingesetzt. 1 bis 1,3 qm Sonnenkollektorfläche erwärmen das Wasser, wobei im Sommer 90% und im Winter 10% des Warmwasserbedarfs einer Person gedeckt werden. Den Rest kann eine konventionelle Heizung leisten. Durch Nutzung der solaren Energie können zwischen 10 und 25% des Öl- oder Gasverbrauchs gespart werden. Wird ein alter Heizkessel durch eine moderne Brennwerttechnik ersetzt, kann die Energieeinsparung bis zu 60% betragen.

Überblick: Diese Nachrüstungsverpflichtungen gelten gemäß Energieeinsparverordnung für Altbauten

Durch die Novelle der Energieeinsparverordnung, die EnEV 2014, stiegen die energetischen Anforderungen an Neubauten weiter. Daneben bestehen weiterhin verschiedene Nachrüstpflichten bei Bestandsgebäuden und zusätzlich bei baulichen Veränderungen. Diese wurden zum Teil weiter verschärft.

Diese Nachrüstungsverpflichtungen haben Sie

  • Bis spätestens zum 31.12.2014 mussten Heizkessel ausgetauscht werden, die vor dem 01.10.1985 installiert wurden. Generell dürfen bestimmte Heizkessel nach 30 Jahren jetzt nicht mehr betrieben werden (§ 10 Abs. 1 ENeV). Durch die EnEV 2014 werden alle bisher geltenden Ausnahmen von der Austauschverpflichtung für Heizkessel von vor 1978, die für die meisten selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhausbesitzer galten, aufgehoben.
  • Außerdem waren bis zum 31.12.2006 Wärme- und Warmwasserleitungen sowie Armaturen in unbeheizten Räumen zu dämmen. Auch hier sollten nun in allen Ein- und Zweifamilienhäusern bisher ungedämmte, zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen sowie Armaturen bis 01.01.2012 mit einem bestimmten Mindestwärmeschutz versehen werden (§ 10 Abs. 2 ENeV).
  • Nicht begehbare, aber zugängliche oberste Geschossdecken von beheizten Räumen müssen bis zum 31.12.2015 in bestimmter Weise gedämmt gedämmt werden (§ 10 Abs. 3 EnNeV). Bisher ungedämmte, nicht begehbare, aber zugängliche oberste Geschossdecken beheizter Räume sollen nun bis 01.01.2012 mit einem Mindestwärmeschutz versehen werden (UWert: 0,24). Alternativ kann stattdessen das darüberliegende Dach gedämmt werden. Seit 2012 müssen auch begehbare Geschossdecken gedämmt werden.

Bitte beachten Sie: Diese 3 Vorgaben gelten nicht, soweit die für die Nachrüstung erforderlichen Aufwendungen durch die eintretenden Einsparungen nicht innerhalb angemessener Frist erwirtschaftet werden können (10 Abs. 4 ENeV.)

Tipp Energieeinsparverordnung: Diese Baumaßnahmen gelten als vom Vermieter nicht zu vertretende Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b Nr. 6 BGB). Denn sie sind gesetzlich angeordnet. In diesen Fällen, muss der Mieter die Maßnahmen dulden und Sie können in Höhe der aufgewendeten Kosten die Miete erhöhen (§ 559 BGB). Allerdings müssen Sie die Maßnahmen dem Mieter nach Art, Umfang, Beginn und voraussichtlicher Dauer auch ordnungsgemäß ankündigen (§ 555c Abs. 1 BGB).

Hinweis: Sind die Baumaßnahmen als energetische Modernisierung zu qualifizieren (§ 555b Nr. 1 BGB), darf der Mieter wegen der Beeinträchtigungen hierdurch 3 Monate lang nicht die Miete mindern (§ 536 Abs. 1a BGB).

Fazit: Die EnEV 2014 sieht vor, dass Gebäude gegenüber der EnEV 2009 noch sparsamer im Energiebedarf sein müssen. Öl- und Gasheizkessel, die vor 1985 eingebaut wurden, müssen nun ab 2015 außer Betrieb genommen werden.

Für größere bauliche Änderungen an der Hülle von Bestandsgebäuden (z. B. Dach, Fassade, Fenster) wurden die Anforderungen an die verwendeten Bauteile erhöht. Nach einer Sanierung müssen der Jahres-Primärenergiebedarf eines Gebäudes nun um 30% geringer und die Gebäudehülle um 15% besser gedämmt sein als bisher.

11. Juni 2014

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Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.