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Was ihr Mieter darf und was er machen muss

Gelegentlich kommt es vor, dass Ihrem Mieter das ein oder andere Einrichtungsstück nicht gefällt oder dass er es durch eigene Möbel ersetzt.

Wenn er dann Ihre Möbel aus der Wohnung entfernt, müssen Sie das dulden.

Ihr Mieter ist nämlich nicht dazu verpflichtet, die Einrichtungsgegenstände während der Mietzeit in der Wohnung zu belassen.

Ordnungsgemäße Lagerung der Sachen erforderlich

Allerdings muss er dafür sorgen, dass die Sachen gut und sicher gelagert werden und sie bei Beendigung des Mietverhältnisses wieder in die Wohnung bringen.

Würde Ihr Mieter beispielsweise Ihre Möbelstücke in einem feuchten Keller oder in einem für jedermann zugänglichen Dachboden abstellen, wäre eine ordnungsgemäße Lagerung nicht gegeben. Sie könnten dann von Ihrem Mieter verlangen, die Möbel entweder ordnungsgemäß zu lagern oder aber wieder in die Wohnung zu bringen.

Ihr Mieter muss die Wohnungseinrichtung pfleglich behandeln

Grundsätzlich muss Ihr Mieter Ihre Möbel pfleglich behandeln und sorgsam mit ihnen umgehen. Diese Pflicht besteht auch ohne besondere Vereinbarung im Mietvertrag. Eine gewisse Abnutzung der Gegenstände haben Sie allerdings hinzunehmen, weil Sie die Miete aufgrund der Möblierung höher angesetzt haben. Beschädigungen brauchen Sie jedoch nicht zu dulden, Ihr Mieter hat die Pflicht, Ihnen diese zu ersetzen.

Eine Abnutzung der Einrichtungsgegenstände ist eine Verschlechterung, die durch den normalen Gebrauch entsteht. Hierzu zählen etwa abgesessene oder mit kleineren Flecken behaftete Sofas, Verschleißerscheinungen an Schränken durch das Öffnen und Schließen der Schranktüren, leichte Kratzer auf der Anrichte oder dem Küchentisch.

Verschleißt Ihr Mieter die Einrichtungsgegenstände über das normale Maß hinaus, liegt eine Beschädigung vor. Beispiele:

Beispiele für Beschädigungen

  • Das Sofa weist einen großen Kaffeefleck auf, weil Ihr Mieter eine Tasse Kaffee verschüttet hat.

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  • Die Scharniere sind aus dem Dielenschrank gerissen, weil Ihr Mieter die Angewohnheit hat, Schranktüren aufzureißen und wieder zuzuknallen.
  • Der Küchentisch weist starke Schnittspuren auf, weil Ihr Mieter Obst, Gemüse, Brot und Ähnliches direkt auf dem Tisch schneidet und kein Schneidebrett benutzt.
  • Der antike Wohnzimmerschrank weist an den Ecken Kratzspuren auf, weil die Katze Ihres Mieters sich daran die Krallen schärfte.

Ein besonderes Thema: Rauchen in der Wohnung

Insbesondere, wenn Sie Ihre Wohnung nur kurzzeitig – also tage-, wochen- oder monatsweise – vermieten, setzen Sie sich mit dem Thema Rauchen auseinander. Entscheiden Sie sich, ob Sie die Wohnung an Raucher oder Nichtraucher vermieten möchten.

Raucht nämlich in Ihrer Wohnung nur der ein oder andere Mieter, bleiben Ihnen über kurz oder lang die nichtrauchenden Mietinteressenten aus. Denn auch bei gelegentlichem Qualmen in der Wohnung lässt sich nicht vermeiden, dass Ihre Wohnung früher oder später nach Nikotin riecht.

Davon lassen sich Nichtraucher in der Regel abschrecken.

Wenn Sie sich dafür entscheiden, an Raucher zu vermieten, geben Sie das beim Inserieren der Wohnung unbedingt durch den Zusatz „Raucherwohnung“ oder „Rauchen gestattet“ an. Sie halten hierdurch nicht nur Nichtraucher davon ab, die Wohnung zu besichtigen, Sie werben gleichzeitig für Ihre Mietklientel: Raucher.

Erhöhter Renovierungsbedarf einer Raucherwohnung

Bedenken Sie aber, dass ständiges Rauchen in der Wohnung einen höheren Renovierungsbedarf mit sich bringt und auch die Lebensdauer vieler Einrichtungsgegenstände negativ beeinflusst. So müssen beispielsweise helle Vorhänge in einer Raucherwohnung häufiger gewaschen werden und vergilben schneller als in einer Nichtraucherwohnung.

Aus diesem Grund entscheiden sich die meisten Vermieter dafür, an Nichtraucher zu vermieten bzw. das Rauchen in der Wohnung zu untersagen.

BGH: Ihr Mieter darf in der Wohnung rauchen

Es ist jedoch gar nicht so einfach, das Rauchen in der Wohnung rechtswirksam zu unterbinden, denn immerhin hat der BGH entschieden, dass das Rauchen in der Mietwohnung zum vertraglichen Gebrauch gehört (BGH, Urteil v. 28.06.06, Az. VIII ZR 124/05).

Da das Rauchen zur vertragsgemäßen Nutzung der Wohnung zählt, muss Ihr Mieter auch Schäden, die lediglich aus diesem Gebrauch resultieren, nicht ersetzen.

Lediglich exzessives Rauchen, durch welches Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch die üblichen Schönheitsreparaturen beseitigen lassen, ist als Beschädigung der Wohnung anzusehen (BGH, Urteil v. 05.03.08, Az. VIII ZR 37/07).

Mietvertragliches Rauchverbot unwirksam

Da Rauchen grundsätzlich zur vertragsgemäßen Nutzung der Wohnung gehört, können Sie Ihrem Mieter das Rauchen nicht durch eine entsprechende Klausel im Mietvertrag verbieten. Eine solche Klausel wäre unwirksam.

Individualvereinbarung treffen

Wenn Sie rechtssicher ein Rauchverbot mit Ihrem Mieter vereinbaren wollen, muss das im Wege einer Individualvereinbarung erfolgen. Für das Vorliegen einer solchen Vereinbarung ist entscheidend, dass die Vertragsparteien den betreffenden Punkt gemeinsam mündlich besprochen und ausgehandelt haben.

Im Gegensatz zum Formularvertrag haben hier beide Vertragsparteien die gleichen Chancen und die gleichrangige Verhandlungsposition bei der Einflussnahme auf den Inhalt des Vertrags. Handeln Sie daher das Rauchverbot unbedingt in einem individuellen Gespräch mit Ihrem Mieter aus.

Fügen Sie das Ergebnis Ihrer Verhandlungen dann Ihrem Mietvertrag als Anlage bei und lassen Sie diese auch von Ihrem Mieter unterschreiben. Dann sind Sie auf der sicheren Seite.

19. November 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.