MenüMenü

Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Hilfreiche Checkliste zum Ausdrucken & zum täglichen Gebrauch als PDF . . . . . .
Hier Klicken und Checkliste erhalten ➜

Was sich für Sie durch die Untervermietung konkret ändert

Der Grundsatz lautet:

Auf Ihr Mietverhältnis mit Ihrem Mieter hat das Mietverhältnis zwischen dem Mieter und seinem Untermieter keinen Einfluss.

Zwischen Ihnen und dem Untermieter bestehen also keinerlei vertragliche Beziehungen.

Das bedeutet, dass der Untermieter an Sie keine Forderungen stellen kann.

Umgekehrt haben Sie dem Untermieter gegenüber aber auch keine vertraglichen Rechte. Denn mit diesem schließt allein Ihr Mieter einen Mietvertrag. Machen Sie sich klar, dass zwei verschiedene Rechtsbeziehungen bestehen:

  • Ein Mietverhältnis besteht zwischen Ihnen als Vermieter und Ihrem Mieter (sogenannter Hauptmietvertrag).
  • Ein zweites Mietverhältnis besteht zwischen Ihrem Mieter und seinem Untermieter (sogenannter Untermietvertrag).

Hieraus ergeben sich für Sie folgende Konsequenzen:

  • Zahlt Ihr Mieter seine Miete nicht, können Sie weder von ihm noch von seinem Untermieter den Untermietzins verlangen. Die Rechtsprechung ist hier streng: Auch eine Vereinbarung im Mietvertrag, wonach der Mieter im Fall der Untervermietung seine Einnahmen hieraus an den Vermieter abtritt, wäre unwirksam.

  • Betriebskostenabrechnung 2016:
    Alles, was Ihr Mieter zahlen muss – kompakt im Überblick

    Vermeiden Sie unnötige Streitereien mit Ihren Mietern. Erstellen Sie von vornherein eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung.

    Alle Positionen, die Sie für das letzte Jahr abrechnen dürfen – kompakt zusammengefasst in einer praktischen Übersicht –, finden Sie in der top-aktuellen Sonderveröffentlichung „Betriebskostenabrechnung 2016“.

    Klicken Sie jetzt hier, um sich "Betriebskostenabrechnung 2016" GRATIS zu sichern! ➜


  • Ist das Mietverhältnis mit Ihrem Mieter beendet, endet nicht automatisch auch dasjenige zwischen dem Mieter und dessen Untermieter. Da Sie von Ihrem Mieter die Räumung der Wohnung verlangen können, kann er sich gegenüber dem Untermieter sogar schadensersatzpflichtig machen, wenn dieser aus den untervermieteten Räumen früher ausziehen muss, als es zwischen ihnen vereinbart worden war. Dies aber wäre das Problem Ihres Mieters.
  • Haben Sie Ihrem Mieter gegenüber wirksam die Miete erhöht, ist er auch dann zur Zahlung des Erhöhungsbetrags verpflichtet, wenn er seinerseits ein geringeres Mietentgelt von seinem Untermieter bekommt.
  • Wird die Wohnung durch den Untermieter beschädigt, haftet der Mieter Ihnen für den entstandenen Schaden. Das Gleiche gilt, wenn der Hausfrieden vom Untermieter gestört wird. In diesem Fall können Sie direkt Ihren Mieter wegen vertragswidrigen Verhaltens abmahnen, denn er muss sich das Verhalten seines Untermieters zurechnen lassen. Für die Ausübung dieser Rechte ist es nach dem Gesetz ausdrücklich unerheblich, dass Sie die Erlaubnis zur Untervermietung zuvor erteilt haben.
  • Beschädigt der Untermieter Ihre Wohnung und gehen diese Schäden über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus, haftet er Ihnen neben dem Mieter auch direkt auf Schadensersatz.

Checkliste: Hierauf sollten Sie bei jeder Untervermietung achten

  • Haben Sie geprüft, ob vom Mieter überhaupt eine erlaubnispflichtige Untervermietung gewünscht ist, also z. B. kein Besuch vorliegt?
  • Müssen Sie Ihrem Mieter die Erlaubnis erteilen, weil eine Person einzieht, zu der eine enge Beziehung besteht?
  • Ist klar, ob der Mietraum vollständig oder nur teilweise untervermietet werden soll?
  • Haben Sie bedacht, dass die unberechtigte Versagung der Untermieterlaubnis für die gesamten Mieträume ein Sonderkündigungsrecht Ihres Mieters begründet?
  • Hat der Mieter Ihnen eine konkrete Person als Untermieter benannt?
  • Bei teilweiser Untervermietung: Haben Sie geprüft, ob Ihnen der Mieter sein berechtigtes Interesse hierzu dargelegt hat und ob dieses nach Abschluss seines eigenen Vertrages entstanden ist?
  • Gibt der Mieter die Wohnung mit der Untervermietung nicht vollständig auf?
  • Haben Sie geprüft bzw. geklärt, ob die Untervermietung zu einer Nutzungsänderung der Räume führt?
  • Haben Sie geprüft, ob die (teilweise bzw. vollständige) Untervermietung für Sie zumutbar ist bzw. ob ein berechtigter Ablehnungsgrund des Untermieters gegeben ist?
  • Im Fall der vollständigen Untervermietung: Haben Sie geprüft, ob die Untervermietung zu einer übermäßigen Belegung der Wohnung führen würde, weshalb Sie der Untervermietung die Erlaubnis versagen dürfen?
  • Haben Sie geprüft, ob Ihnen die Untervermietung nur unter der Bedingung zumutbar ist, dass der Mieter einem Mietzuschlag zustimmt? Haben Sie gegebenenfalls hierüber eine Vereinbarung mit Ihrem Mieter vor Beginn des Untermietverhältnisses getroffen?
  • Geht es um die Untervermietung von Räumen, die Sie mit einer festen Laufzeit von mehr als 1 Jahr vermietet haben, weshalb Sie die Untervermietung in einer Ergänzungsvereinbarung schriftlich mit Ihrem Mieter regeln sollten?

Bei Gewerberäumen: Haben Sie geprüft, ob bei Ihrem Mieter das Recht auf Untervermietung vertraglich ausgeschlossen ist und gegebenenfalls ob dieser Ausschluss rechtmäßig ist?

5. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.