MenüMenü

Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Hilfreiche Checkliste zum Ausdrucken & zum täglichen Gebrauch als PDF . . . . . .
Hier Klicken und Checkliste erhalten ➜

Was Sie als Vermieter zum Thema Untervermietung wissen müssen


In der täglichen Vermietungspraxis kommt es immer wieder vor, dass der Mieter mit dem Wunsch nach Abschluss eines Untermietvertrags an seinen Vermieter herantritt.

Die Beweggründe hierfür liegen meist in der persönlichen Sphäre des Mieters. Häufig sind es finanzielle Gründe, die ihn dazu bewegen, einen Untermieter aufzunehmen. Aber auch familiäre Gründe (z.B. Mitversorgung eines Angehörigen) sind in der Praxis nicht selten.

Als Vermieter sollten Sie auf derartige Anfragen vorbereitet sein und die Rechtslage kennen. An erster Stelle steht die Frage, ob Sie einer Untervermietung überhaupt zustimmen müssen. Auch dann, wenn Ihr Mieter ohne Ihre Erlaubnis einen Untermieter aufgenommen hat, müssen Sie wissen, unter welchen Voraussetzungen Sie diese eigenmächtige Untervermietung nachträglich genehmigen müssen.

Von Bedeutung ist auch die Frage, wann Sie vom Untermieter verlangen können, dass er die Wohnung wieder räumt.

Letztlich kommt es auch darauf an, ob Sie im Zusammenhang mit der Untervermietung eine erhöhte Miete verlangen können.

Klar ist, dass ein Untermieter für Sie mit erhöhtem wirtschaftlichem Risiko verbunden sein kann:

Während Sie bei der Auswahl des Hauptmieters in Ruhe vorgehen konnten und insbesondere dessen persönlichen und finanziellen Hintergrund geprüft haben, ist dies im Fall eines Untermieters allenfalls eingeschränkt möglich. In diesem Zusammenhang stellt sich auch die Frage, für welche Schäden der Untermieter haftet. Von Bedeutung ist diese Frage insbesondere dann, wenn Ihr Hauptmieter die Miete nicht entrichtet. Können Sie sich dann insoweit an den Untermieter halten? Auch dann, wenn das Hauptmietverhältnis beendet ist und der Untermieter die Wohnung nicht räumen will, stellt sich die Frage, ob Sie insoweit direkte Ansprüche gegen den Untermieter haben.

All diese Fragen zeigen, dass mit der Untervermietung eine Reihe von rechtlichen und wirtschaftlich bedeutsamen Fragen verbunden sind. Was Sie dabei beachten müssen, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Wann liegt eine Untervermietung vor?

Spricht man von Untervermietung, so ist damit immer der Fall gemeint, dass Ihr Mieter die gesamte Wohnung oder einzelne Räume davon einem Dritten (Untermieter) zum selbstständigen Gebrauch überlässt.

Rechtlich kommt ein zweiter Mietvertrag (der so genannte Untermietvertrag) zwischen Ihrem Mieter und dem Untermieter zustande. Die Besonderheit besteht darin, dass der Abschluss des Mietvertrags lediglich im Verhältnis zwischen Ihrem Mieter und dem Untermieter erfolgt. Eine zusätzliche vertragliche Beziehung zwischen Ihnen und dem Untermieter wird hierdurch nicht geschaffen.

Als Beispiele für eine Untervermietung können folgende Fälle genannt werden:

  • Ihr Mieter vermietet eine seiner zwei Garagen an einen Dritten weiter.

  • In der Wohnung Ihres Mieters befindet sich ein Gästezimmer, welches er an einen Studenten weitervermietet.

  • Ihr Mieter möchte einen Arbeitskollegen, der vorübergehend in der Stadt tätig ist, in seiner Wohnung aufnehmen und schließt mit diesem einen Untermietvertrag.

Unter welchen Voraussetzungen Sie verpflichtet sind, einer Untervermietung zuzustimmen und in welchen Fällen Sie die Zustimmung vom Vorliegen bestimmter Voraussetzungen abhängig machen können, hängt davon ab, in welchem Umfang eine Untervermietung stattfinden soll.

Die Rechtslage ist unterschiedlich, je nachdem, ob eine vollständige Untervermietung in Frage steht oder lediglich einzelne Teile der Wohnung untervermietet werden sollen.

Vollständige Untervermietung

Möchte Ihr Mieter die gesamte Wohnung untervermieten, so benötigt er hierfür in jedem Fall Ihre Erlaubnis als Vermieter. Die Erteilung bzw. Nichterteilung dieser Erlaubnis ist insoweit von Bedeutung, als dem Mieter bei Nichterteilung der gewünschten Erlaubnis ein Sonderkündigungsrecht zusteht. Er ist dann befugt, das Mietverhältnis mit einer Frist von 3 Monaten zu kündigen.

Wichtig: Dies gilt auch dann, wenn Sie mit Ihrem Mieter einen Zeitmietvertrag abgeschlossen haben.

Achtung: Wenn Sie Ihrem Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung generell verweigern, kann der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen, ohne dass er einen konkreten Untermietervorschlag machen müsste.

Andererseits steht Ihrem Mieter kein Anspruch auf eine generelle Erlaubnis auf Untervermietung zu. Wird eine solche also von Ihnen zu Recht verweigert, kann der Mieter sein Sonderkündigungsrecht nicht ausüben.

Dem ist folgender Fall gleichgestellt:

Der Mieter bittet um eine generelle Erlaubnis zur Untervermietung, ohne einen konkreten Untermieter zu benennen. Hierzu setzt er dem Vermieter eine angemessene Frist. Reagiert der Vermieter hierauf nicht, steht dem Mieter ebenfalls kein Sonderkündigungsrecht zu.

Wichtig: Das Sonderkündigungsrecht des Mieters kann nicht durch abweichende Regelungen im Mietvertrag zum Nachteil des Mieters abgeändert werden.

Teilweise Untervermietung

In der Praxis sind diejenigen Fälle, in denen der Mieter lediglich einen Teil der Wohnräume an einen Untermieter überlassen will, weitaus häufiger. Hier geht es meist um Fälle, in denen der Mieter einzelne Personen in seiner Wohnung dauerhaft mit aufnehmen möchte.

Die Rechtslage bei der teilweisen Untervermietung unterscheidet sich jedoch von der soeben dargestellten Situation bei der vollständigen Überlassung der Wohnung an Dritte. Möchte Ihr Mieter lediglich Teile der Wohnung an einen Untermieter überlassen, gilt Folgendes:

Wenn für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse an einer teilweisen Untervermietung entsteht, kann er von Ihnen hierzu die Erlaubnis verlangen. Mit anderen Worten: Kann der Mieter ein berechtigtes Interesse nachweisen, sind Sie zur Erteilung einer Untermieterlaubnis verpflichtet.

Ausnahme: Diese Verpflichtung gilt jedoch dann nicht, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt, oder Ihnen aus anderen Gründen eine Untervermietung nicht zugemutet werden kann.

In der Praxis kommt es deshalb darauf an, in welchen Fällen ein „berechtigtes Interesse“ des Mieters vorhanden ist. Außerdem ist es wichtig zu wissen, wann ein „wichtiger Grund“ vorliegt, welcher Sie zur Versagung der Untermieterlaubnis berechtigt.

Zum „berechtigten Interesse“ des Mieters müssen Sie Folgendes wissen:

  • Ein „berechtigtes Interesse“ besteht, wenn einleuchtende wirtschaftliche und persönliche Gründe nachgewiesen werden können.

Dies ist etwa dann der Fall, wenn sich die Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen verringert hat. Auch dann, wenn sich die Einkommensverhältnisse des/der Mieter(s) anders entwickeln als erwartet (z.B. Verlust des Arbeitsplatzes einer Mietpartei), kann ein berechtigtes Interesse anzunehmen sein. Entsprechendes gilt, wenn sich die wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters aus anderen Gründen wesentlich verschlechtert haben. Dies kann beispielsweise dann anzunehmen sein, wenn der Mieter aus familiären Gründen verpflichtet ist, erhebliche Unterhaltsleistungen für die Pflege/Versorgung von Angehörigen zu erbringen.

  • Möchte der Mieter Geschwister von sich in die Wohnung aufnehmen, muss er ein berechtigtes Interesse nachweisen. Entsprechendes gilt für den Schwager/die Schwägerin des Mieters.

  • In jedem Fall muss die Wohnung Lebensmittelpunkt des Mieters bleiben. Wenn Ihr Mieter nur noch gelegentlich in der Wohnung „vorbeischaut“, liegt keine teilweise Untervermietung mehr vor.

  • Bei der Frage, ob es sich bei der Aufnahme der Eltern des Mieters um eine genehmigungspflichtige Untervermietung handelt oder nicht, kommt es auf die konkreten Umstände des Einzelfalles an. Hier wird es insbesondere auf die tatsächlichen Wohnverhältnisse ankommen. Geht es um die Untervermietung eines Teils einer 4-Zimmer- Wohnung wird anders zu entscheiden sein als im Fall eines Einfamilienhauses mit ausgebautem Dachgeschoss.

Wichtig: Liegt ein vom Gesetz anerkanntes berechtigtes Interesse vor, kann der Mieter die Zustimmung des Vermieters zu einer Untervermietung verlangen. Allerdings muss er hierzu einen konkreten Untermieter benennen. Der Mieter hat insbesondere keinen Anspruch auf eine personenunabhängige Erlaubnis. Aus diesem Grund sind Sie als Vermieter bei Vorliegen eines berechtigten Interesses nicht verpflichtet, dem Wunsch Ihres Mieters nach Zustimmung zu einer generellen Untervermietung zu entsprechen.

Wichtig: Da der Mieter berechtigt ist, frei über seine Lebensführung zu verfügen, benötigt er bei der Aufnahme bestimmter, ihm nahe stehender Personen, Ihre Zustimmung ausnahmsweise nicht.

Dies gilt für die Fälle, in denen er folgende Personen dauerhaft in seine Wohnung aufnehmen möchte:

  • Ehegatte

  • minderjährige Kinder

  • Pflegekinder


  • Betriebskostenabrechnung 2016:
    Alles, was Ihr Mieter zahlen muss – kompakt im Überblick

    Vermeiden Sie unnötige Streitereien mit Ihren Mietern. Erstellen Sie von vornherein eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung.

    Alle Positionen, die Sie für das letzte Jahr abrechnen dürfen – kompakt zusammengefasst in einer praktischen Übersicht –, finden Sie in der top-aktuellen Sonderveröffentlichung „Betriebskostenabrechnung 2016“.

    Klicken Sie jetzt hier, um sich "Betriebskostenabrechnung 2016" GRATIS zu sichern! ➜


  • Angehörige, die Familienmitglieder sind

  • Hausangestellte

  • Pflegepersonen

Wichtig zu wissen ist in diesem Zusammenhang, dass für den Anspruch auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis der bloße Wunsch des Mieters, wirtschaftliche Vorteile aus der Untervermietung zu ziehen, nicht ausreichend ist.

Beispiel: Der Wunsch Ihres Mieters, während eines längeren Urlaubs seine Wohnung untervermieten zu wollen, genügt nicht, um eine Erlaubnis verlangen zu können. Genauso wenig ist ein Wohnungstausch während der Urlaubszeit mit anderen Personen zulässig.

Etwas anderes gilt dann, wenn Ihr Mieter während einer vorübergehenden Abwesenheit einem Bekannten die Wohnung zur Betreuung überlässt. Insoweit bewegt er sich noch im Rahmen des vertragsmäßigen Gebrauchs der Mietwohnung.

In welchen Fällen Sie Ihre Zustimmung verweigern können

Die Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an einen Dritten können Sie verweigern, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.

Es muss sich dabei immer um Umstände handeln, die für Sie eine Untervermietung an die betreffende Person unzumutbar machen. Dabei ist anerkannt, dass ein solcher Grund nicht vorliegt, wenn die aufzunehmende Person mit Ihrem Mieter eine Wohngemeinschaft oder Lebensgemeinschaft begründen will.

Anders verhält es sich dann, wenn die Aufnahme der betreffenden Personen zu einer Überbelegung der Wohnung führen würde. In diesem Fall können Sie Ihre Zustimmung verweigern.

In der Praxis sind folgende weiteren Gründe anerkannt, die Sie zur Versagung der Erlaubnis berechtigen:

  • Persönliche Feindschaft des aufzunehmenden Dritten mit dem Vermieter oder anderen Mietern im Haus.

  • Beispiel: Der aufzunehmende Dritte ist wegen eines Beleidigungsdelikts gegen den Vermieter strafrechtlich verurteilt worden.

  • Die Überlassung würde zu einem Gebrauch der Mietsache führen, die vom Vertrag nicht mehr gedeckt ist.

  • Beispiel: Der Untermieter möchte in den ihm zu überlassenden Wohnräumen ein Büro betreiben.

  • Die Überlassung würde zu einer gänzlichen Änderung des Vertragszwecks führen.

  • Beispiel: Der Untermieter möchte anstelle der bisher dort betriebenen Praxis für Krankengymnastik eine Tierarztpraxis betreiben.

  • Überbelegung der vermieteten Wohnung

  • Beispiel: Eine 3-Zimmer-Wohnung ist durch 2 Erwachsene und 3 Kinder bereits vollständig belegt. Durch die Aufnahme eines Untermieters käme es zu einer Überbelegung.

Unbeachtlich: Bonität des Untermieters

Bei der Beurteilung, ob ein wichtiger Grund in der Person des Dritten gegeben ist, kommt es nicht darauf an, ob dieser in der Lage ist, die mit dem Mieter vereinbarte Miete zu zahlen.

Dieser Gesichtspunkt spielt deshalb keine Rolle, weil die Zahlungspflicht lediglich im Verhältnis Untermieter – Mieter begründet wird.

Durch ein Untermietverhältnis wird insbesondere keine Zahlungspflicht des Untermieters direkt an Sie als Vermieter begründet. Ihr Mieter ist vielmehr verpflichtet, seine mit Ihnen vereinbarten Mietzinszahlungen unabhängig davon zu erbringen, ob er vom Untermieter die vereinbarte Miete erhält oder nicht.

Diese Rechte haben Sie bei unberechtigter Untervermietung

Wenn Ihr Mieter ohne die erforderliche Zustimmung Teile der Wohnung weitervermietet, sind Sie normalerweise zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt. Dies

gilt jedenfalls dann, wenn der Mieter keinen Anspruch auf Erteilung einer Untermieterlaubnis hat. In derartigen Fällen müssen Sie also zunächst prüfen, ob Sie zur Erteilung einer Erlaubnis verpflichtet gewesen wären, wenn der Mieter Sie darum gebeten hätte. Ist dies nicht der Fall, kommt eine fristlose Kündigung des Mietvertrags in Betracht.

Beachten Sie jedoch, dass einer fristlosen Kündigung grundsätzlich eine Abmahnung vorausgehen muss. Dies bedeutet, dass Sie Ihren Mieter zunächst auffordern müssen, das Untermietverhältnis unverzüglich zu beenden. Für den Fall, dass dies nicht innerhalb einer angemessenen Frist geschieht, kündigen Sie gleichzeitig die fristlose Kündigung an.

Ist dem Mieter eine Abmahnung zugegangen, muss er alles ihm Mögliche tun, um das Untermietverhältnis zu beenden. Er muss also nicht nur das Mietverhältnis kündigen, sondern gegebenenfalls auch eine Räumungsklage betreiben.

Wichtig: In der Praxis wird immer wieder übersehen, dass der Mieter noch während des Kündigungsverfahrens geltend machen kann, dass ihm eine Untermieterlaubnis hätte erteilt werden müssen. Wenn also der Mieter lediglich vergessen hat, Ihre Genehmigung einzuholen, aber auf Grund der Umstände Anspruch auf eine solche Genehmigung gehabt hätte, ist Ihre fristlose Kündigung unzulässig und Ihre Räumungsklage wird dementsprechend abgewiesen werden.

Aus diesem Grund sollten Sie vor Ausspruch einer fristlosen Kündigung gegebenenfalls unter Hinzuziehung eines Rechtsanwalts genau prüfen, ob Ihr Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung geltend machen kann.

Insoweit ist es zur Vorbereitung dieser Entscheidung unbedingt erforderlich, vom Mieter Auskünfte über diejenigen Umstände zu verlangen, welche einen berechtigten Grund darstellen können. Entsprechendes gilt für Auskünfte über die Person des Untermieters.

Hinweis: Wenn Sie nach sorgfältiger Prüfung dieser Umstände noch Zweifel haben, ob Sie zur Erteilung einer Untermieterlaubnis verpflichtet sind, kann es ratsam sein, von einer fristlosen Kündigung Abstand zu nehmen.

Bedenken Sie in diesem Zusammenhang jedoch, dass dann eine ordentliche Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist in Betracht kommt. Im Rahmen einer ordentlichen Kündigung gelten im Hinblick auf die Pflichtverletzung des Mieters wegen der Nichteinholung Ihrer Zustimmung andere Maßstäbe als dies im Fall einer fristlosen Kündigung der Fall ist. Auch insoweit ist eine vorherige Klärung des konkreten Sachverhalts und die Einholung fachmännischen Rates empfehlenswert.

Rechtsbeziehungen zwischen Vermieter, Hauptmieter und Untermieter

Kommt es zu einer Untervermietung, gilt für die Rechtsbeziehung zwischen den beteiligten Personen Folgendes:

An dem zwischen Ihnen und Ihrem Mieter abgeschlossenen Mietverhältnis ändert sich grundsätzlich nichts. Durch Ihre Zustimmung zur Untervermietung werden lediglich die Gebrauchsmöglichkeiten Ihres Mieters erweitert. Der Abschluss des eigentlichen Untermietvertrags findet – wie bereits dargestellt – im Verhältnis zwischen Ihrem Mieter und dem Untermieter statt. Sie als Vermieter haben keine eigene vertragliche Beziehung zum Untermieter.

Aus diesem Grund – und das ist für Sie als Vermieter wichtig – endet beispielsweise das Untermietverhältnis keinesfalls automatisch dann, wenn das Hauptmietverhältnis zwischen Ihrem Mieter und Ihnen gekündigt wird. Die Rechtsbeziehungen aus dem Untermietvertrag zwischen Ihrem Mieter und dem Untermieter ergeben sich aus dem zwischen diesen beiden Parteien geschlossenen Untermietvertrag.

Wann können Sie die Räumung der untervermieteten Wohnungsteile verlangen?

Da also die Auflösung des Mietverhältnisses mit Ihrem Mieter nicht automatisch auch zur Beendigung des Untermietverhältnisses führt, entsteht im Verhältnis zum Untervermieter auch kein direkter Herausgabeanspruch. Um einen solchen Anspruch zu erlangen, müssen folgende Voraussetzungen gegeben sein:

  1. 1.Zwischen Ihnen und Ihrem Mieter muss ein wirksamer Mietvertrag bestehen.

  2. Es muss eine Gebrauchsüberlassung an den Untermieter stattgefunden haben.

  3. Das Mietverhältnis mit Ihrem Mieter muss wirksam beendet sein und Ihr Mieter muss zur Räumung der Wohnung verpflichtet sein.

  4. Sie müssen den Untermieter zur Räumung aufgefordert haben.

Wichtig: Gilt für das Untermietverhältnis eine längere Kündigungsfrist als für das Mietverhältnis zwischen Ihnen und Ihrem Mieter, steht dies dem Herausgabeanspruch nicht entgegen.

Der Untermieter muss sich in einem solchen Fall darauf verweisen lassen, von seinem Vermieter (also Ihrem Mieter) Schadenersatz zu verlangen.

Tipp: Vor diesem Hintergrund sollten Sie auf jeden Fall auch den Untermieter zur rechtzeitigen Räumung der ihm überlassenen Mieträume auffordern. Auf diese Weise stellen Sie sicher, dass Ihr Herausgabeanspruch fällig wird. Dies ist insbesondere deshalb von Bedeutung, weil der Untermieter normalerweise den genauen Inhalt des Mietvertrags zwischen Ihnen und Ihrem Mieter nicht kennt. Aus diesem Grund kann er auch nicht wissen, wann das Mietverhältnis zwischen Ihrem Mieter (also seinem Vermieter) und Ihnen endet.

Schadenersatz vom Untermieter bei nicht rechtzeitiger Räumung?

Ein häufiger Fehler in der Praxis besteht darin, bei nicht rechtzeitiger Räumung der Mieträume durch den Untermieter von diesem Schadenersatz zu verlangen. Hierzu müssen Sie Folgendes wissen:

Da zwischen Ihnen und dem Untermieter keine direkten vertraglichen Beziehungen bestehen, scheiden auch vertragliche Schadenersatzansprüche in diesem Verhältnis aus. Wenn Sie dennoch einen Schaden erleiden, müssen Sie sich insoweit an Ihren Mieter halten. Er haftet Ihnen gegenüber für Schäden, die Sie deshalb erleiden, weil sein Untermieter die Wohnung nicht rechtzeitig räumt.

Wie Sie sich bei nicht rechtzeitiger Räumung der Wohnung verhalten

In der Praxis kommt es nicht selten vor, dass der Vermieter einer Untervermietung zugestimmt hat. Wenn Sie dann später den Mietvertrag kündigen und Ihr Mieter die Wohnung nicht räumt, sollten Sie unbedingt daran denken, die Räumungsklage nicht nur gegen Ihren Mieter, sondern auch gegen dessen Untermieter zu richten.

In diesem Zusammenhang ist es für Sie wichtig zu wissen, dass der Untermieter Ihnen gegenüber nicht den Kündigungsschutz entgegenhalten kann, der sich aus seinem Untermietvertrag mit Ihrem Mieter ergibt.

Kündigungsschutz gilt im Verhältnis zu Ihnen nur für Ihren Mieter. Hat Ihr Mieter mit seinem Untermieter längere Kündigungsfristen vereinbart, als im Verhältnis zwischen Ihnen und dem Mieter gelten, kann es dazu kommen, dass sich Ihr Mieter gegenüber dem Untermieter schadenersatzpflichtig macht. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn der Untermieter die untervermieteten Räume früher räumen muss, als mit dem Mieter vertraglich vereinbart war.

Auch hier gilt: Ansprüche des Untermieters können sich ausschließlich gegen den Mieter richten; Sie als Vermieter haben keine direkten vertraglichen Ansprüche mit dem Untermieter und umgekehrt.

Wann ist eine Wohnung „geräumt“?

Gerade bei der Beendigung von Mietverhältnissen, bei denen Sie einer Untervermietung zugestimmt haben, ist der Mieter zu einer teilweisen Rückgabe der Wohnung nicht berechtigt. Er kann sich keinesfalls darauf berufen, lediglich die selbst genutzten Zimmer zu räumen, während der Untermieter in „seinen“ untervermieteten Räumen weiterhin wohnen bleibt.

Beispiel: Sie haben Ihrem Mieter gekündigt und auch gegenüber dem Untermieter angezeigt, dass die komplette Wohnung bis zum 30.11.2002 geräumt werden soll. Sowohl Ihr Mieter als auch sein Untermieter ziehen fristgerecht aus. Allerdings hinterlässt der Untermieter in seinem Zimmer Einrichtungsgegenstände und Elektrogeräte. In einem solchen Fall ist die Wohnung nicht ordnungsgemäß geräumt worden.

Konsequenz: Da eine vollständige Räumung der Wohnung nicht stattgefunden hat, ist Ihr Mieter weiterhin zur Mietzahlung bzw. Nutzungsentschädigung verpflichtet. Etwas anderes gilt allenfalls dann, wenn Ihr Mieter einzelne geringwertige Gegenstände zurücklässt. Dies gilt beispielsweise dann, wenn es sich um geringfügige Mengen von Gerümpel oder andere wertlose Gegenstände handelt.

Im Einzelfall kommt die Abgrenzung, ob die zurückgelassenen Gegenstände ausreichend sind, um Ihnen die Mietzahlung vorzuenthalten oder nicht, auf die konkreten Umstände an. Hilfreich ist insoweit, wenn Sie die Kosten zugrunde legen, die bei der Entsorgung der Gegenstände aus der Wohnung herangezogen werden müssen.

Ansprüche gegen den Untermieter

Hat Ihr Mieter die ihm überlassene Wohnung untervermietet, dann steht Ihnen als Vermieter bei Beendigung des Mietvertrags mit Ihrem Mieter auch ein Rückforderungsrecht gegenüber dem Untermieter zu. Insoweit spielt es keine Rolle, dass Sie mit dem Untermieter keine direkten vertraglichen Bindungen haben. Der Herausgabeanspruch besteht sowohl gegenüber Ihrem Mieter als auch gegenüber dessen Untermieter.

Aus diesem Grund sollten Sie immer daran denken, Ihren Rückforderungsanspruch auch gegenüber dem Untermieter geltend zu machen. Dieser hat im Normalfall keine Kenntnis über die zwischen Ihnen und Ihrem Mieter vereinbarten Kündigungsfristen.

Bedenken Sie jedoch, dass in einer Reihe von Ausnahmefällen die Geltendmachung des Rückforderungsanspruchs beim Untermieter ausgeschlossen ist. Im Einzelnen handelt es sich um folgende Fälle:

  • Die Pflicht zur Rückgabe Ihrer Mietwohnung besteht für den Untermieter dann nicht, wenn er sich nach dem Ende des Mietvertrags mit Ihrem Mieter darauf berufen kann, dass zwischen ihm und Ihnen unmittelbar ein Mietverhältnis entstanden ist.

Beispiel: Sie haben sich mit Ihrem Mieter darauf geeinigt, dass nach Beendigung des Mietvertrags der Untermieter in die Rechte und Pflichten des Mieters eintreten soll.

Wichtig: In diesem Fall kann sich der Untermieter sowohl auf die Kündigungsschutzvorschriften als auch auf die Sozialklausel berufen.

  • Entsprechendes gilt, wenn Ihr Mieter als gewerblicher Zwischenvermieter tätig geworden ist. Wenn in diesem Fall das Mietverhältnis endet, treten Sie unmittelbar in das Mietverhältnis mit dem Untermieter ein.

  • Beispiel: Sie möchten sich nicht um die Vermietung und Verwaltung Ihrer Eigentumswohnung kümmern und schalten aus diesem Grund eine Vermietungsgesellschaft ein, welche Ihre Wohnung im eigenen Namen und für eigene Rechnung an eine andere Person weiter vermietet. Kommt es zu einer Kündigung des Vertrags zwischen Ihnen und dem gewerblichen Zwischenmieter, treten Sie direkt in den Mietvertrag ein, welcher zwischen dem gewerblichen Zwischenmieter und dem Mieter geschlossen wurde.

  • Auch dann, wenn Ihr Mieter mit Ihrem Einverständnis die komplette Wohnung an seinen Untermieter vermietet hat, stehen diesem die gleichen gesetzlichen Rechte (Kündigungsschutz, Sozialklausel) zu wie jedem anderen Mieter.

Wann Sie eine Mieterhöhung verlangen können

In gewissen Fällen können Sie Ihre Erlaubnis zur Untervermietung davon abhängig machen, dass sich der Mieter mit einer Mieterhöhung (Untermietzuschlag) einverstanden erklärt. Dies ist nach der gesetzlichen Regelung dann der Fall, wenn Ihnen die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung des Mietzinses zuzumuten ist.

Da die Höhe dieses Zuschlages gesetzlich nicht geregelt ist, sollten Sie sich insoweit mit Ihrem Mieter einigen.

Absicht des Gesetzgebers ist es jedoch, Ihnen die zusätzliche Abnutzung der Wohnung abzugelten.

Insoweit stellt sich in der Praxis die schwierige Frage, wie dieser Betrag konkret zu ermitteln ist. Insbesondere dann, wenn Sie eine Nettokaltmiete vereinbart haben, spielt diese Frage eine eher untergeordnete Rolle.

Anders hingegen sieht es bei einem Warmmietverhältnis aus: Hier würden die durch den Untermieter verursachten zusätzlichen Betriebs- und Heizungskosten voll auf Sie durchschlagen.

Wichtig: Als Vermieter haben Sie keinen Anspruch auf Herausgabe der Untermiete, welche vom Untermieter an Ihren Mieter gezahlt wird.

Checkliste: Diese Punkte sollten Sie vor Erteilung einer Untermieterlaubnis prüfen.

  • Ist der Mieter bereit, Ihnen Details zur Person des Untermietinteressenten zu nennen? Würden Sie den Untermieter unter Bonitätsgesichtspunkten auch als Mieter akzeptieren?

  • Handelt es sich um eine vollständige Untervermietung oder um eine teilweise Untervermietung?

  • Bei vollständiger Untervermietung: Denken Sie an das Sonderkündigungsrecht des Mieters, bei genereller Verweigerung der Untervermietungserlaubnis.

  • Teilweise Untervermietung: Liegt ein berechtigtes Interesse des Mieters vor? Wenn ja, gibt es in der Person des Untermieters einen wichtigen Grund, welcher für Sie eine Untervermietung unzumutbar macht?

  • Haben Sie über die Erhebung eines Untermietzuschlags nachgedacht?

  • Haben Sie über die Anpassung/Änderung von Abrechnungsschlüsseln für die Betriebskosten nachgedacht (z.B. Umstellung der Müllgebührenverteilung von der Anzahl der Wohnungen auf die Anzahl der Bewohner)?

  • Haben Sie geprüft, ob sich der beabsichtigte Nutzungszweck des Untermieters im Rahmen des im Mietvertrag mit Ihrem Mieter vereinbarten Nutzungszwecks bewegt (z.B. ausschließliche Nutzung zu Wohnzwecken?)

  • Zusätzliche Prüfung, wenn die vermietete Wohnung eine Eigentumswohnung ist: Bewegt sich der Nutzungszweck im Rahmen des in der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung festgeschriebenen Nutzungszwecks?

  • Haben Sie vor Erteilung der Untermieterlaubnis sichergestellt, dass dem Untermieter die Hausordnung bekannt ist und er sich im Verhältnis zu seinem Vermieter (also Ihrem Mieter) verbindlich zur Einhaltung dieser Hausordnung verpflichtet hat? Entsprechendes gilt für Regelungen zur Räum- und Streupflicht und eventuelle andere Benuzungsordnungen (z.B. Sauna, Schwimmbad oder Fitnessraum).

  • Wenn Sie mit Ihrem Mieter einen Zeitmietvertrag vereinbart haben: Ist sichergestellt, dass auch das Untermietverhältnis zum Beendigungszeitpunkt des Hauptmietvertrags endet?

Ein „Immobilien-Berater“-Beitrag von Dr. Peter Herz. Er arbeitet als Rechtsanwalt in der Industrie. Zugleich ist er als Fachautor unter anderem zu Themen aus dem Bau-, Grundstücks- und Mietrecht tätig.

28. Juni 2002

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.